Τι είναι η υποθήκη του πωλητή;
Μια υποθήκη ανάληψης πωλητή είναι ένα μοναδικό είδος υποθήκης όπου ο πωλητής του σπιτιού παρατείνει ένα δάνειο στον αγοραστή για να εξασφαλίσει την πώληση του ακινήτου. Μερικές φορές αναφέρεται ως υποθήκη ανάληψης του πωλητή, αυτός ο τύπος δανείου μπορεί να ωφελήσει τόσο τον αγοραστή όσο και τον πωλητή. Ο αγοραστής μπορεί να αγοράσει ακίνητα πάνω από το όριο χρηματοδότησης που καθορίζει η τράπεζά του και ο πωλητής μπορεί να πουλήσει το ακίνητό του.
Βασικές τακτικές
- Μια υποθήκη ανάληψης του πωλητή συμβαίνει όταν ο πωλητής του σπιτιού παρατείνει ένα δάνειο στον αγοραστή για κάποιο τμήμα της τιμής πώλησης. Ο πωλητής διατηρεί ίδια κεφάλαια στο σπίτι και εξακολουθεί να κατέχει ένα ποσοστό ίσο με το ποσό του δανείου έως ότου πληρωθεί ολόκληρη η υποθήκη αναλήψεως του πωλητή. Και οι δύο τύποι υποθηκών μπορούν να υποστούν αποκλεισμό σε περίπτωση μη εκπλήρωσης των όρων του δανείου από τον δανειολήπτη.
Κατανόηση των υποθηκών επιστροφής προμηθευτών
Οι περισσότεροι αγοραστές έχουν ήδη πρωταρχική πηγή χρηματοδότησης μέσω ενός χρηματοπιστωτικού ιδρύματος, όταν συνάπτουν τέτοιου είδους ρυθμίσεις, οπότε η υποθήκη ανάληψης του πωλητή είναι συχνά δεύτερη εμπράγματη ασφάλεια επί του ακινήτου.
Ο πωλητής διατηρεί ίδια κεφάλαια στο σπίτι και εξακολουθεί να κατέχει ένα ποσοστό της αξίας του ίσο με το ποσό του δανείου. Αυτή η διπλή κατοχή συνεχίζεται μέχρι ο αγοραστής να πληρώσει το αρχικό ποσό συν τους τόκους. Το δεύτερο προνόμιο χρησιμεύει για την εγγύηση της εξόφλησης του δανείου. Ο πωλητής μπορεί να καταλάβει το περιουσιακό στοιχείο που αποτελεί αντικείμενο του ενεχύρου, εάν η υποχρέωση δεν ικανοποιηθεί.
Οι πωλητές επωφελούνται από τις υποθήκες επιστροφής των πωλητών επειδή μπορούν να δημιουργήσουν επιπλέον έσοδα από τους τόκους του δανείου.
Προμηθευτής υποθήκη υποθήκη έναντι παραδοσιακής υποθήκης
Μια υποθήκη ανάληψης του πωλητή συμβαίνει συχνότερα σε συνδυασμό με μια παραδοσιακή υποθήκη, στην οποία ένας homebuyer δεσμεύει το σπίτι της στην τράπεζα ως εγγύηση για το δάνειο. Η τράπεζα έχει τότε μια απαίτηση για το σπίτι θα πρέπει ο προεπιλεγμένος αγοραστής στην υποθήκη. Σε περίπτωση αποκλεισμού, η τράπεζα μπορεί να εκδιώξει τους κατοίκους του σπιτιού και να πουλήσει το σπίτι, χρησιμοποιώντας τα έσοδα από την πώληση για να καθαρίσει το ενυπόθηκο χρέος, όπως και ο πωλητής ή ο δεύτερος μέτοχος σε περίπτωση υποθήκης από τον πωλητή.
Η πιο συνηθισμένη μορφή παραδοσιακής υποθήκης είναι η υποθήκη σταθερού επιτοκίου, στην οποία ο οφειλέτης καταβάλλει το ίδιο επιτόκιο για τη διάρκεια του δανείου. Τα περισσότερα στεγαστικά δάνεια έχουν διάρκεια μεταξύ 10 και 30 ετών, κατά την οποία η πληρωμή του δανειολήπτη, συμπεριλαμβανομένων των τόκων, δεν θα αλλάξει εάν αυξηθούν τα επιτόκια της αγοράς. Ο δανειολήπτης μπορεί να είναι σε θέση να εξασφαλίσει χαμηλότερο επιτόκιο με την αναχρηματοδότηση της υποθήκης εάν τα επιτόκια της αγοράς πέσουν σημαντικά μετά το χρόνο αγοράς.
Αρκετοί παράγοντες μπορούν να επηρεάσουν το επιτόκιο σας σε μια παραδοσιακή υποθήκη, από το πιστωτικό ιστορικό σας μέχρι το ύψος της προκαταβολής που καταβάλατε στην περιοχή όπου βρίσκεται το ακίνητό σας. Ομοίως, πολλοί παράγοντες θα επηρεάσουν το επιτόκιο που θα πληρώσετε σε μια υποθήκη απόδοσης του πωλητή, συμπεριλαμβανομένου του ποσού ενός δανείου που ζητάτε από τον πωλητή να μεταφέρει. Το επιτόκιο θα είναι συχνά υψηλότερο όταν η υποθήκη του πωλητή είναι η δεύτερη εμπράγματη ασφάλεια επί του ακινήτου, αντισταθμίζοντας τον κίνδυνο που αναλαμβάνει.
Παράδειγμα υποθήκης υποκείμενου στον πωλητή
Η Jane Doe αγοράζει το πρώτο της σπίτι για $ 400.000. Απαιτείται να καταβάλει προκαταβολή σε έναν δανειστή στεγαστικού δανείου σταθερού επιτοκίου ύψους 20% ή 80.000 δολαρίων, αλλά δέχεται υποθήκη από το πωλητή, αντί να πληρώσει το ποσό αυτό.
Ο πωλητής δανείζει στη Jane 40.000 δολάρια για την πληρωμή υποθηκών και συμφωνεί να πληρώσει ο ίδιος τα 40.000 δολάρια. Αυτή η ενιαία ιδιοκτησία έχει τώρα δύο ξεχωριστά δάνεια. Το ένα είναι το δάνειο σταθερού επιτοκίου με το χρηματοπιστωτικό ίδρυμα για $ 320.000. Ο δεύτερος είναι η υποθήκη του πωλητή για $ 80.000.
