Ποιος είναι ο συντελεστής κεφαλαιοποίησης τερματικού σταθμού;
Ο συντελεστής τερματισμού της κεφαλαιοποίησης, γνωστός και ως ρυθμός εξόδου, είναι ο συντελεστής που χρησιμοποιείται για την εκτίμηση της αξίας μεταπώλησης ενός ακινήτου στο τέλος της περιόδου κατοχής. Το αναμενόμενο καθαρό λειτουργικό εισόδημα (NOI) ανά έτος διαιρείται με το τερματικό ανώτατο όριο (εκπεφρασμένο ως ποσοστό) για να ληφθεί η τελική τιμή. Τα ποσοστά κεφαλαιοποίησης του τερματικού υπολογίζονται με βάση συγκρίσιμα δεδομένα συναλλαγών ή αυτά που θεωρούνται κατάλληλα για τη θέση και τα χαρακτηριστικά μιας συγκεκριμένης περιουσίας.
Βασικές τακτικές
- Ο συντελεστής τερματισμού της κεφαλαιοποίησης χρησιμοποιείται για την εκτίμηση της αξίας μεταπώλησης ενός ακινήτου στο τέλος της περιόδου κατοχής. Η τιμή του κεφαλαιοποίησης είναι το εκτιμώμενο NOI πρώτης διάρκειας της ιδιοκτησίας διαιρούμενο με την τιμή αγοράς του ακινήτου. Αν το ποσοστό τερματισμού της κεφαλαιοποίησης είναι χαμηλότερη από την τιμή εισόδου, συνήθως σημαίνει ότι η επένδυση σε ακίνητα ήταν κερδοφόρα.
Κατανόηση του ποσοστού κεφαλαιοποίησης τερματικού
Το επιτόκιο κεφαλαιοποίησης είναι το προβλεπόμενο καθαρό λειτουργικό εισόδημα πρώτου έτους (NOI) διαιρούμενο με την αρχική επένδυση ή την τιμή αγοράς. Αντίθετα, το ποσοστό τερματικής κεφαλαιοποίησης είναι το προβλεπόμενο NOI του τελευταίου έτους (έτος εξόδου) διαιρούμενο με την τιμή πώλησης. Εάν το ποσοστό αυτό είναι χαμηλότερο από το επιτόκιο της κεφαλαιοποίησης, συνήθως σημαίνει ότι η επένδυση σε ακίνητα ήταν κερδοφόρα.
Οι περισσότεροι επαγγελματίες που επενδύουν σε ακίνητα συμφωνούν ότι είναι σημαντικό να ταιριάζει με το ρυθμό κεφαλαιοποίησης του τερματικού με τον τρέχοντα ρυθμό της αγοράς, έχοντας κατά νου ότι μπορεί να είναι μια ασφαλέστερη δοκιμασία για την ανάπτυξη για να ωθήσει το τερματικό cap cap σιγά σιγά. Ένα δυναμικό υπολογιστικό φύλλο μπορεί να είναι χρήσιμο για να δοκιμαστεί το άγχος του αναπτυξιακού έργου για να επιτευχθεί ο υψηλότερος ρυθμός τερματισμού της κεφαλαιοποίησης, ο οποίος θα εξακολουθεί να παρέχει επαρκή ανοδική τάση στους επενδυτές.
Οι αξιοθαύμαστοι επενδυτές ακινήτων αναζητούν αγορές και τύπους ακινήτων για τους οποίους τα ποσοστά κεφαλαιοποίησης αναμένεται να μειωθούν, δεδομένου ότι ένα χαμηλότερο ποσοστό τερματικής κεφαλαιοποίησης, σε σύγκριση με το ρυθμό κεφαλαιοποίησης, θα οδηγήσει σε κέρδη κεφαλαίου, υποθέτοντας ότι το καθαρό λειτουργικό εισόδημα μείωση κατά τη διάρκεια της περιόδου κατοχής. Ορισμένα από τα δεδομένα που πρέπει να ληφθούν υπόψη περιλαμβάνουν μετρήσεις προσφοράς και ζήτησης για κάθε κατηγορία χώρου, καθώς και για τις υπηρεσίες και τα έξοδα που θεωρείται ότι σχετίζονται με κάθε τομέα δραστηριότητας.
Ενώ το μέλλον είναι πάντα αβέβαιο, δύο πράγματα είναι σίγουρα για το τέλος μιας περιόδου εκμετάλλευσης: τα κτίρια θα γηράσκουν και οι αγορές θα αλλάξουν. Είναι επομένως κρίσιμο το γεγονός ότι όλοι οι επενδυτές ακίνητης περιουσίας συγκεντρώνουν και αναλύουν όσο το δυνατόν περισσότερα δεδομένα για να εντοπίζουν με ακρίβεια ένα ποσοστό τελικής κεφαλαιοποίησης για ένα έργο.
Παράδειγμα του ποσοστού κεφαλαιοποίησης τερματικού
Ένας επενδυτής αγοράζει μια πλήρως κατεχόμενη ιδιοκτησία για $ 100 εκατομμύρια. Το πρώτο έτος NOI υπολογίζεται σε 5, 0 εκατομμύρια δολάρια. Ως εκ τούτου, το ποσοστό κάλυψης είναι 5.0%. Επτά χρόνια αργότερα, ο επενδυτής πιστεύει ότι το ποσοστό τερματικής κεφαλαιοποίησης είναι περίπου 4, 0%. Το περασμένο έτος, η NOI, η οποία έχει λάβει υπόψη την κλιμάκωση των ενοικίων στην πορεία, προβλέπεται να ανέλθει στα 5, 5 εκατομμύρια δολάρια (και πάλι, αναλαμβάνοντας πλήρη πληρότητα). Η αξία μεταπώλησης υπολογίζεται σε 137, 5 εκατομμύρια δολάρια (5, 1 εκατομμύρια δολάρια σε ΝΟΙ διαιρούμενα με τερματισμό τερματισμού 4, 0%, ή έξοδο, ποσοστό).
