Rock bottom τιμές των ακινήτων είναι δελεαστική μερικοί αρχάριοι επενδυτές ακινήτων στην αγορά. Αλλά πριν να συμμετάσχετε στις τάξεις των ιδιοκτητών, βεβαιωθείτε ότι έχετε μια ισχυρή αντίληψη των οικονομικών πληροφοριών που μπορούν να κάνουν τη διαφορά ανάμεσα στο να γίνει ο επόμενος Donald Trump και να βρεθείτε στο δικαστήριο πτώχευσης. Εδώ είναι οκτώ αριθμούς επενδύσεων σε ακίνητα που πρέπει να ξέρετε. (Για περισσότερες πληροφορίες σχετικά με την αγορά ενός σπιτιού, ανατρέξτε στον οδηγό First Time Homebuyer's Guide)
1. Η πληρωμή σας σε υποθήκη
Για ένα τυπικό ιδιόκτητο σπίτι, οι δανειστές συνήθως προτιμούν το συνολικό ποσοστό χρέους προς εισόδημα 36%, αλλά μερικοί θα φθάσουν το 45% ανάλογα με άλλους παράγοντες όπως το πιστωτικό αποτέλεσμά σας και τα αποθεματικά μετρητών. Ο λόγος αυτός συγκρίνει το συνολικό ακαθάριστο μηνιαίο εισόδημά σας με τις μηνιαίες υποχρεώσεις πληρωμής χρέους. Για την πληρωμή στέγης, οι δανειστές προτιμούν μια ακαθάριστη εισοδηματική προς τη συνολική πληρωμή στέγης από 28 έως 33%, ανάλογα με άλλους παράγοντες. Για μια επένδυση σε ακίνητα, οι κατευθυντήριες γραμμές του Freddie Mac αναφέρουν ότι ο μέγιστος δείκτης χρέους προς εισόδημα είναι 45%. (Για περισσότερες ελέγξτε απλούς τρόπους να επενδύσουν στην ακίνητη περιουσία. )
2. Απαιτήσεις προκαταβολής
Ενώ οι ιδιοκτησίες που κατέχονται από ιδιοκτήτες μπορούν να χρηματοδοτηθούν με υποθήκη και μόλις 3, 5% χαμηλότερα για ένα δάνειο FHA, οι υποθήκες επενδυτών συνήθως απαιτούν προκαταβολή 20 έως 25% ή μερικές φορές έως και 40%. Καμία από τις προκαταβολές ή τις δαπάνες κλεισίματος μιας επένδυσης σε ακίνητα δεν μπορεί να προέρχεται από κεφάλαια δώρων. Οι μεμονωμένοι δανειστές θα καθορίσουν πόσο πρέπει να καταθέσετε για να λάβετε το δάνειο ανάλογα με τους δείκτες χρέους προς εισόδημα, το πιστωτικό αποτέλεσμά σας, την τιμή ιδιοκτησίας και πιθανό ενοίκιο.
8 αριθμοί για την αξιολόγηση μιας επένδυσης σε ακίνητα
3. Έσοδα προς εκμίσθωση
Παρόλο που μπορεί να υποθέσετε ότι, δεδομένου ότι οι πληρωμές ενοικίου του ενοικιαστή σας (ενδεχομένως) καλύπτουν την υποθήκη σας, δεν θα πρέπει να χρειάζεστε επιπλέον έσοδα για να δικαιούστε το στεγαστικό δάνειο. Ωστόσο, για να θεωρηθεί το ενοίκιο ως εισόδημα, πρέπει να έχετε ένα ιστορικό διάρκειας δύο ετών για τη διαχείριση επενδυτικών ακινήτων, να αγοράσετε ασφαλιστική κάλυψη ζημιών ενοικίου για τουλάχιστον έξι μήνες ακαθάριστου μηνιαίου ενοικίου και οποιοδήποτε αρνητικό εισόδημα από ενοίκια πρέπει να είναι θεωρείται ως χρέος στην αναλογία του χρέους προς το εισόδημα. (Εκτός από τη δημιουργία συνεχιζόμενου εισοδήματος και την ανατίμηση κεφαλαίου, τα ακίνητα παρέχουν εκπτώσεις που μπορούν να μειώσουν τον φόρο εισοδήματος στα κέρδη σας. Ελέγξτε τις φορολογικές εκπτώσεις για τους ιδιοκτήτες ακινήτων ενοικίασης ).
TUTORIAL: Εξερεύνηση επενδύσεων σε ακίνητα
4. Δείκτης τιμής προς εισόδημα
Ο λόγος αυτός συνέκρινε τη διάμεση τιμή του νοικοκυριού σε μια περιοχή με το μέσο εισόδημα των νοικοκυριών. Πριν από την έκρηξη της φούσκας των κατοικιών, ο δείκτης τιμών προς έσοδα στις ΗΠΑ ήταν 2, 75, ενώ στο τέλος του 2010 ο λόγος ήταν 1, 71. Ο μέσος όρος μεταξύ 1989-2003 είναι 1, 92, σύμφωνα με την Fiserv, Inc., Federal Housing Finance Agency, Moody's Analytics.
5. Δείκτης τιμής προς ενοικίαση
Ο λόγος τιμής προς ενοικίαση είναι ένας υπολογισμός που συγκρίνει τις μέσες τιμές κατοικίας και τα διάμεσα μισθώματα σε μια συγκεκριμένη αγορά. Απλά διαιρέστε τη μέση τιμή κατοικίας με το μέσο ετήσιο ενοίκιο για να δημιουργήσετε μια αναλογία. Στην κορυφή της αμερικανικής αγοράς το 2006, ο δείκτης για τις ΗΠΑ ήταν 18, 46. Ο λόγος μειώθηκε σε 11, 34 μέχρι το τέλος του 2010. Ο μακροπρόθεσμος μέσος όρος (από το 1989 έως το 2003) ήταν 9, 56. Ως γενικός κανόνας, οι καταναλωτές θα πρέπει να εξετάσουν το ενδεχόμενο αγοράς όταν ο λόγος είναι κάτω των 15 και το ενοίκιο όταν είναι πάνω από 20. Οι αγορές με υψηλό δείκτη τιμής / ενοικίου συνήθως δεν προσφέρουν τόσο καλή επενδυτική ευκαιρία. (Σκέφτεστε να αγοράσετε ένα σπίτι; Εξετάζουμε το αρχικό και συνεχές κόστος καθώς και τα οφέλη.
6. Ακαθάριστη απόδοση εκμίσθωσης
Η ακαθάριστη απόδοση ενοικίασης για ένα μεμονωμένο ακίνητο μπορεί να βρεθεί διαιρώντας το ετήσιο ενοίκιο που εισπράττεται με το συνολικό κόστος ακίνητης περιουσίας, πολλαπλασιάζοντας τον αριθμό με 100 για να πάρει το ποσοστό. Το συνολικό κόστος των ακινήτων περιλαμβάνει την τιμή αγοράς, το κόστος κλεισίματος και το κόστος ανακαίνισης.
7. Κεφαλαιοποίηση
Ένας πιο πολύτιμος αριθμός από την ακαθάριστη απόδοση εκμίσθωσης είναι το ποσοστό κεφαλαιοποίησης, γνωστό και ως το ανώτατο όριο ή την καθαρή απόδοση ενοικίου, επειδή ο αριθμός αυτός περιλαμβάνει λειτουργικά έξοδα για το ακίνητο. Αυτό μπορεί να υπολογιστεί ξεκινώντας με το ετήσιο μίσθωμα και αφαιρώντας τα ετήσια έξοδα, διαιρώντας τον αριθμό με το συνολικό κόστος ακίνητης περιουσίας και πολλαπλασιάζοντας τον προκύπτοντα αριθμό με το 100 για το ποσοστό. Τα συνολικά έξοδα ενοικίασης ακινήτων περιλαμβάνουν τα έξοδα επισκευής, τους φόρους, την ασφάλιση του ιδιοκτήτη, το κόστος κενών θέσεων και τις αμοιβές των αντιπροσώπων.
8. Ταμειακή ροή
Η κατώτατη γραμμή
Αφού κάνετε όλους αυτούς τους υπολογισμούς, μπορείτε να λάβετε τεκμηριωμένη απόφαση σχετικά με το εάν μια συγκεκριμένη ιδιοκτησία θα είναι μια πολύτιμη επένδυση.
