Τι είναι μια δράση ησυχίας τίτλου;
Μια ήσυχη δράση τίτλου, γνωστή και ως δράση ήσυχου τίτλου, είναι μια ενέργεια δικαστηρίου κυκλώματος - ή αγωγή - η οποία κατατίθεται με τον επιδιωκόμενο σκοπό να καθιερώσει ή να διακανονίσει τον τίτλο σε ένα ακίνητο. Είναι ιδιαίτερα διαδεδομένες σε περιπτώσεις όπου υπάρχει διαφωνία σχετικά με τον τίτλο. Η αγωγή προορίζεται να αφαιρέσει, ή "ήσυχη", μια αξίωση ή αντίρρηση σε έναν τίτλο.
Βασικές τακτικές
- Μια ήσυχη ενέργεια τίτλου είναι μια νομική ενέργεια που αποσκοπεί στην αποσαφήνιση της ιδιοκτησίας μιας δεδομένης περιουσίας. Οι ενέργειες αθόρυβης τίτλου χρησιμοποιούνται συνήθως σε περιπτώσεις όπου η ιδιοκτησία του τίτλου είναι υπό αμφισβήτηση. Ο δικαιούχος μιας ήσυχης δράσης τίτλου συχνά προστατεύεται από προσπάθειες εξωτερικών οντοτήτων να αποκτήσουν το εν λόγω ακίνητο. Οι αθόρυβες ενέργειες τίτλου είναι κοινές μετά τις υποθέσεις δανειστών υποθηκών, ο θάνατος των κατόχων τίτλων, οι περιπτώσεις αρνητικής κατοχής και οι μακρές χρονικές περιόδους όπου το ακίνητο είναι άδειο. Μια ήσυχη δράση τίτλου συχνά δεν προστατεύει επαρκώς τον ιδιοκτήτη ενός τίτλου από προηγούμενους ιδιοκτήτες.
Πώς λειτουργεί μια ενέργεια ησυχίας τίτλου
Μια ήσυχη ενέργεια τίτλου συμβαίνει όταν ένας ενάγων περιουσίας αμφισβητεί έναν ή περισσότερους άλλους ανθρώπους σε ένα δικαστήριο προκειμένου να καθορίσει ποιος είναι ο νόμιμος ιδιοκτήτης του εν λόγω ακινήτου. Σκοπός είναι να αφηγηθούν οι αντίθετοι ισχυρισμοί σχετικά με την ιδιοκτησία, εξαλείφοντας τυχόν ασάφειες στον τίτλο, διευκρινίζοντας έτσι το ζήτημα της νομικής ιδιοκτησίας. Μετά την ήσυχη δράση τίτλου, ο ενάγων θα έχει στην κατοχή του το ακίνητο για πάντα, όπως θα είναι οι κληρονόμοι του, και θα προστατεύεται επίσης από τυχόν περαιτέρω αξιώσεις ιδιοκτησίας που έχουν γίνει κατά της περιουσίας από άλλες εξωτερικές οντότητες.
Μια ήσυχη δράση τίτλου είναι συχνά μια μακρά διαδικασία, μερικές φορές παίρνει μέχρι και 8-10 εβδομάδες.
Ειδικές εκτιμήσεις
Μια ήσυχη ενέργεια τίτλου μπορεί να χρησιμοποιηθεί για την εκκαθάριση αξιώσεων ιδιοκτησίας ακίνητης περιουσίας ή άλλης περιουσίας με τίτλο μετά το θάνατο του ιδιοκτήτη, ιδίως σε περιπτώσεις όπου υπάρχει κάποιο ερώτημα σχετικά με το αν έχουν κοινοποιηθεί όλοι οι κληρονόμοι την πώληση της περιουσίας. Μπορεί επίσης να χρησιμοποιηθεί για την επίλυση ζητημάτων με δανειστή ενυπόθηκου δανείου, του οποίου το ενδιαφέρον για το ακίνητο δεν αντιμετωπίστηκε σωστά μετά την εξόφληση του δανείου. Μπορεί επίσης να χρησιμοποιηθεί για την εκκαθάριση του τίτλου σε μια ιδιότητα που έχει αχρησιμοποίητο για κάποιο χρονικό διάστημα, επιτρέποντας σε εξωτερικά μέρη να κάνουν προσφορές για την αγορά τους.
Άλλοι λόγοι για μια ήσυχη δράση τίτλου περιλαμβάνουν τη μεταβίβαση ενός συμφέροντος στην ιδιοκτησία μέσω μιας πράξης quitclaim στην οποία ο προηγούμενος ιδιοκτήτης αποποιείται το ενδιαφέρον, αλλά δεν υπόσχεται ότι ο τίτλος είναι σαφής. Επιπλέον, οι αθόρυβες ενέργειες τίτλου θα μπορούσαν να χρησιμοποιηθούν για να μεταβιβάσουν τον τίτλο σε ακίνητο σε περίπτωση αρνητικής κατοχής, στην οποία ένα συμβαλλόμενο μέρος καταλαμβάνει ακίνητο που δεν είναι νομικά δικό του για σκοπούς επιβολής του. Μπορεί να χρησιμοποιηθεί για την επίλυση φορολογικών ζητημάτων με ακίνητα. διασυνοριακές διαφορές μεταξύ ιδιωτών, εθνών, κρατών ή δήμων. σφάλματα στην τοπογραφία · δόλια μεταφορά της περιουσίας με εξαναγκασμό ή πλαστογραφημένη πράξη · συμφωνίες μεταξύ των εθνών · ή ανταγωνιστικές αξιώσεις από κατόχους τίτλων, αναστηλωτές, ελλείποντα κληρονόμους ή υπολείμματα.
Κριτική για δράση ησυχίας τίτλου
Μια ήρεμη δράση τίτλου δεν δίνει στον νέο ιδιοκτήτη το ίδιο επίπεδο προστασίας ενάντια στον προηγούμενο ιδιοκτήτη στις περισσότερες περιπτώσεις. αν υπάρχουν προβλήματα με την ιδιοκτησία, ο νέος ιδιοκτήτης δεν μπορεί να μην ασκήσει αγωγή κατά του προηγουμένου κατόχου, εκτός εάν αυτός ή αυτή αγόρασε την ιδιοκτησία μέσω πράξης εγγύησης και ενήργησε για ελαττώματα κατά την παράδοση της πράξης εγγύησης.
Επιπλέον, οι ήσυχες ενέργειες τίτλου δεν ξεκαθαρίζουν πάντα όλα τα θέματα με έναν τίτλο. Σε ορισμένες δικαιοδοσίες, μπορούν να χρησιμοποιηθούν μόνο για την εκκαθάριση συγκεκριμένων απαιτήσεων ή ελαττωμάτων τίτλου.
