Τι είναι η αναχρηματοδότηση εκταμίευσης;
Στον κόσμο των ακινήτων, η αναχρηματοδότηση είναι η διαδικασία αντικατάστασης μιας υφιστάμενης υποθήκης με μια νέα που συνήθως επεκτείνει πιο ευνοϊκούς όρους στον δανειολήπτη. Με την αναχρηματοδότηση, ο δανειολήπτης μπορεί να μειώσει τις μηνιαίες πληρωμές υποθηκών, να διαπραγματευτεί χαμηλότερο επιτόκιο, να επαναδιαπραγματευτεί τον αριθμό των ετών ή τη διάρκεια του δανείου, να αφαιρέσει άλλους δανειολήπτες από την υποχρέωση δανείου ή να εισάγει μετρητά μέσω εγχώριων μετοχικών κεφαλαίων χτισμένο με την πάροδο του χρόνου.
Μια αναχρηματοδότηση εξόφλησης είναι μια επιλογή αναχρηματοδότησης υποθηκών στην οποία η νέα υποθήκη είναι για μεγαλύτερο ποσό από το υφιστάμενο ποσό δανείου προκειμένου να μετατραπεί το μετοχικό κεφάλαιο σε μετρητά.
Βασικές τακτικές
- Σε μια αναχρηματοδότηση εξόφλησης, μια νέα υποθήκη είναι για περισσότερο από ένα προηγούμενο υπόλοιπο στεγαστικών δανείων, και η διαφορά καταβάλλεται σε μετρητά. Συνήθως πληρώνετε ένα υψηλότερο επιτόκιο ή περισσότερους πόντους σε μια αναχρηματοδότηση υποθήκη αναχρηματοδότησης, σε σύγκριση με ένα ποσοστό- και-μακροπρόθεσμη αναχρηματοδότηση, στην οποία το ποσό υποθηκών σας παραμένει το ίδιο. Ανάλογα με την αναλογία δανείου προς την αξία της περιουσίας σας, ο δανειστής θα καθορίσει το μέγιστο για το ποσό των μετρητών που μπορείτε να πάρετε όταν κάνετε αναχρηματοδότηση.
Αναχρηματοδότηση βάσει ποσοστού και προθεσμίας έναντι αναχρηματοδότησης
Η πιο βασική αναχρηματοδότηση στεγαστικού δανείου είναι η τιμή-και-όρος. Με αυτόν τον τύπο, ο δανειολήπτης προσπαθεί να επιτύχει χαμηλότερο επιτόκιο ή / και να προσαρμόσει τη διάρκεια του δανείου. Για παράδειγμα, αν μια ακίνητη περιουσία αγοράστηκε πριν από χρόνια όταν τα επιτόκια ήταν υψηλότερα, ο δανειολήπτης θα μπορούσε να βρει πλεονέκτημα να αναχρηματοδοτήσει για να επωφεληθεί από τα χαμηλότερα επιτόκια που υπάρχουν τώρα.
Επίσης, οι μεταβλητές μπορεί να έχουν αλλάξει σε μια ζωή του δανειολήπτη, ώστε να μπορούν πλέον να χειριστούν μια υποθήκη δεκαπενταετούς διάρκειας (εξοικονομώντας μαζικά τις πληρωμές τόκων), παρόλο που σημαίνει να παραιτηθούν από τις χαμηλότερες μηνιαίες πληρωμές της τρέχουσας υποθήκης 30 ετών.
Η αναχρηματοδότηση εκταμίευσης έχει διαφορετικό στόχο. Επιτρέπει στους δανειολήπτες να μετατρέπουν το μετοχικό κεφάλαιο σε μετρητά δημιουργώντας μια νέα υποθήκη για μεγαλύτερο ποσό από αυτό που οφείλεται επί του παρόντος. Ο οφειλέτης λαμβάνει τη διαφορά μεταξύ των δύο δανείων σε μετρητά. Αυτό είναι δυνατό επειδή ο δανειολήπτης οφείλει μόνο στο δανειοδοτικό ίδρυμα αυτό που απομένει στο αρχικό ποσό ενυπόθηκου δανείου. Το πρόσθετο ποσό δανείου της αναχρηματοδοτούμενης υποθήκης για καταβολή μετρητών καταβάλλεται στον δανειολήπτη σε μετρητά κατά το κλείσιμο.
Σε σύγκριση με τα επιτόκια και τα επιτόκια, τα δάνεια εξαργύρωσης συνήθως συνοδεύονται από υψηλότερα επιτόκια ή άλλα έξοδα, όπως τα σημεία. Οι δανειστές ανησυχούν ότι οι δανειολήπτες που έχουν ήδη πάρει σημαντικές μετοχές ενδέχεται να είναι πιο πιθανό να ξεφύγουν από το νέο δάνειο τους, αν και ένα υψηλό πιστωτικό αποτέλεσμα και χαμηλός λόγος δανείου προς αξία (LTV) μπορεί να μετριάσει αυτές τις ανησυχίες και να βοηθήσει τον δανειολήπτη να πάρει ευνοϊκή συμφωνία.
Παράδειγμα αναχρηματοδότησης εκταμίευσης
Ένας ιδιοκτήτης σπιτιού πήρε μια υποθήκη αξίας 200.000 δολαρίων για να αγοράσει ένα ακίνητο και, μετά από πολλά χρόνια, εξακολουθεί να χρωστάει $ 100.000. Αυτό σημαίνει ότι ο ιδιοκτήτης έχει συγκεντρώσει τουλάχιστον $ 100.000 σε εγχώριο μετοχικό κεφάλαιο (υποθέτοντας ότι η αξία της ιδιοκτησίας δεν έχει πέσει κάτω από τα $ 200.000). Για να μετατρέψει ένα μέρος αυτών των μετοχών σε μετρητά, ο ιδιοκτήτης θα μπορούσε να επιλέξει αναχρηματοδότηση.
Εάν ήθελαν να μετατρέψουν 50.000 δολάρια από τα ίδια κεφάλαιά τους, θα μπορούσαν να αναχρηματοδοτήσουν με τη λήψη ενός νέου δανείου για συνολικά $ 150.000. Η νέα υποθήκη θα αποτελείται από το υπόλοιπο 100.000 δολαρίων από το αρχικό δάνειο συν τα επιθυμητά $ 50.000 που θα μπορούσαν να ληφθούν με μετρητά. Με άλλα λόγια, μπορούν να αναλάβουν μια νέα υποθήκη ύψους 150.000 δολαρίων, να αποπληρώσουν τα 100.000 δολάρια που οφείλονται στην πρώτη υποθήκη και να απομείνουν $ 50.000.
Το μέγιστο ποσό των διαθέσιμων μετρητών σε έναν ιδιοκτήτη σε αναχρηματοδότηση εξόδου εξαρτάται από το λόγο δανείου προς αξία.
Όρια για τις επιλογές αναχρηματοδότησης εκταμίευσης
Με τον υπολογισμό του τρέχοντος λόγου δανείου προς αξία (LTV), ένας δανειστής μπορεί να καθορίσει ένα μέγιστο ποσό δανείου για αναχρηματοδότηση εκταμίευσης. Ο δανειστής εξετάζει την τρέχουσα αγοραία αξία του ακινήτου σε σύγκριση με το οφειλόμενο υπόλοιπο που οφείλει ο οφειλέτης στο υφιστάμενο δάνειο.
Εάν χρησιμοποιήσουμε το προηγούμενο παράδειγμα - και υποθέσουμε ότι η τρέχουσα αγοραία αξία του ακινήτου είναι 250.000 δολάρια - και ότι ο δανειστής έχει καθορίσει μέγιστο LTV 80%, το μέγιστο ποσό αναχρηματοδότησης θα ήταν $ 100.000. Το 80% LTV θα καθόριζε ότι το μέγιστο ποσό του νέου δανείου θα ήταν $ 200.000, ή $ 250.000 x.80. Μετά την αποπληρωμή της αρχικής υποθήκης ($ 100.000), θα διατεθούν 100.000 δολάρια σε μετρητά στον δανειολήπτη.
