Πίνακας περιεχομένων
- Τι είναι η μόχλευση;
- Τρόποι πρόσβασης στη μόχλευση
- Παράδειγμα μόχλευσης
- Οι κίνδυνοι μόχλευσης
- Μειονεκτήματα Πολλαπλές ιδιότητες
- Αποφυγή μόχλευσης κινδύνων
- Η κατώτατη γραμμή
Η επένδυση σε ακίνητα έχει γίνει ένας δημοφιλής τρόπος διαφοροποίησης του επενδυτικού χαρτοφυλακίου σας. Οπουδήποτε κοιτάζουμε, μας υπενθυμίζουμε συνεχώς τα οφέλη από την αγορά ακινήτων, από τα πολλά infomercials σχετικά με τα σεμινάρια για ακίνητα, ή το σπίτι δείχνει ότι τατέλη η απίστευτη αξία της διαχείρισης ή flipping ενοικιαζόμενων ακινήτων.
Αλλά δεν είναι τόσο εύκολο. Μετά από όλα, η αγορά ενός ακινήτου ενοικίασης δεν είναι σαν την επένδυση σε μετοχές - δεν μπορείτε απλώς να υποχωρήσετε λίγο εδώ και εκεί και να γίνετε ιδιοκτήτης ακινήτου. Χρειάζεστε κεφάλαιο για να κάνετε αυτή την αγορά. Και η διαδικασία μπορεί συχνά να είναι μακρά και να εξαχθεί. Για να μην αναφέρω όλους τους κινδύνους που συνεπάγεται, ειδικά αν δεν κάνετε την έρευνά σας. Αλλά υπάρχει ένας τρόπος να μπείτε στην αγορά αυξάνοντας την καθαρή σας αξία; Δοκιμάστε να χρησιμοποιήσετε τη μόχλευση προς όφελός σας. Κάνοντας αυτό, μπορείτε να βάλετε λίγα χρήματα κάτω και να χρησιμοποιήσετε το χρέος για να σας βοηθήσουμε να πραγματοποιήσετε μια επιστροφή.
Διαβάστε παρακάτω για να μάθετε περισσότερα σχετικά με το πώς μπορείτε να χρησιμοποιήσετε μόχλευση για να αυξήσετε την καθαρή θέση της ακίνητης περιουσίας σας, καθώς και ορισμένους από τους κινδύνους που συνεπάγεται. (Για περισσότερες πληροφορίες, δείτε το Net Worth Tracker της Investopedia.)
Βασικές τακτικές
- Η μόχλευση χρησιμοποιεί δανειακό κεφάλαιο ή χρέος για να αυξήσει την πιθανή απόδοση μιας επένδυσης.Στην ακίνητη περιουσία, ο πιο συνηθισμένος τρόπος μόχλευσης της επένδυσής σας είναι με τα δικά σας χρήματα ή μέσω υποθήκης. Η Λημέρωση λειτουργεί προς όφελός σας όταν αυξάνονται οι τιμές των ακινήτων, αλλά μπορεί επίσης να οδηγήσει σε απώλειες εάν οι τιμές μειωθούν. Αποφύγετε τη μόχλευση των κινδύνων κάνοντας υγιείς επενδυτικές αποφάσεις και λογιστικοποιώντας τις πληρωμές υποθηκών, τις κενές θέσεις εργασίας και μια σκληρή οικονομία.
Τι είναι η μόχλευση;
Η μόχλευση είναι η χρήση διαφόρων χρηματοδοτικών μέσων ή δανειακού κεφαλαίου - με άλλα λόγια, χρέους - για να αυξηθεί η πιθανή απόδοση μιας επένδυσης. Χρησιμοποιείται συνήθως στην Wall Street και στην Main Street όταν μιλάει για την αγορά ακινήτων. Η μόχλευση είναι μια τεχνική που χρησιμοποιείται τόσο από τους ανθρώπους όσο και από τις εταιρείες για να επεκτείνει τις δυνατότητες επιστροφών, ενώ παράλληλα επεκτείνει το μειονέκτημα των ενδεχόμενων κινδύνων, εάν τα πράγματα δεν λειτουργούν.
Ενώ η δυνατότητα για μια καλή απόδοση είναι εφικτή -όπως και όταν οι τιμές των ακινήτων αυξάνονται-χρησιμοποιώντας μόχλευση μπορεί να είναι ένα δίκοπο σπαθί. Αυτό συμβαίνει επειδή μπορεί να οδηγήσει σε απώλειες εάν η επένδυση κινείται προς την αντίθετη κατεύθυνση. Στην περίπτωση των τιμών των ακινήτων, οι απώλειες συμβαίνουν όταν μειώνονται οι τιμές.
Τρόποι πρόσβασης στη μόχλευση
Ο ευκολότερος τρόπος πρόσβασης στη μόχλευση είναι να χρησιμοποιήσετε τα δικά σας χρήματα. Στην περίπτωση υποθήκης, ένα πρότυπο προκαταβολή 20% σας δίνει το 100% του σπιτιού στο οποίο θέλετε να ζήσετε. Ορισμένα προγράμματα χρηματοδότησης σας επιτρέπουν να βάζετε ακόμα λιγότερα χρήματα.
Η μόχλευση: Αύξηση του Ακινήτου σας
Παράδειγμα μόχλευσης
Εξετάστε την κοινή απαίτηση αγοράς ακίνητης περιουσίας με προκαταβολή 20%. Αυτό είναι $ 100.000 σε μια ιδιοκτησία $ 500.000. Με το να μειώσει μόνο το 20% των χρημάτων και να δανειστεί τα υπόλοιπα, ο αγοραστής χρησιμοποιεί ουσιαστικά ένα μικρό ποσοστό των ιδίων κεφαλαίων του για να κάνει την αγορά. Η πλειοψηφία, επομένως, παρέχεται από έναν δανειστή. Αυτός είναι ο λόγος για τον οποίο οι επενδυτές σε ακίνητα συχνά αναφέρουν το υπόλοιπο 80% της τιμής αγοράς ως χρήματα των άλλων ανθρώπων.
Ας υποθέσουμε ότι το ακίνητο εκτιμάται με ποσοστό 5% ετησίως. Αυτό σημαίνει ότι η καθαρή αξία του δανειολήπτη αυξάνεται στα 525.000 δολάρια σε μόλις 12 μήνες. Η σύγκριση αυτού του κέρδους με το κέρδος από μια αγορά που έγινε εντελώς χωρίς κανένα δάνειο υπογραμμίζει την αξία της στρατηγικής μόχλευσης. Για παράδειγμα, ο ίδιος οφειλέτης θα μπορούσε να χρησιμοποιήσει τα 100.000 δολάρια για να πραγματοποιήσει μια πληρωμένη πλήρη αγορά ενός ακινήτου αξίας $ 100.000.
Υποθέτοντας το ίδιο ποσοστό απόδοσης 5%, η καθαρή θέση του αγοραστή από την αγορά σε ακίνητο αξίας 100.000 δολαρίων θα αυξηθεί κατά 5.000 δολάρια κατά τη διάρκεια των 12 μηνών, έναντι 25.000 δολαρίων για τα ακριβότερα ακίνητα. Η διαφορά των 20.000 δολαρίων δείχνει την πιθανή αύξηση της καθαρής θέσης που παρέχεται μέσω της χρήσης μόχλευσης. Τώρα, φανταστείτε ότι το κέρδος 5% κάθε χρόνο για 20 χρόνια. Με την πάροδο του χρόνου, η χρήση μόχλευσης μπορεί να έχει πολύ σημαντικό και πολύ θετικό αντίκτυπο στην καθαρή σας αξία.
Οι κίνδυνοι μόχλευσης
Τώρα για τα κακά νέα. Όλα αυτά ακούγονται υπέροχα, αλλά υπάρχει ένα μειονέκτημα. Η μόχλευση μπορεί να λειτουργήσει εναντίον σας, ακριβώς όπως μπορεί να λειτουργήσει υπέρ σας. Για να δείξουμε πώς, ας επανεξετάσουμε το παλαιότερο μας παράδειγμα. Εάν χρησιμοποιείτε προκαταβολή 100.000 δολαρίων για την αγορά ενός σπιτιού αξίας 500.000 δολαρίων και οι τιμές των ακινήτων στην περιοχή σας μειώνονται διαδοχικά για αρκετά χρόνια, η μόχλευση λειτουργεί αντίστροφα. Μετά το πρώτο έτος, το ακίνητό σας αξίας 500.000 δολαρίων θα μπορούσε να ανέλθει σε 475.000 δολάρια, αν υποτιμηθεί κατά 5%. Εάν οι τιμές συνεχίσουν στην ίδια τροχιά, η ιδιοκτησία σας θα μπορούσε να ανέλθει σε 451.250 δολάρια - απώλεια ιδίων κεφαλαίων ύψους 48.750 δολαρίων.
Ακριβώς όπως η μόχλευση μπορεί να λειτουργήσει υπέρ σας, μπορεί επίσης να λειτουργήσει εναντίον σας.
Κάτω από το ίδιο σενάριο μείωσης τιμών κατά 5%, αν το ποσό των 100.000 δολαρίων χρησιμοποιήθηκε για αγορά 100.000 δολαρίων σε 100.000 δολάρια, ο αγοραστής θα είχε χάσει μόλις 5.000 δολάρια το πρώτο έτος οι τιμές των κατοικιών μειώθηκαν - πολύ λιγότερο από αυτό το ακριβότερο σπίτι.
Στις αγορές ακινήτων όπου οι τιμές μειώνονται σημαντικά, οι ιδιοκτήτες σπιτιού μπορούν να καταλήξουν να έχουν περισσότερα χρήματα από ό, τι το σπίτι αξίζει πραγματικά. Για τους επενδυτές, οι πτωτικές τιμές μπορούν να μειώσουν ή και να εξαλείψουν τα κέρδη. Αν τα ενοίκια υποχωρήσουν, το αποτέλεσμα μπορεί να είναι ένα ακίνητο που δεν μπορεί να ενοικιαστεί σε τιμή που θα καλύψει το κόστος των υποθηκών και άλλων εξόδων. Εάν σκέφτεστε να γίνετε ιδιοκτήτης, υπάρχουν πολλοί παράγοντες που πρέπει να λάβετε υπόψη.
Μειονεκτήματα Πολλαπλές ιδιότητες
Τα προβλήματα γίνονται ακόμη μεγαλύτερα όταν εμπλέκονται πολλαπλές μονάδες, καθώς οι εμπορικοί επενδυτές ακίνητων περιουσιών θέτουν συχνά όσο το δυνατόν λιγότερα χρήματα. Ο στόχος είναι να μεγιστοποιήσετε τα χρήματά σας, αναλαμβάνοντας τον έλεγχο του 100% των περιουσιακών στοιχείων, ενώ μειώνοντας μόνο το 20% της αξίας. Σκεφτείτε τα 500.000 δολάρια στο προηγούμενο παράδειγμα μας. ας πούμε ότι είναι ένα μικρό κτίριο διαμερισμάτων. Δεδομένου ότι αγοράστηκε με $ 100.000 ως προκαταβολή, εάν η αξία του κτιρίου μειωθεί κατά 30%, το ακίνητο αξίζει μόνο 350.000 δολάρια, αλλά ο επενδυτής πρέπει να πληρώσει τους τόκους και τον κύριο υπόχρεο για την πλήρη αξία του δανείου των 400.000 δολαρίων.
Σε περίπτωση που το ποσό που ο επενδυτής παίρνει σε πτώση μίσθωμα πάρα πολύ, το αποτέλεσμα θα μπορούσε να είναι προεπιλογή για την ιδιοκτησία. Εάν ο επενδυτής χρησιμοποιεί ταμιακές ροές από το εν λόγω ακίνητο για να πληρώσει την υποθήκη σε άλλα ακίνητα, η απώλεια εισοδήματος θα μπορούσε να προκαλέσει φαινόμενο ντόμινο που μπορεί να τελειώσει με ένα ολόκληρο χαρτοφυλάκιο σε αποκλεισμό για ένα κακό δάνειο σε ένα ακίνητο.
Αποφυγή μόχλευσης κινδύνων
Τώρα που έχετε μάθει για τα βασικά της μόχλευσης σε ακίνητα καθώς και μερικές από τις παγίδες, μπορεί να νομίζετε ότι είναι αδύνατο να κάνετε μια καλή απόδοση χρησιμοποιώντας αυτή την τεχνική. Μην τρομάζετε - είναι απλώς θέμα χρήσης κοινής λογικής. Όπως και κάθε επένδυση, η ακίνητη περιουσία έρχεται με κίνδυνο. Παρόλο που μπορείτε να χρησιμοποιήσετε τη μόχλευση προς όφελός σας, υπάρχουν μερικά βασικά πράγματα που θέλετε να βεβαιωθείτε ότι αποφεύγετε να σας προσφέρετε ένα καλύτερο πλεονέκτημα στην αγορά.
Πρώτον, μην υποθέσετε τι θα συμβεί πριν συμβεί. Δεν μπορείτε πάντοτε να χρησιμοποιείτε τις προηγούμενες επιδόσεις ως δείκτη του τι θα συμβεί στο μέλλον -ιδίως με την αγορά κατοικίας. Αν δείτε ότι οι τιμές των ακινήτων αυξήθηκαν σε μια συγκεκριμένη περιοχή κατά 5% έως 10% για μια συγκεκριμένη χρονική περίοδο, αυτό δεν σημαίνει ότι θα συνεχίσουν στην ίδια πορεία.
Στη συνέχεια, προγραμματίστε τον εαυτό σας ανάλογα και γνωρίζετε σε τι μπαίνετε. Εάν καταβάλετε χαμηλότερη προκαταβολή, το ποσό του δανείου σας θα είναι υψηλότερο. Αυτό σημαίνει ότι θα πρέπει να κάνετε μια μεγαλύτερη πληρωμή υποθηκών. Μπορεί να πρέπει να λογοδοτήσετε για χαμηλότερα ποσοστά κενών θέσεων, μια πιο σκληρή οικονομία, κακοί ενοικιαστές - όλα αυτά θα σας πέσουν. Σε τελική ανάλυση, εξακολουθείτε να είστε υπεύθυνοι για την πληρωμή υποθηκών, οπότε πρέπει να βεβαιωθείτε ότι μπορείτε να διατηρήσετε τον εαυτό σας εν ζωή σε κάθε περίπτωση.
Η κατώτατη γραμμή
Εικόνες από τέτοιου είδους αγοραπωλησίες φέρνουν στο μυαλό σας αυτά τα ενημερωτικά δελτία αργά τη νύχτα, όπου οι ομαλοί μνηστήρες υποδηλώνουν ότι μπορείτε να κερδίσετε εκατομμύρια δολάρια αγοράζοντας ακίνητα χωρίς χρήματα κάτω. Παρόλο που είναι δυνατό, δεν συνιστούμε να ακολουθήσετε αυτή τη διαδρομή.
Ευτυχώς, δεν χρειάζεται να το κάνετε. Λιγότερο εξωτικοί τρόποι για να χρησιμοποιήσετε μόχλευση υπάρχουν, επιτρέποντάς σας να αγοράσετε ακίνητη περιουσία με ένα σχετικά μικρό ποσό - ακόμη και καθόλου χρήματα. Στην πραγματικότητα, αν και δεν μπορεί να το σκέφτονται ως μόχλευση, οι περισσότεροι άνθρωποι το κάνουν αν βγάζουν υποθήκη όταν αγοράζουν ένα σπίτι. Επιστρέφουν το δάνειο για μια περίοδο ετών ή δεκαετιών, ενώ απολαμβάνουν τη χρήση του ακινήτου. Το ηθικό της ιστορίας είναι ότι η μόχλευση είναι ένα κοινό εργαλείο που λειτουργεί καλά - όταν χρησιμοποιείται με σύνεση.
