Τι είναι το DownREIT;
Η DownREIT είναι μια κοινή προσπάθεια μεταξύ ενός ιδιοκτήτη ακινήτου και ενός trust trust (REIT) για την απόκτηση και τον έλεγχο ακινήτων.
Βασικές τακτικές
- Ένα DownREIT είναι μια συμφωνία συνεργασίας μεταξύ ενός REIT και ενός ιδιοκτήτη ακίνητης περιουσίας που επιτρέπει την αναβολή του φόρου για την πώληση των εκτιμώμενων ακινήτων. Υπάρχουν δύο τύποι DownREITs. Ο πρώτος τύπος περιλαμβάνει περιορισμένες μη εισφορές κεφαλαίου από τις εταιρείες REIT, ενώ ο δεύτερος τύπος συνεπάγεται σημαντική εισφορά κεφαλαίου από τις εταιρείες REITs.DownREITs είναι πιο περίπλοκες σε σύγκριση με τις UPREIT και μπορεί να έχουν φορολογικές επιπτώσεις εάν η μονάδα λειτουργίας θεωρείται ασφάλεια από το IRS.
Κατανόηση του DownREIT
Η DownREIT περιλαμβάνει μια συμφωνία συνεργασίας μεταξύ ενός ιδιοκτήτη ακινήτου και του (REIT) που βοηθά τον ιδιοκτήτη ακινήτου να αναβάλει φόρο κεφαλαιουχικών κερδών για την πώληση εκτιμημένων ακινήτων. Το UPREIT επινοήθηκε μετά την οικονομική ύφεση της δεκαετίας του 1990 για να διευκολύνει την επένδυση κεφαλαίων στον κλάδο των ακινήτων. Το DownREIT εξελίχθηκε από το UPREIT.
Οι ιδιοκτήτες ακινήτων που συνεισφέρουν σε ακίνητα στα DownREIT λαμβάνουν λειτουργικές μονάδες σε εταιρική σχέση. Αυτή η εταιρική σχέση και η σχέση του ιδιοκτήτη με αυτήν μπορεί να δομηθεί με διάφορους τρόπους, ανάλογα με τη δομή της REIT και τυχόν UPREIT που μπορεί να υπάρχουν. Σε μια DownREIT, η REIT πρέπει να συμφωνήσει σε συμφωνία ακινητοποίησης ή αποκλεισμού για την πώληση των εισφερόμενων στοιχείων του ενεργητικού.
Υπάρχουν δύο κατηγορίες κατηγοριών συνεργασίας του DownREIT. Στο πρώτο είδος συνεργασίας, η REIT παρέχει περιορισμένο αριθμό κεφαλαίων και οι περιορισμένοι εταίροι λαμβάνουν προτιμήσεις για τη διανομή λειτουργικών μετρητών σε ποσό ίσο με τα μερίσματα των μετοχών της REIT. Η δεύτερη κατηγορία της REIT περιλαμβάνει τη συνεισφορά σημαντικού κεφαλαίου από την REIT. Ο γενικός εταίρος λαμβάνει κατανομή ίση με την απόδοση κεφαλαίου.
DownREIT Σε σύγκριση με την UPREIT
Το DownREIT χρησιμοποιείται λιγότερο από το UPREIT, επειδή είναι πιο περίπλοκο και μπορεί να μην έχει τα ίδια φορολογικά πλεονεκτήματα με το UPREIT. Η συνεισφορά της ιδιοκτησίας σε ένα DownREIT είναι μια πολύπλοκη συναλλαγή που απαιτεί επαγγελματική φορολογική και επενδυτική καθοδήγηση. Εάν η συναλλαγή δεν είναι δομημένη με εξαιρετική φροντίδα, το IRS μπορεί να θεωρήσει τη μεταβίβαση περιουσίας στην DownREIT με αντάλλαγμα ότι οι λειτουργικές μονάδες θα αποτελούν φορολογητέα συναλλαγή σύμφωνα με τους κανόνες περί συγκεκαλυμμένης πώλησης ή κατάχρησης. Ως εκ τούτου, ένα UPREIT μπορεί να είναι η πιο λογική επιλογή για έναν ιδιοκτήτη ακινήτου του οποίου πρωταρχικός στόχος είναι η αναβολή της φορολογικής υποχρέωσης εισοδήματος.
Σε αντίθεση με την UPREIT, όπου δεν εμπλέκεται η ιδιοκτησία ακίνητης περιουσίας, το DownREIT περιλαμβάνει την ιδιοκτησία ακινήτων. Ορισμένα από αυτά τα ακίνητα ανήκουν στο ακέραιο, ενώ μερικά μπορεί να ανήκουν σε εταιρείες περιορισμένης ευθύνης με όσους έχουν συνεισφέρει στην ιδιοκτησία τους.
Ένα DownREIT μπορεί να είναι μια λογική επιλογή εάν ο ιδιοκτήτης θεωρεί ότι το ακίνητό του θα εκτιμήσει περισσότερο από τις άλλες συμμετοχές της REIT, επειδή διατηρεί μεγαλύτερο ενδιαφέρον για το εισφερόμενο ακίνητο του με DownREIT από ό, τι θα έκανε με ένα UPREIT.
Τούτου λεχθέντος, δεδομένου ότι η δομή ιδιοκτησίας ενός DownREIT είναι πιο περίπλοκη, η μετατροπή των λειτουργικών μονάδων σε μετρητά απαιτεί πιο περίπλοκους υπολογισμούς. Ομοίως, τα UPREIT και τα DownREITs εκτελούν διαφορετικά ως επενδύσεις, επειδή είναι δομημένα διαφορετικά. Με το DownREIT, η συνεργασία μεταξύ της REIT και του επενδυτή μπορεί να λειτουργήσει διαφορετικά από την απόδοση του REIT στο σύνολό του.
Τα DownREIT είναι παρόμοια με τα UPREIT, ωστόσο, στην αξία τους ως εργαλείο σχεδιασμού ακινήτων. Και οι δύο ενισχύουν τη βάση των λειτουργικών μονάδων κατά το θάνατο του ιδιοκτήτη, επιτρέποντας μια αφορολόγητη μεταφορά των εκτιμώμενων ακινήτων στους κληρονόμους. Οι κληρονόμοι μπορούν στη συνέχεια να μετατρέψουν τις λειτουργικές μονάδες σε μετοχές REIT ή μετρητά χωρίς να πληρώσουν φόρο.
Παράδειγμα DownREIT
Σκεφτείτε ένα χαρτοφυλάκιο πέντε ακινήτων αξίας 100 εκατομμυρίων δολαρίων. Τα ακίνητα έχουν χρέος ίσο με 80 εκατομμύρια δολάρια με επιτόκιο 8%. Οι εταίροι που κατέχουν το ακίνητο έχουν σωρευτικό υπόλοιπο κεφαλαίου 5 εκατομμυρίων δολαρίων. Η REIT εισάγει τη συναλλαγή και αποπληρώνει 60 εκατομμύρια δολάρια υφιστάμενου χρέους για το ακίνητο και αντικαθιστά τα υπόλοιπα κεφαλαίου για τους υπόλοιπους εταίρους με χρέος 7%. Οι μετοχές εκδίδονται ως λειτουργικές μονάδες για τα υπόλοιπα 20 εκατομμύρια δολάρια που κατέχονται από εταίρους και η REIT γίνεται πλειοψηφία, ενώ οι υπόλοιποι εταίροι γίνονται GPs και LPs.
