Πίνακας περιεχομένων
- Συνδυασμός υποθηκών
- Ξέρτε τι ξεκινάτε
- Πώς να ενοποιήσετε
- Η κατώτατη γραμμή
Η κατοχή δύο υποθηκών δεν είναι τόσο σπάνια όσο νομίζετε. Οι άνθρωποι που συσσωρεύουν αρκετά κεφάλαια στα σπίτια τους συχνά επιλέγουν να πάρουν μια δεύτερη υποθήκη. Μπορεί να χρησιμοποιήσουν αυτά τα χρήματα για να πληρώσουν ένα χρέος, να στείλουν ένα παιδί στο κολέγιο, να χρηματοδοτήσουν την έναρξη μιας επιχείρησης ή να κάνουν μια μεγάλη αγορά. Άλλοι θα χρησιμοποιήσουν μια δεύτερη υποθήκη για να αυξήσουν την αξία της κατοικίας τους ή της περιουσίας τους μέσω ανακατασκευής ή κατασκευής πισίνας κλπ.
Δύο υποθήκες, ωστόσο, μπορεί να είναι πιο δύσκολο από το να κατέχει μόνο ένα. Ευτυχώς, υπάρχουν διαθέσιμοι μηχανισμοί με τους οποίους μπορεί να συνδυαστούν ή να παγιωθούν δύο υποθήκες σε ένα δάνειο. Όμως, η διαδικασία ενοποίησης μπορεί να είναι η ίδια δύσκολη και το μάθημα μπορεί να καταλήξει να μην το κάνει αξίζει στο τέλος.
Βασικές τακτικές
- Η κατοχή δύο υποθηκών είναι μια κοινή κατάσταση, η οποία μπορεί να απλοποιηθεί συνδυάζοντάς τα σε ένα ενιαίο δάνειο. Η ενοποίηση δύο δανείων σε ένα μπορεί να απαιτεί τη βοήθεια ενός μεσίτη εμπειρογνωμόνων με εμπειρία που κάνει. Ενώ η ενοποίηση μπορεί να απλοποιήσει τα οικονομικά σας και μπορεί να σας εξοικονομήσει χρήματα χρόνο, έρχονται με κόστος που μπορεί να μην καταλήξει να κάνει μια έξυπνη απόφαση στο τέλος.
Συνδυασμός υποθηκών
Ας ρίξουμε μια ματιά σε ένα παράδειγμα: Πήρατε μια πιστωτική γραμμή πίστωσης στο σπίτι πριν από δέκα ή περισσότερα χρόνια και κατά τη διάρκεια της περιόδου draw - η ώρα που θα μπορούσατε να "τραβήξετε" την πιστωτική σας γραμμή - πληρώσατε ένα εύχρηστο ποσό: 275 δολάρια το μήνα πίστωση 100.000 δολαρίων.
Σύμφωνα με τους όρους αυτού του δανείου, μετά από δέκα χρόνια η περίοδος επιστροφής έγινε η περίοδος αποπληρωμής - τα επόμενα 15 χρόνια όπου πρέπει να πληρώσετε το δάνειο σαν υποθήκη. Αλλά πιθανώς δεν περιμένατε ότι η πληρωμή των 275 δολαρίων θα γίνει μια πληρωμή $ 700 που θα μπορούσε να κινηθεί ακόμη υψηλότερα εάν αυξηθεί το βασικό επιτόκιο.
Με την ενοποίηση των δύο δανείων, θα μπορούσατε να εξοικονομήσετε περισσότερα από 100 δολάρια κάθε μήνα και να κλειδώσετε το επιτόκιο σας αντί να παρακολουθήσετε κλιμακωτά αν το πρωτεύον αυξάνεται. Από την άλλη πλευρά, ίσως θέλετε να πληρώσετε τα δάνεια πιο γρήγορα και θέλετε καλύτερους όρους που θα σας βοηθήσουν να το κάνετε. Πώς λειτουργεί αυτός ο τύπος ενοποίησης και είναι καλή ιδέα;
Ξέρτε τι ξεκινάτε
Για να καταλάβετε τι συμβαίνει όταν ενοποιήσετε, πρέπει να γνωρίζετε μερικά πράγματα σχετικά με τα τρέχοντα δάνεια που έχετε. Εάν, όταν πηγαίνετε να ενοποιήσετε τα δάνεια, συνειδητοποιείτε ότι η δεύτερη υποθήκη σας χρησιμοποιήθηκε για να τραβήξει μετρητά από το σπίτι σας για κάποιο λόγο - που ονομάζεται εξαργύρωση δάνειο - μπορεί να προσθέσει κόστος στο νέο δάνειο και να μειώσει το ποσό για το οποίο γίνομαι αρμόδιος. Τα δάνεια εξαργύρωσης χρεώνονται υψηλότερα, λένε οι δανειστές επειδή ο δανειολήπτης έχει στατιστικά περισσότερες πιθανότητες να απομακρυνθεί από το δάνειο αν πάθει πρόβλημα.
Στη συνέχεια, υπάρχει το ποσοστό αναχρηματοδότησης (refiance). Αυτός ο τύπος δανείου είναι απλώς μια προσαρμογή για το επιτόκιο και τους όρους του τρέχοντος δανείου σας. Το δάνειο θεωρείται ασφαλέστερο για τον δανειστή επειδή ο δανειολήπτης δεν τσακίζει χρήματα ούτε μειώνει το ποσό των μετοχών που έχουν στο ακίνητο. Μπορεί να έχετε αναχρηματοδοτήσει πρόσφατα όταν τα επιτόκια των στεγαστικών δανείων μειώθηκαν στα ιστορικά χαμηλά.
Γιατί οι διαφορές αυτές έχουν σημασία; Σύμφωνα με την Casey Fleming, σύμβουλο στεγαστικών δανείων με την C2 FINANCIAL CORPORATION και συγγραφέα του "The Loan Guide: How to Get the Best Loan", είναι σημαντικοί γιατί οι όροι και το ποσό που θα πληρώσετε για νέες υποθήκες θα μπορούσαν να είναι πολύ διαφορετικοί.
"Ας υποθέσουμε ότι εσείς και ο γείτονάς σας παίρνετε και τα δύο δάνεια αναχρηματοδότησης δανείων προς αξία ύψους 75%, κάτω από το όριο συμμόρφωσης των δανείων ύψους $ 417.000. Δικός σου είναι μια εξαργύρωση, δεν είναι. Το δάνειό σας θα κοστίσει 0, 255 μονάδες περισσότερο από ό, τι ο γείτονάς σας από τον Απρίλιο του 2015. Και το 1 βαθμός είναι το 1% του ποσού του δανείου, οπότε αν το ποσό του δανείου σας είναι $ 200, 000, όλοι ίσοι εσείς θα πληρώσατε $ 1, 250 ($ 200, 000 x.00625) για το ίδιο επιτόκιο με το γείτονά σας.
Σκεφτείτε έτσι. Εάν αγοράσατε αρχικά τα δύο δάνεια όταν αγοράσατε το σπίτι, δεν είναι ένα δάνειο εξαργύρωσης από τη δεύτερη υποθήκη που χρησιμοποιήθηκε για την απόκτηση του σπιτιού - δεν τραβήξαμε μετρητά από αυτό. Αλλά αργότερα, εάν λάβατε χρήματα ως αποτέλεσμα μιας δεύτερης υποθήκης, αυτό ήταν ένα δάνειο εξαργύρωσης, και έτσι ένα νέο ενοποιημένο δάνειο θα θεωρείται το ίδιο.
Υπάρχει ένας άλλος λόγος για τον οποίο αυτή η διάκριση καθίσταται σημαντική. Επειδή τα δάνεια εξαργύρωσης είναι πιο επικίνδυνα για τον δανειστή, μπορούν να δανείσουν μόνο το 75% έως το 80% των κεφαλαίων σας στο σπίτι σας έναντι 90% σε ένα επιτόκιο refi. Ο Fleming το θέτει σε απλή αγγλική γλώσσα όπως αυτή: "Εάν το δάνειό σας θα θεωρηθεί ως δάνειο εξαργύρωσης, θα χρειαστείτε περισσότερα κεφάλαια στην ιδιοκτησία σας για να επωφεληθείτε."
Πώς να ενοποιήσετε
Ο δανειστής θα κάνει όλα τα περίπλοκα γραφειοκρατία που πηγαίνει με την ενοποίηση των δανείων. Η δουλειά σας είναι να είστε ενημερωμένος καταναλωτής. Μην μιλάτε σε έναν δανειστή - μιλήστε σε πολλά.
Δεδομένου ότι η ενοποίηση των δύο δανείων είναι πιο περίπλοκη από μια απλή στεγαστική πίστη στο σπίτι, είναι καλύτερο να μιλήσετε προσωπικά με τρείς ή τέσσερις δανειστές. Θα μπορούσατε να μιλήσετε με την τράπεζα ή την πιστωτική σας ένωση, μεσίτη υποθηκών ή να λάβετε συστάσεις από επαγγελματίες του κλάδου που εμπιστεύεστε.
Φυσικά, ρωτήστε τους αν το νέο δάνειο θα γίνει ένα δάνειο εξαργύρωσης ή ένα επιτόκιο refi. Είναι ένα δάνειο σταθερού ή μεταβλητού επιτοκίου; 15 ή 30 χρόνια;
Μόλις είστε ικανοποιημένοι με έναν συγκεκριμένο δανειστή, θα σας καθοδηγήσουν στη διαδικασία. Μην υπογράφετε τίποτα χωρίς να το διαβάσετε πρώτα και βεβαιωθείτε ότι έχετε κατανοήσει το χρονοδιάγραμμα πληρωμών.
Εάν το δάνειο σας είναι ένα δάνειο εξαργύρωσης, η Casey Fleming λέει ότι μπορεί να υπάρχει ένας τρόπος να μετατραπεί σε ένα ποσοστό / διάρκεια refi ένα χρόνο αργότερα.
"Ενοποιήστε τα δάνεια ως εξαργύρωση, αλλά λάβετε μια πίστωση δανειστή που πληρώνει για το σύνολο των δαπανών που σχετίζονται με τη συναλλαγή. Περιμένετε ένα χρόνο και αναχρηματοδοτήστε ξανά. Δεδομένου ότι αναχρηματοδοτείτε μόνο ένα δάνειο σε αυτό το σημείο, δεν είναι ένα δάνειο εξαργύρωσης. Τώρα μπορείτε να ξοδέψετε χρήματα σε πόντους για να αγοράσετε το επιτόκιο κάτω, δεδομένου ότι θα κρατήσετε το δάνειο για μεγαλύτερο χρονικό διάστημα. »Ο Fleming συνεχίζει να το συμβουλεύει μόνο αν πιστεύετε ότι τα επιτόκια είναι σταθερά ή μπορεί να μειωθούν.
Η κατώτατη γραμμή
"Ποτέ μην αποφασίζετε να αναχρηματοδοτήσετε ή να ενοποιήσετε τα δάνεια με βάση μόνο τη μείωση της μηνιαίας πληρωμής σας. Στις περισσότερες περιπτώσεις θα ξοδέψετε περισσότερα για τη διάρκεια ζωής σας στο νέο δάνειο από ό, τι απλά πληρώνετε τα υπάρχοντα δάνεια ", λέει ο Fleming. "Εκατομμύρια καταναλωτές κρατούν υποθηκεύοντας το μέλλον τους και καταλήγουν με δεκάδες ή ακόμα και εκατοντάδες χιλιάδες δολάρια λιγότερο στη συνταξιοδότηση".
Αντ 'αυτού, καθορίστε πόσο καιρό νομίζετε ότι θα μείνετε στο σπίτι και συγκρίνετε το κόστος των τρεχουσών υποθηκών σας με τη νέα υποθήκη συν οποιεσδήποτε δαπάνες που σχετίζονται με το νέο δάνειο καθ' όλη τη διάρκεια του χρόνου που θα κρατήσετε το δάνειο. Αν το κόστος είναι χαμηλότερο, η ενοποίηση είναι πιθανώς μια καλή ιδέα.
