Πίνακας περιεχομένων
- Διαφοροποίηση με ακίνητα
- Βελτιστοποίηση χαρτοφυλακίου
- Συμπεράσματα
Η ακίνητη περιουσία αποτελεί αναμφισβήτητα ένα σημαντικό στοιχείο της κατανομής των περιουσιακών στοιχείων και πρέπει να αποτελέσει συστατικό στοιχείο κάθε θεσμικού ή προσωπικού χαρτοφυλακίου επενδύσεων. Επίσης αυξάνεται η σημασία της υποδομής, η οποία έχει παρόμοια πλεονεκτήματα με την ακίνητη περιουσία. Με βάση την έρευνα στο Πανεπιστήμιο του Regensburg στη Γερμανία, το άρθρο αυτό θα εξετάσει μερικά από τα βασικά ζητήματα κατανομής περιουσιακών στοιχείων στο πλαίσιο αυτό.
Τόσο η ακίνητη περιουσία όσο και η υποδομή αποτελούν ελκυστικές επενδύσεις για τους επενδυτές που δεν αντιμετωπίζουν κινδύνους, ιδιαίτερα στις αγορές των αρκούδων. Υπάρχουν ομοιότητες και διαφορές μεταξύ των δύο, και μπορείτε να δημιουργήσετε ένα πραγματικά βέλτιστο χαρτοφυλάκιο αξιοποιώντας πλήρως τις.
Βασικές τακτικές
- Ένα καλά διαφοροποιημένο χαρτοφυλάκιο θα πρέπει να περιλαμβάνει επενδύσεις σε μια ευρεία ποικιλία κατηγοριών περιουσιακών στοιχείων, συμπεριλαμβανομένων των έργων ακίνητης περιουσίας και υποδομών που σχετίζονται λιγότερο με μετοχές ή ομόλογα. Οι επενδύσεις σε ακίνητα και οι υποδομές συχνά συσσωρεύονται σε τίτλους όπως REIT ή αμοιβαία κεφάλαια που στοχεύουν αυτών των συγκεκριμένων τομέων. Το βέλτιστο ποσό αυτών των επενδύσεων θα ποικίλει σε ατομική βάση από επενδυτικούς στόχους, χρονικό ορίζοντα και προφίλ κινδύνου.
Διαφοροποίηση μέσω ακίνητης περιουσίας και υποδομής
Τα οφέλη διαφοροποίησης των άμεσων και έμμεσων επενδύσεων σε ακίνητα είναι γνωστά και ο ρόλος της διαφοροποίησης στα θεσμικά χαρτοφυλάκια έχει διερευνηθεί εκτεταμένα. Οι διαφορετικοί συσχετισμοί με εκείνους των μετοχών και των ομολόγων είναι εξαιρετικά χρήσιμοι για την αποφυγή μεταβλητότητας του χαρτοφυλακίου.
Στις ΗΠΑ, υπάρχει μια τεράστια ανάγκη να επενδύσουμε και να βελτιώσουμε την υποδομή από πολλές απόψεις, οπότε υπάρχουν πολλές δυνατότητες στην αγορά. Σε γενικές γραμμές, όλοι οι επενδυτές πρέπει να επωφεληθούν από αυτή τη δυνατότητα διαφοροποίησης πιο αποτελεσματικά από ποτέ και σε έναν εξαιρετικά ελπιδοφόρο τομέα.
Στο παρελθόν, η υποδομή έχει λάβει σχετικά λιγότερη προσοχή, μαζί με άλλα εναλλακτικά περιουσιακά στοιχεία, όπως τα εμπορεύματα και τα ιδιωτικά επενδυτικά κεφάλαια. Υπήρξε μια απομάκρυνση από τα παλαιά συμβατικά χαρτοφυλάκια που περιλαμβάνουν μετοχές, ομόλογα, μετρητά και ακίνητα.
Η κατανομή της ακίνητης περιουσίας, ιδίως, θα μπορούσε να επηρεαστεί εάν οι εναλλακτικές επενδύσεις διαφοροποιήσουν σημαντικά τις αποδόσεις των συμβατικών επενδύσεων. Στην πραγματικότητα, η υποδομή έχει γίνει ένα επίκεντρο της προσοχής και έχει βρεθεί σε θεσμικά χαρτοφυλάκια και, σε μικρότερο βαθμό, ιδιωτικά.
Αυτό που κάνει την υποδομή τόσο ελκυστική είναι ότι μοιάζει πολύ με την άμεση αγορά ακινήτων όσον αφορά τα μεγάλα μεγέθη παρτίδων και την έλλειψη ρευστότητας, αλλά προσφέρει επίσης γενική σταθερότητα και σταθερές ταμειακές ροές. Η έρευνα για τις υποδομές υστερεί σε σχέση με την ακίνητη περιουσία και ο Tobias Dechant και ο Konrad Finkenzeller από το Regensberg προσπάθησαν να γεφυρώσουν αυτό το χάσμα.
Βελτιστοποίηση χαρτοφυλακίου με ακίνητα και υποδομές
Αυτό το ερευνητικό έργο και οι προηγούμενες εργασίες στον τομέα αυτό καταδεικνύουν ότι η άμεση υποδομή αποτελεί σημαντικό στοιχείο της διαφοροποίησης του χαρτοφυλακίου και ότι οι επιχειρήσεις τείνουν να προσφέρουν ακίνητη περιουσία εάν δεν επενδύουν επίσης σε υποδομές. Αυτό είναι ένα σημαντικό συμπέρασμα, δεδομένου ότι η υποδομή είναι πραγματικά χρήσιμη για τους επενδυτές που δεν αντιμετωπίζουν κινδύνους - ειδικά σε περιόδους ύφεσης της αγοράς μετοχών.
Υπάρχει σημαντική διακύμανση των συνιστώμενων σχετικών ποσών που θα πρέπει να επενδυθούν σε αυτές τις δύο κατηγορίες περιουσιακών στοιχείων. Το εύρος εκτείνεται από το μηδέν έως το 70% (κυρίως στην ακίνητη περιουσία), ανάλογα με το χρονικό πλαίσιο, την κατάσταση των αγορών και την μεθόδους που χρησιμοποιούνται για τη λήψη του βέλτιστου.
Το μέγιστο συνολικό ποσό που συνιστάται συνήθως για τις χορηγήσεις ακινήτων και υποδομών είναι περίπου 25%, το οποίο είναι σημαντικά υψηλότερο από τις πραγματικές θεσμικές χορηγήσεις. Είναι σημαντικό να σημειωθεί ότι οι αποτελεσματικές κατανομές στην πράξη εξαρτώνται από πολλούς παράγοντες και παραμέτρους και κανένας συγκεκριμένος συνδυασμός δεν αποδεικνύεται ότι είναι σταθερά ανώτερος.
Ο συνδυασμός ακινήτων και υποδομών είναι επίσης αμφιλεγόμενος, αλλά μία μελέτη από τους Terhaar et al. (2003), για παράδειγμα, προτείνει μια ομοιόμορφη διάσπαση. Ορισμένοι ειδικοί πιστεύουν ότι περίπου το 5% είναι αρκετό για καθένα. Σε περιόδους κρίσης, αυτό μπορεί να είναι τρεις ή ακόμα και τέσσερις φορές υψηλότερο.
Ένα άλλο σημαντικό εύρημα είναι ότι τα ακίνητα και η υποδομή μπορεί να είναι πιο χρήσιμα από την άποψη της διαφοροποίησης παρά μέσω των πραγματικών αποδόσεων. Δεδομένης της αμφισβήτησης της αποτελεσματικής κατανομής των περιουσιακών στοιχείων και της αναταραχής στις αγορές ακινήτων, αυτό είναι ένα σημαντικό ζήτημα. Η τελευταία υπογραμμίζει τα οφέλη της χρήσης όχι μόνο ακινήτων αλλά και υποδομών.
Σημαντική είναι επίσης η αποκάλυψη ότι ο επιδιωκόμενος ρυθμός απόδοσης έχει αντίκτυπο στο κατάλληλο επίπεδο των ακινήτων. Οι επενδυτές με υψηλούς στόχους αποδόσεων χαρτοφυλακίου (που επιθυμούν να κερδίσουν περισσότερα, αλλά με μεγαλύτερο κίνδυνο) ενδεχομένως επιθυμούν να αφιερώσουν λιγότερα στην ακίνητη περιουσία και την υποδομή. Αυτό εξαρτάται σε μεγάλο βαθμό από την κατάσταση των αγορών αυτών σε σχέση με τις αγορές μετοχών όσον αφορά το αν η τελευταία βρίσκεται σε ανοδική ή καθοδική φάση.
Οι ακριβείς χορηγήσεις σε ακίνητα και υποδομές εξαρτώνται από διάφορες παραμέτρους. Εκτός από το αναμενόμενο ποσοστό αποδόσεων χαρτοφυλακίου που αναφέρθηκε παραπάνω, υπάρχει επίσης το ζήτημα του τρόπου με τον οποίο ορίζεται ο κίνδυνος. Άλλοι σχετικοί παράγοντες περιλαμβάνουν τη στάση απέναντι στην υποδομή εν γένει και τον τρόπο με τον οποίο αυτό σχετίζεται με άλλες εναλλακτικές επενδύσεις. Στην πράξη, αυτές οι αποφάσεις κατανομής είναι σύνθετες και, ως εκ τούτου, είναι δυνατές υψηλότερες ή χαμηλότερες optima για διαφορετικούς επενδυτές σε διαφορετικούς χρόνους.
Συμπεράσματα
Εάν υπάρχει ένα πράγμα που παραμένει η κορυφαία προτεραιότητα για όλους τους επενδυτές, έχει ένα καλά διαφοροποιημένο χαρτοφυλάκιο. Δεν υπάρχει απλώς υποκατάστατο για αυτό, αλλά υπάρχει μεγάλο αναξιοποίητο δυναμικό στην αγορά. Οι επενδύσεις σε ακίνητα, αλλά και οι υποδομές, μπορούν να διαδραματίσουν ζωτικό ρόλο στη βελτιστοποίηση των χαρτοφυλακίων. Αυτό αφορά κυρίως τα θεσμικά όργανα, αλλά και τους ιδιώτες επενδυτές. Οι ιδιώτες επενδυτές μπορούν γενικά να επωφεληθούν από μεγαλύτερη διαφοροποίηση.
