Τι είναι το buydown;
Μια εξαγορά είναι μια τεχνική χρηματοδότησης υποθηκών με την οποία ο αγοραστής επιχειρεί να επιτύχει χαμηλότερο επιτόκιο για τουλάχιστον τα πρώτα χρόνια της υποθήκης, αλλά πιθανώς ολόκληρη τη ζωή του. Ο οικοδόμος ή ο πωλητής του ακινήτου συνήθως παρέχει πληρωμές στο ίδρυμα ενυπόθηκων δανείων, το οποίο, με τη σειρά του, μειώνει το μηνιαίο επιτόκιο του αγοραστή και κατά συνέπεια την μηνιαία πληρωμή. Ο έμπορος σπιτιού, ωστόσο, συνήθως θα αυξήσει την τιμή αγοράς του σπιτιού για να αντισταθμίσει το κόστος της συμφωνίας εξαγοράς.
Απεξήγηση αγορών
Οι αγοραπωλησίες είναι εύκολο να κατανοηθούν αν θεωρείτε ότι είναι μια επιδότηση υποθηκών που γίνεται στο homebuyer για λογαριασμό του πωλητή. Συνήθως, ο πωλητής συνεισφέρει κεφάλαια σε ένα λογαριασμό μεσεγγύησης που επιδοτεί το δάνειο κατά τα πρώτα έτη, με αποτέλεσμα μια χαμηλότερη μηνιαία πληρωμή για τον αγοραστή. Αυτή η χαμηλότερη πληρωμή επιτρέπει στο homebuyer να πληρώνει πιο εύκολα για την υποθήκη. Οι κατασκευαστές ή οι πωλητές μπορούν να προσφέρουν μια επιλογή εξαγοράς για να αυξήσουν τις πιθανότητες πώλησης του ακινήτου καθιστώντας το πιο προσιτό στους αγοραστές.
Δομή αγοράς
Οι όροι εξαγοράς μπορούν να διαρθρωθούν με διάφορους τρόπους για στεγαστικά δάνεια. Οι περισσότερες εξαγορές διαρκούν μερικά χρόνια, και στη συνέχεια οι πληρωμές υποθηκών αυξάνονται σε ένα κανονικό επιτόκιο μόλις λήξει η εξαγορά. 3-2-1 και 2-1 buydowns υποθηκών είναι δύο κοινές δομές.
3-2-1 Αγορά
Σε 3-2-1 buydown ο αγοραστής πληρώνει χαμηλότερες πληρωμές για το δάνειο για τα τρία πρώτα χρόνια. Αυτές οι πληρωμές αντισταθμίζονται από την εισφορά εξαγοράς από τον πωλητή. Για παράδειγμα, ένας homebuyer που έχει λάβει σταθερό επιτόκιο 6, 75% σε δάνειο 150.000 δολαρίων για 30 χρόνια θα έχει χαμηλότερες πληρωμές κατά τα πρώτα τρία χρόνια. Κατά το πρώτο έτος, θα πληρώνουν 3, 75% τόκους, το δεύτερο έτος 4, 75% και το τρίτο έτος 5, 75%. Κατά τα έτη που ακολουθούν τα πρώτα τρία χρόνια, οι πληρωμές τους θα αυξηθούν στο κανονικό επιτόκιο 6, 75% ή 973 δολάρια μηνιαίως. Ενώ έλαβαν εξοικονόμηση από το χαμηλότερο επιτόκιο τα τρία πρώτα χρόνια, η διαφορά στις πληρωμές θα είχε γίνει από τον πωλητή στον δανειστή ως επιδότηση.
2-1 Αγορά
Μια εξαγορά 2-1 είναι δομημένη με τον ίδιο τρόπο, ωστόσο η έκπτωση της είναι διαθέσιμη μόνο για τα πρώτα δύο χρόνια. Εάν ένας δανειολήπτης έλαβε δάνειο 100.000 δολάρια για 30 χρόνια με σταθερό επιτόκιο 6, 75%, θα μπορούσε να μειώσει τις πληρωμές του κατά τα πρώτα δύο χρόνια με 2-1 buydown. Σε μια αγορά 2-1, θα μπορούσαν να πληρώσουν 4, 75% τόκους για το έτος ένα και 5, 75% για το δεύτερο έτος. Τα επόμενα έτη, οι πληρωμές τους θα αυξηθούν στο κανονικό ποσοστό 6, 75% και θα πληρώσουν 649 δολάρια ανά μήνα. Οι εξοικονομήσεις που πραγματοποίησαν τα δύο πρώτα χρόνια θα αντισταθμίζονταν με την καταβολή επιδοτήσεων από τον πωλητή στον δανειστή, ο οποίος θα τους προσέφερε τη διετή έκπτωση.
