Τι είναι η μίσθωση σάντουιτς;
Μια μίσθωση σάντουιτς είναι μια σύμβαση μίσθωσης στην οποία ένας συμβαλλόμενος μισθώνει ένα ακίνητο από έναν πράκτορα ο οποίος, με τη σειρά του, μισθώνει το ακίνητο από τον ιδιοκτήτη.
Μια μίσθωση σάντουιτς είναι μια μίσθωση στην οποία ο εκμισθωτής (ιδιοκτήτης) ενός ακινήτου είναι επίσης μισθωτής-εκμίσθωσης του ακινήτου από τον αρχικό ιδιοκτήτη.
Πώς λειτουργεί το Sandwich Lease
Μια μίσθωση σάντουιτς αναφέρεται σε μια κατάσταση κατά την οποία ένας συμβαλλόμενος μισθώνει ένα ακίνητο από έναν ιδιοκτήτη και στη συνέχεια εκμισθώνει αυτό το ακίνητο σε άλλο μέρος. Μια μίσθωση σάντουιτς θεωρείται από μερικούς ως μια ωφέλιμη στρατηγική για τους επενδυτές χαμηλού κεφαλαίου να κερδίσουν έδαφος στις αγορές ακινήτων, καθώς ένας επενδυτής μπορεί να ξεκινήσει μια μίσθωση σάντουιτς χωρίς χρήματα κάτω και χωρίς τη συμμετοχή μιας τράπεζας. Η στρατηγική αυτή, ωστόσο, μπορεί να είναι μια επιχείρηση που είναι επικίνδυνη και απαιτεί εργατικό δυναμικό.
Οι επενδυτές που αναζητούν ευκαιρίες μίσθωσης σάντουιτς πρέπει να είναι κατανοητοί υπεύθυνοι επικοινωνίας και διαπραγματευτές, πρώτα να προσδιορίσουν και να συνάψουν σύμβαση μίσθωσης με ιδιοκτήτη ακινήτου και δεύτερον να προσδιορίσουν και να συνάψουν συμφωνία με δικό τους μισθωτή. Εκτός από την επένδυση του χρόνου που απαιτείται για να καταστεί η μίσθωση σάντουιτς κερδοφόρα, δεν είναι ασυνήθιστο για το μεσαίο κόμμα να βάλει επίσης μετοχές ιδρώτα μέσα στην ιδιοκτησία μέσω της συντήρησης και της διαχείρισης της περιουσίας.
Βασικές τακτικές
- Το σάντουιτς όνομα προέρχεται από έναν πράκτορα που ενεργεί ως εκμισθωτής και μισθωτής ενός ακινήτου. Οι επενδυτές που φαίνεται να είναι «πράκτορες μίσθωσης σάντουιτς», μπορούν να βρεθούν σε επικίνδυνες καταστάσεις με σημαντικό οικονομικό κόστος. Όσοι έχουν χαμηλό κόστος δανεισμού και μεγάλα δίκτυα χρηματοδοτικής μίσθωσης μπορούν να βρουν πολύ πιο κερδοφόρα τη μίσθωση σάντουιτςΓια τους ιδιοκτήτες, η μίσθωση σάντουιτς είναι μια επιλογή όταν δεν υπόκεινται σε οικονομική πίεση για πώληση, αν υποτεθεί ότι δεν έχουν κανένα συμφέρον να εκμεταλλευτούν το ακίνητο ως εκμισθωτές. Ο πράκτορας στις μισθώσεις σάντουιτς μπορεί συχνά να επωφεληθεί τόσο από τη συνεχιζόμενη μίσθωση, όσο και από την πώληση του ακινήτου μόλις ολοκληρωθεί.
Παράδειγμα σάντουιτς μίσθωσης
Η Alice, ένας ιδιοκτήτης σπιτιού, έχει πρόβλημα να πουλήσει ένα σπίτι στο οποίο δεν ζει πλέον λόγω της επιβράδυνσης στην αγορά ακινήτων στη γειτονιά. Η Αλίκη δεν έχει καμία οικονομική πίεση να πουλήσει αυτό το σπίτι και δεν ενδιαφέρεται να την μισθώσει και να ενεργήσει ως ιδιοκτήτης.
Η Brynne προτείνει μια συμφωνία μίσθωσης σάντουιτς στην Alice, προσφέροντας να μισθώσει το σπίτι για πέντε χρόνια με την επιλογή να αγοράσει το σπίτι σε οποιοδήποτε σημείο της μίσθωσης αυτής σε καθορισμένη τιμή των 200.000 δολαρίων.
Η Αλίκη συμφωνεί με τη συμφωνία, η οποία απαιτεί από τον Brynne να πληρώσει 1000 δολάρια το μήνα στο ενοίκιο. Ένα τμήμα ύψους 200 δολαρίων αυτού του μηνιαίου ενοικίου θα εφαρμοστεί στην τελική τιμή αγοράς εάν η Brynne αποφασίσει να αγοράσει. Επιπλέον, η Brynne συμφωνεί να καταβάλει μια εφάπαξ προμήθεια ύψους 2500 δολαρίων για να ξεκινήσει τη συμφωνία, η οποία θα εφαρμοστεί και αργότερα στην τιμή αγοράς της Brynne.
Ο Brynne, με τη σειρά του, συνάπτει σύμβαση μίσθωσης με τον Carl, ο οποίος μετακινείται στο σπίτι. Ο Carl ενδιαφέρεται επίσης για μίσθωση για την ιδιοκτησία αυτού του σπιτιού, οπότε η πενταετής σύμβαση μίσθωσης φέρει χαρακτηριστικά παρόμοια με εκείνα του Brynne. Ο Carl, ωστόσο, μισθώνει το σπίτι για $ 1500 το μήνα με την επιλογή να αγοράσει το σπίτι για $ 250.000 κάθε φορά πριν τελειώσει η πενταετής περίοδος.
Παρόμοια με τη συμφωνία του Brynne, το μηνιαίο ενοίκιο της Carl ισχύει για την μεταγενέστερη τιμή αγοράς. Καταβάλλει επίσης προαιρετική χρέωση $ 3000, η οποία μπορεί να εφαρμοστεί στην τιμή αγοράς του αν και όταν επιλέξει να αγοράσει. Όταν η Carl αγοράζει τελικά το σπίτι μετά από πέντε χρόνια, η Alice κάνει την πλήρη τιμή της στο ακίνητο και η Brynne κερδίζει τη διαφορά.
