Υπάρχουν δύο κολοσσιαία ιδρύματα στην αμερικανική βιομηχανία υποθηκών: οι Fannie Mae και Freddie Mac. Οι περισσότεροι άνθρωποι έχουν ακούσει για αυτούς, αλλά λίγοι καταλαβαίνουν τι κάνουν ή το σημαντικό ρόλο που παίζουν στη χρηματοδότηση της αμερικανικής ιδιοκτησίας σπιτιού. Ούτε οι περισσότεροι άνθρωποι κατανοούν τον πιθανό συστηματικό κίνδυνο που θέτουν σε ολόκληρο το χρηματοπιστωτικό μας σύστημα. θα συζητήσουμε τι κάνουν, το καθεστώς των κυβερνητικών επιχειρήσεων (GSE), οι δημόσιες αποστολές τους και το πώς κερδίζουν. Στη συνέχεια, θα διερευνήσουμε τον κίνδυνο που θα μπορούσαν να δημιουργήσουν οι μεγαλοπρεπείς στην αμερικανική αγορά ενυπόθηκων δανείων εάν δεν κατάφεραν να διαχειριστούν αποτελεσματικά τον κίνδυνο. Θυμηθείτε, όταν γίγαντες πέφτουν, είναι οι αγρότες που παίρνουν squished.
Ο, τι κάνουν
Οι Fannie Mae και Freddie Mac αγοράζουν και εγγυώνται στεγαστικά δάνεια μέσω της δευτερογενούς αγοράς ενυπόθηκων δανείων. Δεν προέρχονται ούτε εξυπηρετούν στεγαστικά δάνεια.
Οι δανειστές υποθηκών πωλούν στεγαστικά δάνεια απευθείας στις Fannie Mae και Freddie Mac ή ανταλλάσσουν υποθήκες μαζί τους σε αντάλλαγμα για τίτλους που εξασφαλίζονται με ενυπόθηκα δάνεια (MBSs) με τις ίδιες υποθήκες αλλά με πρόσθετη εγγύηση για την έγκαιρη καταβολή του κεφαλαίου και των τόκων κάτοχος της ασφάλειας. Όταν οι υποψήφιοι ενυπόθηκων δανείων πωλούν ενυπόθηκα δάνεια σε Fannie Mae ή Freddie Mac ή πωλούν τα MBS που τους έχουν εκδοθεί, αυτά με τη σειρά τους ελευθερώνουν τα κεφάλαια που χρησιμοποιήθηκαν για να δημιουργήσουν αυτά τα ενυπόθηκα δάνεια, ώστε οι συντάκτες να μπορέσουν στη συνέχεια να δημιουργήσουν ακόμα περισσότερες υποθήκες. Οι Fannie Mae και Freddie Mac επενδύουν επίσης σε μεγάλο βαθμό στα δικά τους MBS σε αυτά που είναι γνωστά ως τα χαρτοφυλάκια τους που διατηρούνται.
Εν ολίγοις, διευκολύνουν τη ροή χρημάτων από τη Wall Street στην Main Street.
ΔΕΙΤΕ: Πίσω από τις σκηνές της υποθήκης σας
Κυβερνητικές Εταιρείες
Οι Fannie Mae και Freddie Mac είναι GSEs. Και οι δύο δημιουργήθηκαν από πράξεις του Κογκρέσου. Ο Fannie Mae το 1938 και ο Freddie Mac το 1970. Και οι δύο εταιρείες είναι εισηγμένες στο χρηματιστήριο για να εξυπηρετήσουν μια δημόσια αποστολή. Οι μετοχές τους διαπραγματεύονται στο NYSE με τα σύμβολα FNM και FRE, αντίστοιχα. Ενώ είναι εταιρείες εισηγμένες στο χρηματιστήριο, λόγω των καταστατικών τους, έχουν τους ακόλουθους δεσμούς με την ομοσπονδιακή κυβέρνηση:
- Και οι δύο εταιρείες έχουν ένα διοικητικό συμβούλιο αποτελούμενο από 18 μέλη, πέντε από τα οποία διορίζονται από τον πρόεδρο των Ηνωμένων Πολιτειών. Για τη στήριξη της ρευστότητάς τους, ο γραμματέας του Treasury εξουσιοδοτείται, αλλά δεν υποχρεούται, να αγοράσει έως και 2.25 δισεκατομμύρια δολάρια τίτλων από κάθε εταιρεία. Και οι δύο εταιρείες απαλλάσσονται από κρατικούς και τοπικούς φόρους.
Λόγω αυτών των δεσμών, η αγορά τείνει να πιστεύει ότι οι τίτλοι που εκδόθηκαν από τους Fannie Mae και Freddie Mac φέρουν την σιωπηρή εγγύηση της αμερικανικής κυβέρνησης. Με άλλα λόγια, η αγορά πιστεύει ότι, εάν κάτι πάει στραβά στην Fannie Mae ή Freddie Mac, η αμερικανική κυβέρνηση θα παρέμβει για να τις διασώσει. Αυτή η σιωπηρή εγγύηση αντικατοπτρίζεται από το πόσο φθηνά είναι σε θέση να έχουν πρόσβαση στη χρηματοδότηση. Οι Fannie Mae και Freddie Mac είναι σε θέση να εκδίδουν εταιρικό χρέος, γνωστό ως "ομολογίες οργανισμών", σε αποδόσεις χαμηλότερες από άλλα ιδρύματα.
Ο δημόσιος στόχος και η αποστολή του Fannie Mae και του Freddie Mac
Σύμφωνα με τους χάρτες τους, ο δημόσιος στόχος του Fannie Mae και του Freddie Mac είναι να διευκολύνει τη σταθερή ροή των χαμηλού κόστους ταμείων ενυπόθηκων δανείων.
Οι χάρτες τους περιλαμβάνουν τα εξής:
- Η μοναδική τους εστίαση είναι η αγορά στεγαστικών δανείων. Μπορεί να μην εισέλθουν σε άσχετες επιχειρηματικές δραστηριότητες ή να διακόψουν τη στήριξη για την αγορά στεγαστικών δανείων. Τα ενυπόθηκα δάνεια που αγοράζουν και εγγυώνται πρέπει να είναι κάτω από ένα ποσό που καθορίζεται από το Γραφείο Ομοσπονδιακής Εποπτείας Επιχειρήσεων Στέγασης (OFHEO). Δεν επιτρέπεται να εισέρχονται στην επιχείρηση άλλων εταιρειών χρηματοδότησης κατοικιών - για παράδειγμα, η δημιουργία υποθήκης. Πρέπει να εκπληρώνουν τους ετήσιους στόχους που έχουν τεθεί από το Τμήμα Στέγασης και Αστικής Ανάπτυξης (HUD). Αυτοί οι στόχοι επικεντρώνονται γύρω από τη χαμηλή και μέτρια εισοδηματική στέγαση και τη στέγαση για μειονότητες. Υπόκεινται σε βασισμένες στον κίνδυνο και ελάχιστες κεφαλαιακές απαιτήσεις και σε ετήσιες εξετάσεις από τον OFHEO.
Ο ιστότοπος της Freddie Mac αναφέρει ότι η αποστολή της είναι να παρέχει ρευστότητα, σταθερότητα και οικονομική προσιτότητα στην αγορά κατοικίας. Η ιστοθέση της Fannie Mae αναφέρει ότι η αποστολή της είναι να επεκτείνει την οικονομικά προσιτή στέγαση και να φέρει το παγκόσμιο κεφάλαιο στις τοπικές κοινότητες προκειμένου να εξυπηρετήσει την αμερικανική αγορά κατοικίας. (Για να συνεχίσετε να διαβάζετε σχετικά με την ακίνητη περιουσία, ανατρέξτε στην ενότητα Επένδυση στην ακίνητη περιουσία , τις έξυπνες συναλλαγές ακίνητης περιουσίας και το σεμινάριο για επενδύσεις στην εξερεύνηση ακινήτων ).
Επιχειρήσεις με κέρδη με δημόσια αποστολή
Μην κάνετε λάθος - οι Fannie Mae και Freddie Mac οδηγούνται από τα κέρδη, όπως απαιτούν οι μέτοχοί τους. Κατά την εκπλήρωση της δημόσιας αποστολής τους, πραγματοποιούν τα κέρδη τους με δύο βασικούς τρόπους: το εισόδημα από την εγγύηση των τελών και τα διατηρούμενα χαρτοφυλάκια.
- Πρώτον, ας καλύψουμε το εισόδημα από τα έξοδα εγγυήσεων ή τα "g-fees". Οι Fannie Mae και Freddie Mac διατηρούν ένα συγκεκριμένο ποσοστό κάθε υποθήκης για κάθε υποθήκη που έχουν εξασφαλίσει έγκαιρη καταβολή κεφαλαίου και τόκου σε κάτοχο MBS (επενδυτή). Για παράδειγμα, κάθε μηνιαία πληρωμή υποθηκών μπορεί να αναλυθεί σε κεφάλαιο και τόκους. Ο κύριος και οι τόκοι, όπως συλλέγονται από έναν υποθηκοφυλακή, μεταβιβάζονται σε μία από τις δύο εταιρείες, ας πούμε Fannie Mae. Στη συνέχεια, ο Fannie Mae περνάει το κεφάλαιο και το συμφέρον μαζί με τον κάτοχο της εγγύησης που εξασφαλίζεται με υποθήκη. Ωστόσο, διατηρεί ένα ορισμένο ποσοστό του τόκου ως το τέλος εγγύησης - συνήθως μεταξύ 0, 12% και 0, 50% ετησίως. Σκεφτείτε το ως ασφαλιστήριο συμβόλαιο. Ας ελπίσουμε ότι η Fannie Mae θα εισπράττει περισσότερα έσοδα από τα τέλη εγγύησης από ό, τι πληρώνει στους κατόχους των ενυπόθηκων δανείων που τηρούνται από στεγαστικά δάνεια λόγω αθετήσεων του δανειολήπτη. Είναι ένα πολύ μεγάλο ασφαλιστήριο συμβόλαιο. Στο τέλος του 2006, οι δύο εταιρείες είχαν πιστωτικές εγγυήσεις σε 2, 9 τρισεκατομμύρια δολάρια MBS, σύμφωνα με τον γραμματέα του Υπουργείου Οικονομικών Robert K. Steel (15 Μαρτίου 2007 μαρτυρία ενώπιον της Επιτροπής Χρηματοοικονομικών Υπηρεσιών των ΗΠΑ για τη Μεταρρύθμιση GSE).
Δεύτερον, οι Fannie Mae και Freddie Mac έχουν τεράστια χαρτοφυλάκια υποθηκών και MBS. Επενδύουν σε μεγάλο βαθμό στις δικές τους - και σε κάθε άλλη - αξιόγραφα. Λόγω της υπονοούμενης ομοσπονδιακής εγγύησης, όπως αναφέρθηκε προηγουμένως, είναι σε θέση να εκδίδουν χρέη με χαμηλότερες αποδόσεις από άλλες εταιρείες για να χρηματοδοτήσουν τα διατηρούμενα χαρτοφυλάκιά τους. Με άλλα λόγια, είναι σε θέση να κερδίσουν τα spreads στα χαρτοφυλάκιά τους που είναι πιθανώς μεγαλύτερα από άλλα ιδρύματα λόγω αυτού του πλεονεκτήματος χρηματοδότησης. Το να πω το μέγεθος των χαρτοφυλακίων τους είναι τεράστιο είναι μια υποτίμηση. Το 2006, τα συνδυασμένα χαρτοφυλάκια στεγαστικών δανείων των δύο εταιρειών ανήλθαν σε 1, 4 τρισεκατομμύρια δολάρια, πάλι σύμφωνα με την Steel (15 Μαρτίου 2007).
Επίβλεψη του Fannie Mae και του Freddie Mac
Οι Fannie Mae και Freddie Mac ρυθμίζονται από το OFHEO και το HUD. Ο OFHEO ρυθμίζει την οικονομική ασφάλεια και την αξιοπιστία των Fannie Mae και Freddie Mac, συμπεριλαμβανομένης της εφαρμογής, επιβολής και παρακολούθησης των κεφαλαιακών τους προτύπων και του περιορισμού του μεγέθους των χαρτοφυλακίων τους. Ο OFHEO ορίζει επίσης τα ετήσια όρια πιστώσεων. Το HUD είναι υπεύθυνο για την αποστολή στέγασης των Fannie Mae και Freddie Mac. Όλα τα νέα προγράμματα δανείων στα οποία μπορούν να συμμετέχουν (αγορά ή / και εγγύηση) πρέπει να εγκριθούν από το HUD. Επιπλέον, η HUD θέτει ετήσιους στόχους για τους Fannie Mae και Freddie Mac για να πραγματοποιήσουν την αποστολή στέγης τους. Αυτοί οι στόχοι επικεντρώνονται στη χαμηλή και μέτρια εισοδηματική στέγαση και στη στέγαση μειονοτήτων.
Πάρα πολύ επικεντρωμένος κίνδυνος σε δύο εταιρείες με ομοσπονδιακούς δεσμούς;
Δεν υπάρχει αμφιβολία ότι οι Fannie Mae και Freddie Mac διαδραματίζουν κρίσιμους ρόλους στο σύστημα χρηματοδότησης κατοικιών μας. Ωστόσο, υπάρχει ο κίνδυνος να επικεντρωθεί τόσο πολύ ο κίνδυνος σε δύο μόνο εταιρείες. Διαχειρίζονται ένα τεράστιο ποσό πιστωτικού και επιτοκιακού κινδύνου. Εάν κάτι δεν πήγε καλά με τις πρακτικές διαχείρισης κινδύνων και / ή διαχείρισης χαρτοφυλακίου, δεν υπάρχει αμφιβολία ότι ο πόνος και το άγχος θα γίνουν αισθητές σε όλες τις χρηματοπιστωτικές αγορές παγκοσμίως. Πολλοί επικριτές θεωρούν ότι, λόγω του μεγέθους τους και της πολυπλοκότητας της διαχείρισης του κινδύνου υποθηκών, δημιουργούν υπερβολικά μεγάλο συστηματικό κίνδυνο για την οικονομία μας. Επιπλέον, ορισμένοι πιστεύουν ότι οι Fannie Mae και Freddie Mac έχουν αθέμιτο όφελος λόγω της σιωπηρής ομοσπονδιακής εγγύησης που τους επιτρέπει να εκδίδουν χρέη με επιτόκια που δεν είναι διαθέσιμα σε άλλες εταιρείες - συγκεκριμένα, ότι αυτή η σιωπηρή εγγύηση έχει επιτρέψει στις Fannie Mae και Freddie Mac μεγαλώνουν τόσο μεγάλα.
Με απλά λόγια, υπάρχει ο κίνδυνος να δοθεί στις δύο εταιρείες η δυνατότητα να αναλάβουν υπερβολικό κίνδυνο με πιθανή δαπάνη του αμερικανού φορολογούμενου. Σύμφωνα με τον υπουργό Οικονομικών Χάλυβα, στο τέλος του 2006, οι Fannie Mae και Freddie Mac διέθεταν περίπου 4, 3 τρισεκατομμύρια δολάρια έκθεσης σε ενυπόθηκες πιστώσεις, το οποίο ήταν περίπου το 40% του συνολικού ανεξόφλητου ενυπόθηκου χρέους στις ΗΠΑ (15 Μαρτίου 2007). Οι δύο εταιρείες έχουν δάνεια ύψους 5, 2 τρισεκατομμυρίων δολαρίων ($ 5, 3 τρισεκατομμύρια δολάρια), ενώ οι οφειλές MBS δεν ξεπερνούν τα 4, 9 δισεκατομμύρια δολάρια δημόσιου χρέους της αμερικανικής κυβέρνησης, σύμφωνα με το διοικητικό συμβούλιο του διευθυντή Ben Bernanke (Απρίλιος 2007).
Επιπλέον, κανείς δεν ισχυρίστηκε ποτέ ότι ο πιστωτικός κίνδυνος ή ο κίνδυνος επιτοκίου μιας υποθήκης διευθετείται ή μετριάζεται εύκολα με τη χρήση παραγώγων.
συμπέρασμα
Το καλοκαίρι του 2007, η αγορά όλων των υποθηκών, εκτός εκείνων που εγγυάται η Fannie Mae και η Freddie Mac, έμεινε τελείως ακινητοποιημένη, υπογραμμίζοντας τη σημασία των ρόλων που διαδραματίζουν οι δύο εταιρείες. Το φθινόπωρο του 2007, ο Freddie Mac συγκλόνισε την αγορά ανακοινώνοντας μεγάλες απώλειες που σχετίζονται με την πίστωση, τροφοδοτώντας τη φωτιά για το επιχείρημα ότι οι δύο εταιρείες αποτελούν τεράστιο κίνδυνο για ολόκληρο το χρηματοπιστωτικό σύστημα. Θα τα οφέλη που δημιουργούν οι Fannie Mae και Freddie Mac για τον αμερικανικό ιδιοκτήτη σπιτιού υπερτερούν των κινδύνων που ενέχουν για ολόκληρο το χρηματοπιστωτικό μας σύστημα και τον αμερικανικό φορολογούμενο; Μόνο ο χρόνος θα δείξει.
Σχετικά με αυτά τα δύο ιδρύματα, ελέγξτε τα κέρδη από το χρέος υποθηκών με το MBS .
