Τι είναι η αγορά;
Μια εξαγορά είναι ένας τύπος έκπτωσης που συνδέεται με στεγαστικά δάνεια στο σπίτι. Περιλαμβάνει τον δανειστή που προσφέρει ένα προκαταρκτικό χρηματικό κίνητρο στον δανειολήπτη με αντάλλαγμα την αποδοχή υψηλότερου επιτοκίου για το δάνειο.
Γενικά, οι εξαγορές είναι πιο επωφελείς για τον δανειολήπτη εάν αναμένουν να μεταπωλήσουν το αγορασμένο ακίνητο μέσα σε σύντομο χρονικό διάστημα. Είναι σημαντικό ότι το χρηματικό κίνητρο δεν μπορεί να υπερβαίνει το κόστος διακανονισμού που σχετίζεται με το δάνειο.
Βασικές τακτικές
- Η εξαγορά είναι ένας τύπος έκπτωσης στον οποίο ο δανειολήπτης ενός ενυπόθηκου δανείου δέχεται υψηλότερο επιτόκιο σε αντάλλαγμα για ένα προκαταρκτικό χρηματικό κίνητρο. Η σχέση μεταξύ του μεγέθους του κινήτρου μετρητών και του ποσού της αύξησης των τόκων διαπραγματεύεται μεταξύ του δανειστή και τον δανειολήπτη. Ωστόσο, μια τυπική φόρμουλα είναι για κάθε ποσοστό του κινήτρου μετρητών να προκαλέσει αύξηση του επιτοκίου κατά 0, 25%. Οι καταβολές μερικές φορές πληρώνονται επίσης στους μεσίτες ενυπόθηκων δανείων και στους υπαλλήλους τραπεζικών δανείων. Συνεπώς, οι οφειλέτες πρέπει να είναι προσεκτικοί για να καθορίσουν εάν το επιτόκιο που τους έχει προσφερθεί έχει επηρεαστεί από τέτοιου είδους ρυθμίσεις.
Κατανόηση των αγορών
Οι αγοραπωλησίες χρησιμοποιούνται συνήθως από δανειολήπτες υποθηκών οι οποίοι επιθυμούν να μειώσουν το κόστος εξόφλησης δανείων εκτός τραπεζογραμματίων. Επειδή η εξαγορά έχει ως αποτέλεσμα υψηλότερο επιτόκιο για το δάνειο, ο οφειλέτης δανείζεται πραγματικά χρήματα με αυτό το υψηλότερο επιτόκιο και χρησιμοποιεί για να πληρώσει ορισμένα ή όλα τα έξοδα διακανονισμού.
Επειδή το υψηλότερο επιτόκιο ισχύει για το σύνολο του υπολοίπου της υποθήκης, η επιλογή για εξαγορά είναι γενικά οικονομική μόνο εάν ο δανειολήπτης δεν σκοπεύει να κρατήσει την υποθήκη για παρατεταμένο χρονικό διάστημα. Σε αυτές τις περιπτώσεις, το προκαταρκτικό ταμειακό κίνητρο μπορεί να αντισταθμίσει περισσότερο το αυξημένο κόστος τόκων, δεδομένου ότι το εν λόγω κόστος τόκων θα επιβαρύνει μόνο για περιορισμένο χρονικό διάστημα.
Μια άλλη πτυχή που πρέπει να γνωρίζετε είναι ότι οι εξαγορές επίσης μερικές φορές καταβάλλονται σε μεσίτες υποθηκών. Σε αυτές τις περιπτώσεις, ο μεσίτης μπορεί πραγματικά να ενθαρρυνθεί ώστε να ενθαρρύνει τους δανειολήπτες να δέχονται υψηλότερα επιτόκια στην αγορά των ενυπόθηκων δανείων τους, τα οποία είναι επίσης γνωστά ως ασφάλιστρα αποδόσεως απόδοσης (ΣΔΑ). Εάν οι εν λόγω συμφωνίες εξαγοράς δεν γνωστοποιούνται με σαφήνεια στον αγοραστή, μπορούν να δημιουργήσουν σύγκρουση συμφερόντων μεταξύ των δύο μερών.
Πριν από το 2010, οι εκπτώσεις αγοράς για τους μεσίτες υποθηκών συχνά καλύπτονταν από τους όρους δανεισμού των στεγαστικών δανείων που πωλούσαν, γεγονός που δυσκολεύει τους δανειολήπτες να εντοπίζουν πότε πληρώνουν ένα ΠΔΠ για τα ενυπόθηκα δάνεια τους. Έκτοτε, οι αλλαγές στις ομοσπονδιακές κατευθυντήριες γραμμές για νέες εκτιμήσεις δανείων απαιτούν να γνωστοποιούνται με σαφήνεια στους ΥΦΑ των μεσίτες υποθηκών στον αγοραστή.
Παρά τις βελτιώσεις αυτές, ο κίνδυνος ενδεχόμενων συγκρούσεων παραμένει. Συγκεκριμένα, οι επιστροφές εξαγοράς και άλλα τέτοια κίνητρα παρέχονται ενίοτε και σε υπαλλήλους δανείων στα ίδια τα ιδρύματα δανεισμού. Υπό αυτές τις συνθήκες, μπορεί να υπάρχει ελάχιστη πρακτική ικανότητα για τον δανειολήπτη να ανιχνεύει εάν τα ποσοστά που πληρώνουν επηρεάζονται από αυτά τα κίνητρα. Ως προληπτικό μέτρο, οι οφειλέτες πρέπει να ζητούν προσεκτικές και άμεσες ερωτήσεις στους αξιωματούχους δανεισμού τους σχετικά με τα οποία, αν υπάρχουν, υπάρχουν προγράμματα παροχής κινήτρων για το δάνειό τους.
Παράδειγμα πραγματικού κόσμου για αγορά
Για να το δείξουμε, σκεφτείτε έναν αγοραστή που επιθυμεί να εξασφαλίσει υποθήκη ύψους 100.000 δολαρίων. Το βασικό επιτόκιο που προσφέρει η τράπεζα είναι 4, 50%. Εντούτοις, ο αγοραστής επιθυμεί να χρησιμοποιήσει έκπτωση αγορών ίση με το 2, 50% της αξίας του δανείου. Σε αυτό το σενάριο, ο αγοραστής θα λάβει ένα κίνητρο μετρητών ύψους 2.500 δολαρίων σε αντάλλαγμα για την αποδοχή υψηλότερου επιτοκίου από το κανονικό.
Αν και το ακριβές επίπεδο του νέου επιτοκίου θα υπόκειται σε διαπραγμάτευση, ο τυπικός τύπος είναι για κάθε ποσοστό της έκπτωσης να έχει ως αποτέλεσμα την αύξηση κατά 0, 25% του επιτοκίου των ενυπόθηκων δανείων. Ως εκ τούτου, στο παραπάνω παράδειγμα, το 2, 50% κίνητρο μετρητών θα είχε ως αποτέλεσμα την αύξηση του ποσοστού 0, 625%. Το νέο επιτόκιο θα ήταν συνεπώς 5.125%.
