Η αμερικανική αγορά κατοικίας, βασικός δείκτης της αμερικανικής οικονομίας, αναβοσβήνει πέντε σημαντικές προειδοποιητικές ενδείξεις ότι οι τιμές των κατοικιών έχουν κορυφωθεί, παρά τα χαμηλά επιτόκια στεγαστικών δανείων και τις πιθανές μελλοντικές περικοπές των επιτοκίων από την Federal Reserve. Οι μεγάλες μετοχές της homebuilder, όπως η Lennar Corp. (LEN), η PulteGroup Inc. (PHM), η DR Horton Inc. (DHI) και η Taylor Morrison Home Corp. (TMHC) πέντε δυσοίωνες ενδείξεις.
Αυτά τα σημάδια περιλαμβάνουν την πτώση των εγχώριων πωλήσεων σε μεγάλες περιοχές του μετρό, τον αυξανόμενο αριθμό των κατοικιών που διατίθενται προς πώληση στις πιο καυτές αγορές, την αύξηση των μειώσεων στις αιτούμενες τιμές, την εξαφάνιση των πολέμων υποβολής προσφορών σε ζεστές περιοχές μετρό και την υποβάθμιση των προτύπων αναδοχής υποθηκών κατά το τελευταίο έτος, σύμφωνα με την Barron's.
Τι σημαίνει για τους επενδυτές
Ένα δελτίο τύπου που δημοσιεύθηκε την περασμένη εβδομάδα από την Freddie Mac, την υπό την ηγεσία της κυβέρνησης επιχείρηση που δημιουργήθηκε για να στηρίξει την αγορά ενυπόθηκων δανείων, έδειξε ότι η μέση 30ετής υποθήκη σταθερού επιτοκίου ήταν 3, 82%, δηλαδή 0, 80% χαμηλότερη από το 4, 62% πέρυσι. Ωστόσο, παρά τα χαμηλότερα επιτόκια στεγαστικών δανείων που θα μπορούσαν να μειωθούν ακόμα περισσότερο, εάν η Fed πραγματοποιήσει με αναμενόμενες περικοπές επιτοκίων κάπου φέτος, οι δυνητικοί αγοραστές κατοικιών δεν παίρνουν το δόλωμα.
Τα στοιχεία από την μεσιτεία Realfin Redfin αποδεικνύουν ότι οι πωλήσεις κατοικιών σε μεγάλες περιοχές του μετρό έχουν μειωθεί για περίπου ένα χρόνο, το πρώτο σημάδι του προβλήματος της στεγαστικής αγοράς. Πολλές περιοχές του μετρό που ήταν προηγουμένως ζεστές στην Καλιφόρνια παρουσίασαν διψήφια πτώση στις πωλήσεις τόσο τον Φεβρουάριο όσο και τον Μάρτιο, σε σύγκριση με το προηγούμενο έτος. Οι πωλήσεις κατοικιών του πρώτου τριμήνου στην Orange County έπεσαν 20% σε σχέση με το προηγούμενο έτος, φθάνοντας στο χαμηλότερο επίπεδό τους από την κατάρρευση κατοικιών του 2008. Η μείωση των πωλήσεων στο σπίτι είναι ένα σημάδι της μικρότερης πίεσης αγοράς.
Ένα άλλο προειδοποιητικό σημάδι είναι ο αριθμός των κατοικιών που διατίθενται προς πώληση, οι οποίες αυξήθηκαν σε αρκετές μεγάλες περιοχές του μετρό τον Μάρτιο του 2019. Σε σύγκριση με τον Μάρτιο του 2018, οι πωλήσεις αυξήθηκαν κατά 104% στο Σαν Χοσέ, 83% στο Σιάτλ, 30% στο Πόρτλαντ και 24% στο Σαν Φρανσίσκο. Οι αυξημένες καταχωρίσεις δείχνουν ότι ο αριθμός των ατόμων που θέλουν να πουλήσουν σε σχέση με όσους θέλουν να αγοράσουν αυξάνεται, πράγμα που σημαίνει ότι η προσφορά υπερβαίνει τη ζήτηση.
Οι δεξαμενές πωλήσεων στο σπίτι και οι διαρκώς αυξανόμενες λίστες είναι ένας θανατηφόρος συνδυασμός που τείνει να ασκήσει πιέσεις στις ζητούμενες τιμές, κάτι που αρχίζει να συμβαίνει σε μέρη του Λος Άντζελες, της Νέας Υόρκης και της κομητείας Fairfield, Conn. αποτελεί ένδειξη ότι η διαπραγματευτική ισχύς μετατοπίζεται από τους πωλητές στους αγοραστές, η τελευταία των οποίων μπορεί να συγκρατήσει τις αγορές εάν αναμένουν ότι οι τιμές θα συνεχίσουν να μειώνονται.
Η μεγαλύτερη διαπραγματευτική ισχύς για τους αγοραστές σε συνδυασμό με υψηλότερες καταχωρίσεις μειώνει το ποσό των πολεμικών προσφορών, το τέταρτο σημαντικό προειδοποιητικό σημάδι. Ο αριθμός των κτηματομεσιτών της Redfin στις ΗΠΑ που είχαν πολλαπλές προσφορές σε σπίτια κατέρρευσε από 60% τον Απρίλιο του 2018 σε μόλις 15% τον Απρίλιο του 2019. Με τους αγοραστές να μην προσπαθούν πλέον να υπερκαλύπτουν ο ένας τον άλλον, οι πωλητές αναγκάζονται να ανταγωνίζονται χάνοντας τους ζητώντας περαιτέρω τιμές.
Τέλος, ένας μεγαλύτερος αριθμός των σπιτιών που αγοράζονται γίνεται με τη βοήθεια υποθηκών των οποίων τα πρότυπα ασφάλισης έχουν βυθιστεί σε επικίνδυνα χαμηλά. Πράγματι, τα πρότυπα έχουν μειωθεί σε χαμηλά επίπεδα παρόμοια με αυτά που υπήρχαν κατά τη διάρκεια της ακμής της φούσκας των κατοικιών μεταξύ 2005 και 2007. Όσο 3, 3 εκατομμύρια υποθήκες προέκυψαν μεταξύ 2014 και 2018 θα είχαν αρνούνται εάν τα πρότυπα δεν είχαν πέσει τόσο χαμηλά, σύμφωνα με έκθεση από το Urban Institute που ανέφερε ο Barron's.
Κοιτάω μπροστά
Υπό το φως των προειδοποιητικών ενδείξεων ότι η αγορά κατοικίας αναβοσβήνει, η υπεραπόδοση πολλών αποθεματικών οικοδόμων φέτος είναι πιθανό να μειωθεί. Η Lennar, η οποία είναι μέχρι και 34% μέχρι σήμερα, η DR Horton 32%, και η PulteGroup και η Taylor Morrison, οι οποίες ανέρχονται στο 27%, θα μπορούσαν να βρουν σημαντικές απώλειες εάν συνεχίσουν οι πρόσφατες τάσεις.
