Υπάρχουν πολλά διαφορετικά πράγματα που πρέπει να λάβετε υπόψη πριν να κάνετε σωστή κατάδυση και να τοποθετήσετε τα χρήματά σας σε μια συγκεκριμένη επένδυση. Η ανάλυση της αξίας της δυνητικής επένδυσης μπορεί να σας βοηθήσει να καταλάβετε εάν είναι καλή επιλογή ή όχι. Αυτή η διαδικασία ονομάζεται αποτίμηση και βοηθά τους επενδυτές να προσδιορίσουν την τρέχουσα και την προβλεπόμενη αξία του περιουσιακού στοιχείου. Η διεξαγωγή ανάλυσης της αξίας μιας επένδυσης σημαίνει ότι θα πρέπει να γνωρίζετε μερικές από τις μετρήσεις της εταιρείας καθώς και ορισμένες πληροφορίες σχετικά με τη διοίκηση της εταιρείας. Αυτό ισχύει για εταιρείες σε οποιοδήποτε είδος βιομηχανίας, συμπεριλαμβανομένων των ακινήτων. Αυτό το άρθρο εξετάζει τους δείκτες τιμών προς κέρδη (P / E) και τον τρόπο με τον οποίο μετριούνται στον κλάδο των ακινήτων.
Βασικές τακτικές
- Οι αναλογίες τιμών προς κέρδη μπορούν να βοηθήσουν τους επενδυτές να αποφασίσουν ποια τιμή μετοχών είναι κατάλληλη, λαμβάνοντας υπόψη τα κέρδη ανά μετοχή που παράγει μια εταιρεία. Είναι κοινό για τις εδραιωμένες εταιρείες ακινήτων να διαπραγματεύονται με 35x έως 45x μελλοντικά κέρδη επειδή τα REITs αξιολογούνται με διαφορετικές μετρήσεις σε σύγκριση με άλλες εταιρείες.Οι επενδυτές θα πρέπει να θυμούνται ότι η απόσβεση των ακινήτων μπορεί να προκαλέσει τα κέρδη του REIT.
Τι είναι ο λόγος τιμής προς κέρδος;
Ο λόγος τιμής προς κέρδος (P / E) είναι ένα σημαντικό στοιχείο της θεμελιώδους ανάλυσης. Πρόκειται για μια κοινώς αποδεκτή μέτρηση αποτίμησης που μπορεί να βοηθήσει τους επενδυτές να αποφασίσουν ποια τιμή μετοχών είναι κατάλληλη, λαμβάνοντας υπόψη τα κέρδη ανά μετοχή (EPS) που παράγει μια εταιρεία. Τα επίπεδα P / E ποικίλλουν λόγω διαφόρων παραγόντων, συμπεριλαμβανομένου του ρυθμού ανάπτυξης και των μακροοικονομικών συνθηκών, ενώ οι αποτιμήσεις είναι διαφορετικές μεταξύ των βιομηχανιών. Το μέρος των εσόδων του δείκτη P / E μπορεί να αναφέρεται σε εκτιμώμενα κέρδη ή στα μελλοντικά κέρδη και τα εκτιμώμενα κέρδη συνήθως έχουν μεγαλύτερη επιρροή για σκοπούς αποτίμησης.
Ο λόγος P / E τείνει να είναι μια ευνοούμενη αναλυτική μέθοδος είναι επειδή δίνει κέρδος μια σχετική τιμή. Αυτό βοηθά να προσδιοριστεί πότε θα υπάρχουν εκπτώσεις ή αν οι τιμές των μετοχών γίνουν πολύ απίθανο.
Τρέχουσα P / E
Το τελικό P / E είναι μια αποτίμηση που βασίζεται στους προηγούμενους 12 μήνες των πραγματικών κερδών. Για να το υπολογίσουμε, λαμβάνουμε την τρέχουσα τιμή της μετοχής και τη διαιρούμε με το τελικό EPS από τους τελευταίους 12 μήνες. Αυτός ο αριθμός κερδών μπορεί να βρεθεί τόσο στην ετήσια έκθεση όσο και στην κατάσταση λογαριασμού αποτελεσμάτων. Ορισμένοι επενδυτές και αναλυτές προτιμούν να χρησιμοποιούν αυτό το ποσό επειδή είναι πιο ακριβείς, καθώς χρησιμοποιούν πραγματικούς αριθμούς. Αλλά έχετε κατά νου, οι προηγούμενες επιδόσεις δεν δείχνουν απαραίτητα στο μέλλον
Προώθηση P / E
Αντί να χρησιμοποιεί πραγματικά στοιχεία από το παρελθόν, το forward P / E χρησιμοποιεί καθοδήγηση για τα μελλοντικά κέρδη και είναι ένας δείκτης προς τα εμπρός. Επιτρέπει στους επενδυτές να συγκρίνουν τις τρέχουσες με τα μελλοντικά κέρδη και παρέχει μια καλή εικόνα για το είδος των κερδών που μια εταιρεία πιθανότατα θα αναφέρει στο μέλλον, χωρίς προσαρμογές ή αλλαγές. Αλλά αυτή η μέθοδος μπορεί να είναι λανθασμένη, καθώς οι εταιρείες μπορούν να είναι αρκετά συντηρητικές ή γενναιόδωρες με τις εκτιμήσεις τους.
Οι αναπροσαρμοσμένες αναλογίες P / E ενδέχεται να είναι εσφαλμένες εξαιτίας της συντηρητικής ή γενναιόδωρης επιχείρησης με τις εκτιμήσεις τους.
Δείκτης τιμής-προς-κέρδη και ακίνητη περιουσία
Ο προσδιορισμός της αξίας των επενδύσεων σε ακίνητα εξαρτάται από τον τύπο της επένδυσης. Όταν πρόκειται για την αποτίμηση της φυσικής ιδιοκτησίας, οι άνθρωποι τείνουν να το κάνουν με εκτιμήσεις, οι οποίες μετρούν την αξία ενός ακινήτου και τη γη στην οποία κάθεται. Αυτό γίνεται με τη μέτρηση ορισμένων κριτηρίων, συμπεριλαμβανομένων συγκρίσιμων κατοικιών και διαθέσιμων ανέσεων που βρίσκονται κοντά.
Αλλά οι εταιρείες ακινήτων μπορούν να αξιολογηθούν χρησιμοποιώντας το λόγο P / E, ακριβώς όπως οι εταιρείες σε οποιαδήποτε άλλη βιομηχανία. Παρόλο που ο τομέας των ακινήτων δεν είναι καθολικά καθορισμένος, περιλαμβάνει γενικά τις εμπιστοσύνη ακίνητης περιουσίας (REIT), τους διαχειριστές ακινήτων και τους κατασκευαστές ακινήτων. Είναι σύνηθες για τις εδραιωμένες εταιρείες ακινήτων να διαπραγματεύονται με κέρδη 35x έως 45x, οφειλόμενα σε μεγάλο βαθμό στο γεγονός ότι οι REIT αξιολογούνται με διαφορετικές μετρήσεις σε σύγκριση με άλλους τύπους εταιρειών, όπως τα κεφάλαια από λειτουργίες.
Ένα σημαντικό στοιχείο όταν εξετάζουμε το P / E της εταιρείας κτηματομεσιτικών είναι η απόσβεση, ειδικά τα REITs. Αυτό είναι το ποσό με το οποίο η αξία μιας περιουσίας μειώνεται όσο μεγαλώνει. Επειδή οι εταιρείες επιτρέπεται να επιτρέπουν ορισμένη απόσβεση ακινήτων με την πάροδο του χρόνου και να γράφουν αυτά τα ποσά, γεγονός που μπορεί να αποδυναμώσει τα στοιχεία των κερδών.
Διαφορετικά μοντέλα τιμών προς αποδοχές
Υπάρχουν μερικά διαφορετικά σημεία στα οποία μπορείτε να απευθυνθείτε για να λάβετε μερικούς μέσους δείκτες P / E που έχουν ήδη υπολογιστεί για τις βιομηχανίες ακινήτων και άλλες βιομηχανίες. Εδώ είναι δύο.
Σχολή Stern NYU
Η σχολή Stern της NYU δημοσιεύει δεδομένα P / E για διαφορετικούς κλάδους και σπάει την ακίνητη περιουσία σε τέσσερις κατηγορίες και απαριθμεί το τρέχον P / E από τον Ιανουάριο του 2019 ως εξής:
- REITs: 46.15Αναπτυξιακή Ακίνητη Περιουσία: 26.50Γενικά και διαφοροποιημένα ακίνητα: 7.79Περιοχές και υπηρεσίες ακινήτων: 57.46
Τα στοιχεία συνδυάζουν όλα τα REIT κάτω από μία ομπρέλα - συνολικά 238 επιχειρήσεις. Τα πιο πρόσφατα διαθέσιμα δεδομένα του σχολείου, όπως προαναφέρθηκε, δημοσιεύτηκαν από τον Ιανουάριο του 2019. Ο μέσος όρος P / E της τάξης των 36, 58 και των προωθητικών P / E ήταν 46, 58. Οι παραγωγοί ακίνητης περιουσίας διαπραγματεύονται κατά μέσο όρο κέρδη 18, 63 φορές. Οι γενικές και διαφοροποιημένες εταιρείες εμπορίας ακινήτων διαπραγματεύονται κέρδη 52, 89 φορές. Οι επιχειρήσεις που ασχολούνται με υπηρεσίες και λειτουργίες ακινήτων παρουσιάζουν ρυθμό P / E 18, 37 και προς τα εμπρός P / E 13, 29.
Finviz.com
Το εργαλείο προβολής αποθεμάτων στο Finviz.com χωρίζει εταιρείες ακινήτων σε κάπως διαφορετικές κατηγορίες βιομηχανιών. Η μέση προθεσμιακή P / E μεταξύ των developers είναι 19.07 από τον Νοέμβριο του 2019. Η Forward P / E για τους διαχειριστές ακινήτων είναι 33.26.
Για τα REIT ως σύνολο, το διάμεσο P / E είναι 19, 73. Υποσύνολα εντός της κατηγορίας REITs περιλαμβάνουν το λιανικό, το οικιακό, το γραφείο, τη βιομηχανία, τα ξενοδοχεία, την υγειονομική περίθαλψη και το διαφοροποιημένο. Οι μεσαίες αναλογίες P / E συγκεκριμένου κλάδου εντός της περιοχής REIT κυμαίνονται από -53, 22 έως 41, 99.
