Τι είναι ο νόμος για την ισοτιμία εναλλακτικών υποθηκών (AMTPA)
Ο νόμος για την ισοτιμία εναλλακτικών υποθηκών (AMTPA) ήταν μια πράξη του Κογκρέσου το 1982 που υπερισχύει πολλών κρατικών νόμων που εμποδίζουν τις τράπεζες να εγγράφουν στεγαστικά δάνεια εκτός των συμβατικών υποθηκών σταθερού επιτοκίου. Ο νόμος οδήγησε στη διαθεσιμότητα διάφορων νέων "εξωτικών" ενυπόθηκων δανείων, όπως ρυθμιζόμενων υποθηκών επιτοκίων (ARMs), δικαιωμάτων προαίρεσης (ARM), υποθήκης μόνο για τόκους και στεγαστικών δανείων με μπαλόνια.
Η κατανόηση του νόμου περί ισοτιμίας εναλλακτικών υποθηκών (AMTPA)
Το AMPTA αναφέρεται συχνά ως βασική αιτία της κρίσης των ενυπόθηκων στεγαστικών δανείων του 2007, και ένα κλασικό παράδειγμα του κόστους των καλών προθέσεων. Πριν από την AMPTA, τα περισσότερα κράτη είχαν κανόνες που απαγορεύουν στις τράπεζες να εγγράφουν στεγαστικά δάνεια εκτός των συμβατικών υποθηκών σταθερού επιτοκίου. Αυτοί οι περιορισμοί, μαζί με τον διψήφιο πληθωρισμό και τα επιτόκια της εποχής, καθιστούσαν δύσκολη, αν όχι αδύνατη, τις οικογένειες χαμηλού εισοδήματος να παρέχουν κατοικίες.
Η AMPTA ήταν η δεύτερη νομοθετική πρωτοβουλία για την αντιμετώπιση του προβλήματος της οικονομικής προσιτότητας στη στέγαση. Το 1980 το Κογκρέσο ψήφισε τον νόμο περί απορύθμισης και νομισματικού ελέγχου των ιδρυμάτων αποθετηρίων (DIDMCA), ο οποίος απάλειψε τους νόμους περί κρατικής επιείκειας. Με τις τράπεζες στη συνέχεια σε θέση να χρεώσει τα υψηλότερα επιτόκια στους δανειολήπτες με κακή πίστωση, η αγορά κατοικίας επεκτάθηκε. Αλλά ο νόμος αυτός δεν αφορούσε κρατικούς περιορισμούς όσον αφορά το είδος των υποθηκών που επιτρέπονται. Δύο χρόνια αργότερα, η AMPTA έκανε ακριβώς αυτό. Μαζί οι δύο νόμοι άνοιξαν το δρόμο για νέα προϊόντα υποθηκών.
Η ακούσια συνέπεια της AMPTA
Αλλά η ακούσια συνέπεια της απορρύθμισης ήταν ότι πολλοί δανειολήπτες στις αρχές του 21ου αιώνα έλαβαν στεγαστικά δάνεια που δεν κατάφεραν να καταλάβουν. Για παράδειγμα, τα ARM έχουν ένα χαμηλό επιτόκιο "teaser" που τελικά επιπλέει με τα επιτόκια της αγοράς και μπορεί να αυξηθεί σημαντικά μετά από λίγα χρόνια. Οι υποθήκες μπαλονιών απαιτούν τεράστια πληρωμή όταν το δάνειο λήγει. Τα ενυπόθηκα στεγαστικά δάνεια έχουν χαμηλές μηνιαίες πληρωμές για τα πρώτα έτη, αλλά όταν το επιτόκιο τελικά επαναρυθμιστεί για να συμπεριλάβει το κεφάλαιο, οι πληρωμές μπορούν να ανεβαίνουν στα ύψη. Οι επιλογές ARM επιτρέπουν στον δανειολήπτη να υποπληρωθεί για μερικά χρόνια, αλλά το ανεξόφλητο υπόλοιπο προσαυξάνεται στον κύριο του δανείου, σε ορισμένες περιπτώσεις καθιστώντας αδύνατο για τον οφειλέτη να οικοδομήσει ίδια κεφάλαια στο σπίτι. Επιπλέον, οι τράπεζες ανέλαβαν δάνεια με βάση την ικανότητα του δανειολήπτη να προβεί στις αρχικές χαμηλές μηνιαίες πληρωμές, χωρίς να ληφθούν υπόψη οι μεταγενέστερες, υψηλότερες πληρωμές.
Νέοι νόμοι αντιμετωπίζουν τα προβλήματα AMPTA
Καθώς οι δανειολήπτες άρχισαν να χάνουν τα σπίτια τους λόγω αθέτησης των υποθηκών τους, οι τιμές των σπιτιών άρχισαν να μειώνονται προς τα κάτω, καθιστώντας ακόμη πιο δύσκολο για τους ανθρώπους να αναχρηματοδοτούν τα σπίτια τους σε πιο προσιτές υποθήκες. Το 2007, το Κογκρέσο ψήφισε νέα νομοθεσία που απαιτούσε από τους δανειστές να εξασφαλίσουν στεγαστικά δάνεια βάσει του πλήρως αναπροσαρμοσμένου επιτοκίου. Το 2010, ο νόμος Dodd-Frank απαιτούσε ακόμη αυστηρότερα πρότυπα και υποχρέωση λογοδοσίας του δανειστή, πράγμα που αναιρεί την AMPTA. Οι ανατροπές του Dodd-Frank το 2018 αφορούσαν τραπεζικές δοκιμές αντοχής και δεν άλλαζαν τους κανόνες υποθηκών του νόμου.
