Ένας δανειστής υποθηκών είναι μια τράπεζα ή μια χρηματοοικονομική εταιρεία που δανείζει χρήματα στους δανειολήπτες για να αγοράσει ένα σπίτι. Ένας υποθηκοφύλακας χειρίζεται την επεξεργασία πληρωμής και είναι η εταιρεία που στέλνει τις μηνιαίες καταστάσεις στον δανειολήπτη. Ένας δανειστής ή μια τράπεζα υποθηκών μπορεί να είναι τόσο ο δανειστής όσο και ο διαχειριστής της υποθήκης. Τόσο ένας δανειστής όσο και ένας δανειολήπτης έχουν συγκεκριμένες πολιτικές και διαδικασίες που πρέπει να ακολουθήσουν και οι δύο ρυθμίζονται από την ομοσπονδιακή κυβέρνηση.
Δανειστής δανείου
Ο δανειστής υποθηκών είναι η τράπεζα ή η πιστωτική ένωση με την οποία οι περισσότεροι άνθρωποι αλληλεπιδρούν όταν υποβάλλουν αίτηση για υποθήκη. Ο εκπρόσωπος στεγαστικών δανείων στην τοπική τράπεζα θα εκπαιδεύσει τον δανειολήπτη σχετικά με τους διάφορους τύπους υποθηκών, τα επιτόκια για κάθε προϊόν καθώς και το ποσό που θα δαπανήσει για την προκαταβολή.
Ο δανειολήπτης θα πρέπει να υποβάλει αποδεικτικά στοιχεία εισοδήματος, όπως αμοιβές και άλλα οικονομικά στοιχεία κατά την υποβολή αίτησης για το δάνειο. Ο δανειστής θα πραγματοποιήσει επίσης έλεγχο πίστωσης, η οποία αποτελεί ανασκόπηση του πιστωτικού ιστορικού του δανειολήπτη, του αριθμού των λογαριασμών που ανοίγουν, του ποσού του χρέους και του ιστορικού πληρωμών. Οποιεσδήποτε αρνητικές πληροφορίες σχετικά με την πιστωτική έκθεση, όπως καθυστερημένες πληρωμές, θα επηρεάσουν τις πιθανότητες έγκρισης και το επιτόκιο που χρεώνει ο δανειστής. Μόλις εγκριθεί, η τοπική τράπεζα ή ο δανειστής θα φιλοξενήσει το κλείσιμο, το οποίο είναι όταν υπογραφεί η γραφειοκρατία, και η υποθήκη τίθεται νόμιμα στα βιβλία.
Για τη ζωή του ενυπόθηκου δανείου, ο δανειολήπτης θα οφείλει τον δανειστή για το ποσό που δανείστηκε για να αγοράσει το σπίτι, πλέον τόκους. Κάθε μία από τις μηνιαίες πληρωμές θα πάει στην πληρωμή της υποθήκης με την οποία ένα μέρος της κάθε πληρωμής θα καταβάλει τους οφειλόμενους τόκους για το δάνειο. Ένα άλλο τμήμα της πληρωμής θα είναι η πληρωμή του κεφαλαίου ή του αρχικού ποσού που δανείστηκε.
Ωστόσο, υπάρχουν στιγμές κατά τις οποίες ο δανειστής προσλαμβάνει μια άλλη εταιρεία για να χειριστεί όλες τις επεξεργασίες πληρωμής μετά την κράτηση του δανείου - αυτές οι εταιρείες είναι εταιρείες παροχής υπηρεσιών υποθηκών.
Υποθήκη Servicer
Ένας υποθηκοφύλακας είναι συνήθως μια εξωτερική εταιρεία που βοηθά στην επεξεργασία του δανείου, η οποία μπορεί να περιλαμβάνει την εξασφάλιση ότι το δάνειο χορηγείται στον οφειλέτη και ότι ο οφειλέτης εφαρμόζει το δάνειο στην προβλεπόμενη αγορά. Η επεξεργασία περιλαμβάνει επίσης την παρακολούθηση πληρωμών δανείων, την αποστολή ειδοποιήσεων υπενθύμισης για χαμένες πληρωμές, την κατάθεση εγγράφων αποκλεισμού σε περίπτωση που το δάνειο είναι σε αθέτηση.
Το προεπιλεγμένο είναι όταν οι πληρωμές δεν έχουν καταβληθεί για μεγάλο χρονικό διάστημα και είναι απίθανο να πληρωθούν στο μέλλον. Εάν η επαναδιαπραγμάτευση των όρων του δανείου δεν μπορεί να ξεπεραστεί, το στεγαστικό δάνειο πηγαίνει σε αποκλεισμό. Ο αποκλεισμός είναι μια διαδικασία με την οποία η τράπεζα παίρνει την κατοχή του σπιτιού και το μεταπωλεί για να ανακτήσει τις τυχόν απώλειες από το δάνειο.
Οι ενυπόθηκοι δανειστές μπορούν επίσης να είναι οι υποθηκοφύλακες. Εάν ο δανειστής είναι έτοιμος να χειριστεί τις καταθέσεις, όπως μια τράπεζα ή εταιρεία χρηματοδότησης, η εταιρεία μπορεί επίσης να εξυπηρετήσει το δάνειο. Μια εταιρία εξυπηρέτησης υποθηκών μπορεί να τεθεί σε λειτουργία όταν ένας δανειστής δεν μπορεί να κρατήσει καταθέσεις. Κάθε κράτος έχει τους δικούς του νόμους και κανονισμούς για το πώς εξυπηρετούνται τα ενυπόθηκα δάνεια και τους ρόλους των τραπεζών και των εταιρειών παροχής υπηρεσιών.
Βασικές τακτικές
- Ένας δανειστής υποθηκών είναι μια τράπεζα ή μια χρηματοοικονομική εταιρεία που δανείζει χρήματα στους δανειολήπτες για να αγοράσει ένα σπίτι. Ένας υποθηκοφύλακας χειρίζεται την επεξεργασία πληρωμής και είναι η εταιρεία που στέλνει τις μηνιαίες δηλώσεις στον δανειολήπτη. Εάν η υποθήκη σας πωληθεί, θα έχετε νέος πάροχος υπηρεσιών, ο οποίος θα πρέπει να σας ειδοποιεί για τη διεύθυνσή του για αποστολή πληρωμών εντός 30 ημερών.
Γιατί υπάρχουν επιχειρήσεις υποθηκών
Παρόλο που ορισμένες τράπεζες διατηρούν τα δάνειά τους που προέρχονται, πολλές άλλες τράπεζες πωλούν τα ενυπόθηκα δάνεια σε εταιρείες παροχής υπηρεσιών. Η εταιρεία παροχής υπηρεσιών αναλαμβάνει τη διαδικασία δανεισμού και χειρίζεται όλες τις πληρωμές. Η πώληση μιας υποθήκης επιτρέπει στις τράπεζες να ξεκινήσουν νέα δάνεια, δεδομένου ότι οι τράπεζες έχουν περιορισμούς ως προς το πόσο μπορούν να δανείσουν, γεγονός που μπορεί να βασιστεί σε διάφορους παράγοντες, συμπεριλαμβανομένου του ποσού των καταθέσεων που κατέχει η τράπεζα. Επίσης, μια τράπεζα θα μπορούσε να κερδίσει περισσότερα κέρδη από τη δημιουργία νέων υποθηκών από την εξυπηρέτηση υφισταμένων.
Τα ενυπόθηκα δάνεια αγοράζονται και πωλούνται μέσω της δευτερογενούς αγοράς ενυπόθηκων δανείων - πολλά από τα οποία πωλούνται στην Fannie Mae ή στην Ομοσπονδιακή Εθνική Ένωση Δανείων (FNMA). Η Fannie Mae πακέτα πολλά υφιστάμενα στεγαστικά δάνεια ως επενδύσεις, οι οποίες ονομάζονται τίτλους που εξασφαλίζονται με υποθήκη (MBS). Τα άτομα μπορούν να επενδύσουν σε ένα MBS και να κερδίσουν ένα ποσοστό απόδοσης με βάση τα επιτόκια των ενυπόθηκων δανείων στην επένδυση. (Για σχετική ανάγνωση, ανατρέξτε στην ενότητα "Πώς ελέγχουν και επαληθεύουν τους δανειστές υποθηκών τις τραπεζικές δηλώσεις;")
Εάν η υποθήκη σας πωληθεί, θα έχετε έναν νέο πάροχο υπηρεσιών, ο οποίος θα σας ειδοποιήσει για τη διεύθυνσή τους για αποστολή πληρωμών. Σύμφωνα με το Γραφείο Προστασίας Χρηματοοικονομικών Καταναλωτών ή CFPB, η νέα εταιρεία δανειοληπτών ή εταιρειών παροχής υπηρεσιών που αγόρασαν την υποθήκη σας πρέπει να " σας ειδοποιήσει εντός 30 ημερών από την ημερομηνία έναρξης της μεταφοράς. Η ανακοίνωση θα αποκαλύψει το όνομα, τη διεύθυνση και τον αριθμό τηλεφώνου του νέου ιδιοκτήτη ."
