Τι είναι η απόσπαση των μετοχών;
Η αποκοπή κεφαλαίου είναι ένα σύνολο στρατηγικών που αποσκοπούν στη μείωση της συνολικής συμμετοχής σε ακίνητη περιουσία. Οι στρατηγικές απογύμνωσης μετοχικών κεφαλαίων μπορούν να χρησιμοποιηθούν από τους οφειλέτες ως μέσο για να καταστούν οι ιδιότητες μη ελκυστικές για τους πιστωτές, καθώς και από τους αρπακτικούς δανειστές που αναζητούν να επωφεληθούν από τους ιδιοκτήτες σπιτιού που αντιμετωπίζουν αποκλεισμό.
Βασικές τακτικές
- Η αποξήλωση των μετοχών είναι μια πρακτική προστασίας των περιουσιακών στοιχείων στην οποία τα περιουσιακά στοιχεία προστατεύονται με την κατανομή τόκων σε αυτά σε πολλαπλά μέρη. Θεωρείται επίσης μια πρακτική δανειοληπτικής δανειοδότησης επειδή βοηθά τους πιστωτές να μειώσουν την απαίτηση ενός κατόχου σε ένα ακίνητο αγοράζοντας συστηματικά μετοχικό κεφάλαιο και ελέγχοντας ταμειακές ροές που συνδέονται με την ιδιοκτησία. Η απογύμνωση της αφρού και η HELOC είναι δύο από τις πιο κοινές μορφές αποκόλλησης μετοχών.
Κατανόηση της απαξίωσης μετοχικού κεφαλαίου
Η απογύμνωση των μετοχών θεωρείται από ορισμένους ως μία από τις απλούστερες και πιο επιτυχημένες μεθόδους προστασίας των περιουσιακών στοιχείων έναντι των πιστωτών, ενώ άλλοι θεωρούν την τακτική απλώς ως μια μορφή δανεισμού.
Η ιδέα πίσω από τη διαγραφή μετοχών ως στρατηγική προστασίας περιουσιακών στοιχείων είναι ότι με τη μείωση του ενδιαφέροντος για ακίνητη περιουσία, οι πιστωτές αποθαρρύνονται να συμπεριλάβουν την ιδιοκτησία σε οποιεσδήποτε αξιώσεις εναντίον του οφειλέτη. Παρέχοντας ένα άλλο μέρος σε απαίτηση έναντι ακινήτου, ο ιδιοκτήτης μπορεί να διατηρήσει τη χρήση του ακινήτου καθώς και τον έλεγχο της ταμειακής ροής, ενώ παράλληλα καθιστά την ιδιοκτησία μη ελκυστικό περιουσιακό στοιχείο σε οποιονδήποτε πιστωτή που διαφορετικά θα μπορούσε να προσπαθήσει να ασκήσει δικαστική απόφαση εναντίον του ιδιοκτήτη της περιουσίας.
Ως μηχανισμός δανεισμού, η αποκοπή δικαιοσύνης ασκείται έναντι των ιδιοκτητών σπιτιού που αντιμετωπίζουν αποκλεισμό. Ένας επενδυτής αγοράζει την ιδιοκτησία από τον ιδιοκτήτη σπιτιού υπό την απειλή αποκλεισμού και συμφωνεί να μισθώσει το ακίνητο πίσω στον πρώην ιδιοκτήτη, ο οποίος μπορεί στη συνέχεια να συνεχίσει να χρησιμοποιεί το ακίνητο ως κατοικία. Οι κακοποιείς επενδυτές χρησιμοποιούν συχνά αυτή τη μέθοδο για να επωφεληθούν από τους ιδιοκτήτες ακινήτων με περιορισμένους πόρους και πληροφορίες.
Μορφές αποκοπής μετοχικού κεφαλαίου
Εκτός από τις στρατηγικές που χρησιμοποιούν οι δαντελωτές δανειστές, δύο από τις πιο κοινές στρατηγικές εξάλειψης μετοχικού κεφαλαίου είναι η εξαγορά συζύγων και οι πιστώσεις εγχώριας δικαιοσύνης (HELOC).
Η εξαφάνιση του συζύγου είναι η διαδικασία αλλαγής του τίτλου μιας περιουσίας στο όνομα του συζύγου του οφειλέτη. Αυτή η στρατηγική επιτρέπει σε έναν οφειλέτη να καταθέσει μια απαίτηση από την ιδιοκτησία στο όνομα του συζύγου του, ο οποίος πιθανώς δεν έχει χρέη ή μικρό χρέος. Αν και αυτή η στρατηγική δεν είναι αλεξίσφαιρη μέθοδος προστασίας των περιουσιακών στοιχείων από τους πιστωτές, είναι μια απλή και προσιτή στρατηγική προστασίας περιουσιακών στοιχείων για πολλούς ιδιοκτήτες σπιτιού που διαχειρίζονται σημαντικό χρέος.
Οι πιστωτικές διευκολύνσεις στο σπίτι των ιδίων κεφαλαίων επιτρέπουν στον ιδιοκτήτη να χρησιμοποιεί τα ίδια κεφάλαια στο σπίτι του ως πίστωση. Ένα HELOC είναι ένα είδος δεύτερης υποθήκης, χρησιμοποιώντας το εγχώριο μετοχικό κεφάλαιο ή τη διαφορά μεταξύ της αξίας του σπιτιού και του υπόλοιπου υπολοίπου των ενυπόθηκων δανείων, ως ασφάλεια επί γραμμής πίστωσης. Τα χρήματα σε μια λειτουργία HELOC με παρόμοιους τρόπους με μια πιστωτική κάρτα. Η τράπεζα που εκδίδει το HELOC σε έναν ιδιοκτήτη σπιτιού θα παράσχει αρκετούς τρόπους για τη χρήση αυτών των κεφαλαίων, συμπεριλαμβανομένης μιας πιστωτικής κάρτας που έχει εκδοθεί από την τράπεζα και συνδέεται με το λογαριασμό. Ενώ οι HELOC προσφέρουν κάποια ελκυστικά οφέλη, συμπεριλαμβανομένων των κυμαινόμενων επιτοκίων και, σε ορισμένες περιπτώσεις, χαμηλού ή μηδενικού κόστους κλεισίματος, μπορούν επίσης να θέσουν τους δανειολήπτες σε κίνδυνο να χάσουν τα ίδια κεφάλαια στο σπίτι τους.
Παράδειγμα αποκοπής μετοχικού κεφαλαίου
Ας υποθέσουμε ότι ένα σπίτι αξίζει $ 500.000 και ο ιδιοκτήτης μπορεί να διεκδικήσει εξαίρεση $ 100.000 από το ακίνητο. Χωρίς υποθήκη, ένας πιστωτής στον ιδιοκτήτη σπιτιού θα μπορούσε να τοποθετήσει ασφάλεια στο σπίτι ύψους $ 400.000, δηλαδή το υπόλοιπο μικρότερο από την φορολογική απαλλαγή. Με την υποθήκη, ωστόσο, ο δανειστής δεν θα είναι σε θέση να καταθέσει εμπράγματη ασφάλεια για το ποσό αυτό λόγω του ενδιαφέροντος ασφάλειας που δικαιούται ο δανειστής της υποθήκης.
