Τι είναι μια περιουσιακή υποθήκη;
Μια στεγαστική υποθήκη είναι ένας τύπος δανείου χαμηλού κινδύνου που τυλίγει ή περιλαμβάνει, την τρέχουσα σημείωση που οφείλεται στο ακίνητο. Το δανειοδοτικό δάνειο θα αποτελείται από το υπόλοιπο του αρχικού δανείου συν ένα ποσό για την κάλυψη της νέας τιμής αγοράς του ακινήτου. Αυτά τα ενυπόθηκα δάνεια είναι μια μορφή δευτερογενούς χρηματοδότησης. Ο πωλητής του ακινήτου λαμβάνει ένα εγγεγραμμένο γραμμάτιο, το οποίο αποτελεί νομικό IOU που αναφέρει το οφειλόμενο ποσό. Μια στεγαστική υποθήκη είναι επίσης γνωστή ως δάνειο περιτύλιξης, υπερκείμενη υποθήκη, συμφωνία πώλησης, επαναφορά, ή all-inclusive υποθήκη.
Βασικές τακτικές
- Τα στεγαστικά δάνεια χρησιμοποιούνται για την αναχρηματοδότηση ακίνητης περιουσίας και είναι μικρά δάνεια που περιλαμβάνουν την τρέχουσα σημείωση για το ακίνητο, καθώς και ένα νέο δάνειο για την κάλυψη της τιμής αγοράς του ακινήτου. Τα περιουσιακά στοιχεία είναι μια μορφή δευτερογενούς χρηματοδότησης και πώλησης, στην οποία ο πωλητής κατέχει ασφαλισμένο γραμμάτιο. Μια συρρίκνωση τείνει να προκύψει όταν μια υπάρχουσα υποθήκη δεν μπορεί να πληρωθεί off.With ένα wraparound υποθήκη, ένας δανειστής συλλέγει μια υποθήκη πληρωμή από τον δανειολήπτη να πληρώσει το αρχικό σημείωμα και να προσφέρουν οι ίδιοι περιθώριο κέρδους.
Πώς λειτουργεί ένα Wraparound Στεγαστικό
Συχνά, μια ενυπόθηκη υποθήκη είναι μια μέθοδος αναχρηματοδότησης ενός ακινήτου ή χρηματοδότησης της αγοράς άλλου ακινήτου όταν δεν υπάρχει δυνατότητα υποαγοράς υπάρχουσας υποθήκης. Το συνολικό ποσό μιας στεγαστικής πίστης περιλαμβάνει το μη καταβληθέν ποσό του προηγούμενου ενυπόθηκου δανείου συν τα πρόσθετα κεφάλαια που απαιτούνται από τον δανειστή. Ο δανειολήπτης πραγματοποιεί τις μεγαλύτερες πληρωμές για το νέο δανεισμό, το οποίο ο δανειστής θα χρησιμοποιήσει για να πληρώσει το αρχικό σημείωμα και να εξασφαλίσει περιθώριο κέρδους. Ανάλογα με τη διατύπωση στα έγγραφα δανείου, ο τίτλος μπορεί να μεταφερθεί αμέσως στον νέο ιδιοκτήτη ή μπορεί να παραμείνει στον πωλητή μέχρι την ικανοποίηση του δανείου.
Μια στεγαστική υποθήκη είναι μια μορφή χρηματοδότησης πωλητών που δεν περιλαμβάνει συμβατική υποθήκη τραπεζών, με τον πωλητή να αντικαθιστά την τράπεζα.
Δεδομένου ότι το wraparound είναι μια κατώτερη υποθήκη, οποιεσδήποτε ανώτερες ή ανώτερες αξιώσεις θα έχουν προτεραιότητα. Σε περίπτωση αθέτησης, η αρχική υποθήκη θα λάβει όλα τα έσοδα από την εκκαθάριση του ακινήτου μέχρι να εξοφληθεί.
Τα στεγαστικά δάνεια είναι μια μορφή χρηματοδότησης των πωλητών, όπου Αντί να υποβάλλουν αίτηση για μια συμβατική τραπεζική υποθήκη, ένας αγοραστής θα υπογράψει υποθήκη με τον πωλητή. Ο πωλητής στη συνέχεια αντικαθιστά την τράπεζα και δέχεται πληρωμές από τον νέο ιδιοκτήτη του ακινήτου. Τα περισσότερα δάνεια που χρηματοδοτούνται από τους πωλητές θα περιλαμβάνουν ένα περιθώριο με το επιτόκιο που χρεώνεται, δίνοντας στον πωλητή πρόσθετο κέρδος.
Wraparound υποθήκη έναντι δεύτερης υποθήκης
Τόσο τα στεγαστικά όσο και τα δεύτερη στεγαστικά δάνεια αποτελούν μορφές χρηματοδότησης από τους πωλητές. Μια δεύτερη υποθήκη είναι ένας τύπος υποδεέστερης υποθήκης που γίνεται ενώ μια αρχική υποθήκη είναι ακόμα σε ισχύ. Το επιτόκιο που χρεώνεται για τη δεύτερη υποθήκη τείνει να είναι υψηλότερο και το δανεισμένο ποσό θα είναι χαμηλότερο από αυτό της πρώτης υποθήκης.
Μια αξιοσημείωτη διαφορά μεταξύ των περιουσιακών στοιχείων και των δεύτερων υποθηκών είναι αυτό που συμβαίνει με την ισορροπία που οφείλεται στο αρχικό δάνειο. Μια ενυπόθηκη υποθήκη περιλαμβάνει την αρχική σημείωση που μετατράπηκε σε νέα υποθήκη. Με μια δεύτερη υποθήκη, το αρχικό υπόλοιπο στεγαστικών δανείων και η νέα τιμή συνδυάζονται για να σχηματίσουν μια νέα υποθήκη.
Παράδειγμα υποκάλυψης υποθήκης
Για παράδειγμα, ο κ. Smith κατέχει ένα σπίτι το οποίο έχει υποθήκη ύψους 50.000 δολαρίων με επιτόκιο 4%. Ο κ. Smith πωλεί το σπίτι για $ 80.000 στην κ. Jones, ο οποίος λαμβάνει υποθήκη είτε από τον κ. Smith είτε από άλλο δανειστή με επιτόκιο 6%. Η κα Jones πραγματοποιεί πληρωμές στον κ. Smith, ο οποίος χρησιμοποιεί αυτές τις πληρωμές για να πληρώσει την αρχική υποθήκη του 4%.
Ο κ. Smith κερδίζει τόσο τη διαφορά μεταξύ της τιμής αγοράς και της αρχικής οφειλής υποθήκης όσο και της διαφοράς μεταξύ των δύο επιτοκίων. Ανάλογα με το χαρτοφυλάκιο των δανείων, η κυριότητα του σπιτιού μπορεί να μεταφερθεί στην κυρία Jones. Ωστόσο, εάν αθετήσει την υποθήκη, ο δανειστής ή ο ανώτερος ενάγων μπορεί να αποκλείσει και να απαιτήσει την ακίνητη περιουσία.
