Πίνακας περιεχομένων
- Πλεονεκτήματα για τους πωλητές
- Πώς κερδίζουν οι αγοραστές
- Δήλωση MLS 8.0
- Επίδραση της δήλωσης MLS 8.0
- Εξαγορές εκτός αγοράς
- Επικοινωνήστε με τους μεσίτες ακινήτων
- Συνδέσου στο διαδίκτυο
- Προσέγγιση ιδιοκτήτες σπιτιού
- Γνωρίστε τη Διαδικασία
- Η κατώτατη γραμμή
Με την απογραφή ακίνητης περιουσίας ακόμα σφιχτή σε πολλές αγορές σε όλη τη χώρα εσείς, ως πιθανός homebuyer, θέλουν να παραμείνουν μπροστά από τον ανταγωνισμό σας. Αυτό είναι όπου έρχονται εκτός αγοράς καταχωρήσεις. Επίσης γνωστό ως ήσυχες ή τσέπες καταχωρήσεις, αυτά τα σπίτια μπορεί να είναι προς πώληση αλλά δεν περιλαμβάνονται σε πολλές υπηρεσίες καταχώρησης (MLS). Αυτό σημαίνει ότι οι κτηματομεσίτες που πωλούν αυτά τα ακίνητα πρέπει να κάνουν την εργασία για να βρουν τους αγοραστές μόνοι τους.
Η εμφάνιση κατοικιών από την αγορά ήταν λίγο σπάνια στο παρελθόν, αλλά κέρδισε περισσότερη έλξη τα τελευταία χρόνια με τους ιδιοκτήτες σπιτιού, κάνοντας τους καταλόγους αυτούς μέρος μιας δευτερεύουσας αγοράς τέτοιων ειδών - ειδικά ενόψει της συνεχώς αυξανόμενης ζήτησης.
Μια νέα πολιτική του National Association of Realtors®, γνωστή ως "Δήλωση MLS 8.0", περιορίζει σημαντικά τις λιανικές πωλήσεις.
Οι λιανικές λίστες ενδέχεται να φαίνονται αντίθετες προς τον πωλητή. Εξάλλου, υπάρχει περισσότερη ζήτηση από το απόθεμα, πράγμα που σημαίνει ότι οι πολέμους προσφοράς είναι κοινές σε πολλές γειτονιές. Γιατί λοιπόν οι πωλητές θέλουν να κάνουν μυστικές καταχωρίσεις και πώς εσείς-ο αγοραστής τους βρίσκετε;
Βασικές τακτικές
- Οι λιανικές λιανικές πωλήσεις είναι ιδιότητες που πωλούνται αλλά δεν περιλαμβάνονται σε πολλές υπηρεσίες καταχώρησης. Ορισμένοι πωλητές επιθυμούν μια λίστα εκτός αγοράς για να δοκιμάσουν τα ύδατα, να διατηρήσουν την ιδιωτική τους ζωή, εκτός από προμήθειες ή να δημιουργήσουν μια αίσθηση αποκλειστικότητας που θα μπορούσε να οδηγήσει μια υψηλότερη τιμή πώλησης.Για τους αγοραστές, οι λιανικές λιανικές πωλήσεις παρέχουν πρόσβαση σε πρόσθετο απόθεμα, ευκαιρία να εξοικονομηθεί εάν η προμήθεια είναι χαμηλότερη και η ευκαιρία να αποφευχθεί ο ανταγωνισμός για ακίνητα σε ένα επιθυμητό χώρο. Οι πωλήσεις εκτός αγοράς που αφορούν μόνο έναν πράκτορα μπορούν παρέχουν μερικές φορές πολύ λίγο χώρο wiggle για τους αγοραστές που θέλουν να διαπραγματευτούν την τιμή.Για να αποκτήσετε πρόσβαση σε αυτές τις καταχωρήσεις, οι αγοραστές μπορούν να πλησιάσουν τους πράκτορες ή τους ιδιοκτήτες σπιτιού απευθείας ή να δοκιμάσουν να πάνε στο διαδίκτυο.
Πλεονεκτήματα για τους πωλητές
Ορισμένοι πωλητές σπιτιών επιλέγουν μια λίστα εκτός αγοράς για να δοκιμάσουν τα νερά, ενώ άλλοι θέλουν μια πιο ιδιωτική διαδικασία πωλήσεων ή την ευκαιρία να διαπραγματευτούν μια χαμηλότερη προμήθεια πωλήσεων αφού υπάρχει μόνο ένας πράκτορας που εμπλέκεται.
Ορισμένοι ιδιοκτήτες σπιτιού έχουν σκεφτεί ότι μια λίστα με τσέπες δημιουργεί μια γοητεία που θα τους πάρει μια υψηλότερη τιμή Μετά από όλα, αν το σπίτι είναι εισηγμένη και καταλήγει να κάθεται στην αγορά για περισσότερο από 30 ημέρες, υπάρχει μια καλή πιθανότητα πιθανοί αγοραστές θα προσπαθήσουν να κάνουν lowball προσφορές. Χωρίς την επιλογή των ημερών "στην αγορά", δεν υπάρχει τόσο μεγάλη πιθανότητα ότι ο πωλητής θα είναι χαμηλότερος.
Πώς κερδίζουν οι αγοραστές
Για εσάς ως αγοραστή, τα οφέλη μιας λιανικής πώλησης είναι διπλά. Για αρχάριους, σας δίνει πρόσβαση σε απογραφή που οι συντροφικοί ιδιοκτήτες σπιτιού δεν βλέπουν. Εάν αγοράζετε σε μια ιδιαίτερα καυτή αγορά, οι εγγραφές τσέπης μπορεί να είναι ο μόνος τρόπος για να αγοράσετε ένα σπίτι. Σε τακτά κλίματα της αγοράς, μπορείτε να πάρετε μια συμφωνία εν μέρει επειδή η προμήθεια που πρέπει να πληρώσει ο πωλητής είναι χαμηλότερη.
Όχι όλοι οι αγοραστές κατοικιών αναζητούν μια πρωτεύουσα κατοικία. Μπορεί να ψάχνετε για μια επένδυση σε ακίνητα, ή σπίτια για να αγοράσετε και flip για ένα κέρδος. Μια λίστα εκτός αγοράς σε μια μεγάλη γειτονιά μπορεί να είναι ένας εξαιρετικός τρόπος για να επιτευχθεί αυτός ο στόχος.
Δήλωση MLS 8.0 Καθαρή Πολιτική Συνεργασίας
Ένα σημαντικό εμπόδιο στις λιανικές πωλήσεις ήρθε με πρόσφατο πέρασμα, από την Εθνική Ένωση Realtors, της "Πολιτικής Συνεργασίας Συνεργασίας της 8ης Δεκαετίας 2020". Η πολιτική αυτή, με ισχύ από την 1η Ιανουαρίου 2020, με υποχρεωτική τοπική εφαρμογή μέχρι την 1η Μαΐου 2020, απαιτεί κάθε μεσίτης ακίνητης περιουσίας που συμμετέχει σε μια υπηρεσία πολλαπλών καταλόγων για να υποβάλει την καταχώρισή τους στο MLS εντός μιας εργάσιμης ημέρας από την κυκλοφορία του ακινήτου στο κοινό.
Η πρακτική επίπτωση της δήλωσης MLS 8.0
Αξίζει να σημειωθεί ότι η Δήλωση 8.0 του MLS δεν είναι νόμος με την παραδοσιακή έννοια. Σύμφωνα με την Realtor Doug Wagner της RE / Max Victory, "Η Εθνική Ένωση Realtors είναι ένας κυβερνητικός σύλλογος και όχι νομική οντότητα, αλλά όλα τα μέλη MLS, χρηματιστές και πράκτορες της ένωσης πρέπει να συμμορφωθούν με τη νέα πολιτική".
Ο Wagner σημειώνει ότι οι εξουσιοδοτημένοι αντιπρόσωποι που δεν είναι Realtors (δεν είναι μέλη της NAR) δεν δεσμεύονται από την πολιτική. Ωστόσο, δεδομένου ότι το 89% των πρόσφατων αγοραστών ακινήτων χρησιμοποίησαν ακίνητη περιουσία ή μεσίτη και ότι σχεδόν 7 στους 10 κτηματομεσίτες είναι Realtors, ο πρακτικός αντίκτυπος είναι ότι η Δήλωση 8.0 ισχύει για τις περισσότερες συναλλαγές κατοικιών.
Εξαγορές εκτός αγοράς
Ευτυχώς, η Δήλωση MLS 8.0 δεν σημαίνει το τέλος των λιανικών πωλήσεων. Η νέα πολιτική του NAR έχει ενσωματωμένες επιλογές που επιτρέπουν στους πράκτορες και τους μεσίτες να διατηρούν τόσο περιορισμένες όσο και πλήρεις λιανικές πωλήσεις.
Για παράδειγμα, σύμφωνα με τη Δήλωση MLS 8.0, οι πωλητές μπορούν να εξαιρεθούν από την προβολή MLS IDX ή διαδικτύου. Μια άλλη επιλογή, γνωστή ως κατάλογος "αποκλειστικού γραφείου", είναι επίσης διαθέσιμη στους πωλητές που επιθυμούν να διατηρήσουν την ιδιωτική τους ζωή. Στην περίπτωση αποκλειστικού γραφείου, ο πράκτορας μπορεί να μοιραστεί την καταχώρηση με άλλους πράκτορες στο γραφείο ή με πρόσωπο με αγοραστές.
Ορισμένες άλλες επιλογές εκτός αγοράς που ήταν διαθέσιμες στο παρελθόν από μεσίτες όπως "ιδιωτικά δίκτυα καταχώρησης" δεν επιτρέπονται πλέον από τη Δήλωση 8.0. Άλλοι, συμπεριλαμβανομένων των "σύντομα" και "καθυστερημένων εμφανίσεων" θα βρίσκονται υπό τον έλεγχο των τοπικών MLS, αλλά θα περιλαμβάνουν και νέους περιορισμούς που εμποδίζουν τους πράκτορες να τα μοιράζονται με αγοραστές.
Σύμφωνα με τον Wagner, ο διαδικτυακός ιστότοπος Zillow, ο οποίος καταρτίζει λίστες από τα δεδομένα MLS αλλά δεν είναι μέλος της NAR, δεν αποκλείεται να συνεχίσει να προωθεί εσωτερικά προγράμματα εκτός αγοράς, όπως το "Make Me Move", σύντομα "FSBO" "iBuyer".
Επικοινωνήστε με τους μεσίτες ακινήτων
Η εύρεση ενός παραδοσιακού, αποκλειστικού, εξωχρηματιστηριακού σπιτιού απαιτεί μικρή εργασία και πολλή δικτύωση. Αφού εντοπίσετε τη γειτονιά που θέλετε να αγοράσετε, θα χρειαστεί να βρείτε έναν κατάλογο κορυφαίων κτηματομεσιτικών γραφείων και να επικοινωνήσετε μαζί τους για οποιαδήποτε αποκλειστική λίστα που μπορεί να έχουν.
Συνδέσου στο διαδίκτυο
Εκτός από την άμεση επικοινωνία με τους κτηματομεσίτες, οι αγοραστές διαθέτουν εργαλεία που τους παρέχονται σε απευθείας σύνδεση για να βρουν μη MLS καταχωρίσεις όπως το For Sale by Owner (FSBO), τις αγγελίες των εφημερίδων ή ακόμα και το Craigslist. Όπως επισημάνθηκε παραπάνω, η ηλεκτρονική ιστοσελίδα Zillow διαθέτει αρκετά προγράμματα εκτός αγοράς για τους πιθανούς πωλητές και αγοραστές.
Προσέγγιση ιδιοκτήτες σπιτιού
Εάν υπάρχει μια περιοχή ή μια γειτονιά που σας ενδιαφέρει ιδιαίτερα, μια επιλογή είναι να κάνετε check in απευθείας με τους ιδιοκτήτες σπιτιού. Μπορεί να είστε σε θέση να βρείτε ένα προβάδισμα από την πόρτα χτυπώντας ή στέλνοντας αποστολείς. Παρόλο που θα σας κοστίσει χρόνο και χρήμα - και δεν θα εγγυηθεί την επιτυχία - υπάρχει μια μικρή πιθανότητα τουλάχιστον ένα άτομο να απαντήσει.
Μην αποκλείετε τις παραμελημένες ιδιότητες, ειδικά αν γνωρίζετε ότι μπορείτε να αντέξετε οικονομικά να κάνετε επισκευές. Ίσως υπάρχει ένας ιδιοκτήτης σπιτιού που είναι τόσο συγκλονισμένος με το κόστος της συντήρησης - και κάποιος που ποτέ δεν πίστευε ότι θα μπορούσε ποτέ να πουλήσει - ότι μια ανεπιθύμητη προσφορά θα θεωρείται ευλογία.
Ακριβώς έτσι δεν καταλήγετε να σπάσετε την τράπεζα, βεβαιωθείτε ότι εκτυπώνετε αποστολείς που είναι τόσο φθηνά και αποτελεσματικά. Μετά από όλα, θέλετε να φανείτε επαγγελματίας στην προσέγγισή σας όσο το δυνατόν. Και δεν ξέρεις ποτέ μέχρι να το ρωτήσεις, έτσι;
Γνωρίστε τη Διαδικασία
Η εύρεση μιας λίστας εκτός αγοράς είναι μόνο η μισή μάχη. Βλέποντας μια συμφωνία να περάσει είναι το endgame, το οποίο είναι και ο λόγος για τον οποίο οι αγοραστές των λιανικών πωλήσεων πρέπει να γνωρίζουν τις εισόδους και τις εξόδους της διαδικασίας. Μόλις φτάσετε στο συμβόλαιο, είναι μια τυποποιημένη συμφωνία, αλλά δεδομένου ότι ο πράκτορας πιθανώς εκπροσωπεί και τους δυο σας, μπορεί να πάρει λίγο θολό.
Γνωστή ως πώληση διπλής αντιπροσωπείας - ενώ είναι απόλυτα νόμιμη - μπορεί να είναι δύσκολο για τον αγοραστή να πει εάν ο πράκτορας έχει τα καλύτερα συμφέροντα του κατά νου. Όσο υψηλότερη είναι η τιμή πώλησης, τόσο πιο ψηλά η προμήθεια για τον πράκτορα. Αν αγοράζετε σε μια αγορά με λίγα αποθέματα, ίσως δεν έχει σημασία αν έχετε την καλύτερη προσφορά όσο εσείς πάρετε το σπίτι, αλλά πληρώνει για να γνωρίζει τις συγκρούσεις συμφερόντων.
Η κατώτατη γραμμή
Η αγορά ακινήτων εξακολουθεί να είναι ζεστή σε πολλές περιοχές της χώρας με μεγαλύτερη ζήτηση από το απόθεμα. Απογοητευμένοι αγοραστές που έχουν υποβάλει προσφορά από τα σπίτια χρειάζονται οποιοδήποτε πλεονέκτημα μπορούν να πάρουν. Παρόλο που η Δήλωση MLS 8 περιορίζει σοβαρά την πρόσβαση σε λιανικές πωλήσεις, δεν τις απαγορεύει εξ ολοκλήρου. Κάνετε την εργασία σας, συνειδητοποιείτε ότι υπάρχουν κίνδυνοι και γνωρίζετε ότι η εξεύρεση του επόμενου σπιτιού σας μέσα από μια λίστα εκτός αγοράς μπορεί να αξίζει την προσπάθεια.
