Υπάρχουν διάφοροι τρόποι να επενδύσετε σε ακίνητα. Για πολλούς Αμερικανούς, η πιο βασική επένδυση σε ακίνητα έρχεται με τη μορφή οικογενειακού σπιτιού ή μίσθωσης ακινήτων. Η επένδυση σε ένα μεμονωμένο ακίνητο μπορεί να είναι μια μεγάλη, κερδοφόρα επένδυση με πολλαπλές δυνατότητες χρήσης. Η ευελιξία, η μακροζωία και η εκτίμηση είναι συχνά κορυφαίοι λόγοι που καθιστούν τις επενδύσεις σε ακίνητα σχετικά σχετικά ασφαλείς, αξιόπιστες και κερδοφόρες με την πάροδο του χρόνου.
Η άνοδος του online crowdfunding και του ενυπόθηκου δανεισμού έχει επίσης διευρύνει πολλές από τις δυνατότητες και τις ευκαιρίες για άμεσους επενδυτές σε ακίνητα. Πλατφόρμες όπως το Lending Club, το Prosper, το SoFi, το LendingOne, το LendingHome, το Groundfloor, το Money360 και άλλα, προσφέρουν ταχύτερους, ευκολότερους και αποτελεσματικότερους τρόπους λήψης ενυπόθηκου δανείου, αυξάνοντας τις δυνατότητες των αγοραστών να είναι πιο ευέλικτοι στις επενδύσεις τους.
Καθώς εξελίσσεται η αγορά ακινήτων, εισάγονται τακτικά νέες προσφορές. Με αυτές τις εισαγωγές, οι επενδυτές σε ακίνητα έχουν τώρα μια σειρά επιλογών που εκτείνονται από επενδυτικούς ομίλους ακίνητης περιουσίας, αμοιβαία κεφάλαια ακινήτων, αμοιβαία κεφάλαια επενδύσεων σε ακίνητα και πληθωριστικές λιανικές προσφορές όπως το Fundrise. Ωστόσο, οι άμεσες επενδύσεις σε ακίνητα εξακολουθούν να προσφέρουν έναν τρόπο να επιτύχουν σημαντικά κέρδη για αυτούς τους επενδυτές με το σωστό μείγμα χρηματοπιστωτικής σταθερότητας και ανοχής κινδύνου. Για αυτούς τους επενδυτές, τα ακίνητα μπορεί να είναι μια δυνατότητα που όταν ασκηθεί μπορεί να προσθέσει στα κέρδη ή να μειώσει ορισμένους από τους κινδύνους μιας άμεσης επένδυσης σε ακίνητα.
Τα ακίνητα δεν είναι διαθέσιμα σε χρηματιστήρια, δεν έχουν κυμαινόμενες τιμές πέρα από το ασφάλιστρο και συνήθως δεν καλύπτουν πολλαπλές μονάδες. Οι επιλογές ακινήτων χρησιμοποιούνται περισσότερο στην αγορά εμπορικών ακινήτων αλλά μπορούν να χρησιμοποιηθούν και από τους τακτικούς επενδυτές. Συνήθως, οι επιλογές ακίνητης περιουσίας χρησιμοποιούνται για στοχοθετημένες καταστάσεις στις οποίες ο αγοραστής θα επωφεληθεί από μια επιλογή, αλλά όχι από την απαίτηση αγοράς ακινήτου μέχρι το τέλος μιας περιόδου διακράτησης.
Βασικές τακτικές
- Μια επιλογή ακίνητης περιουσίας είναι μια ειδικά σχεδιασμένη σύμβαση μεταξύ ενός αγοραστή και ενός πωλητή. Οι επιλογές ακινήτων διαπραγματεύονται μεταξύ αγοραστών και πωλητών, προσφέροντας συνήθως το μεγαλύτερο πλεονέκτημα για τον αγοραστή. Οι περίοδοι κατοχύρωσης ακινήτων είναι οι πιο συνηθισμένες, αλλά οι επιλογές μπορούν να γίνουν συντάχθηκε με πολλές παραλλαγές.
Τι είναι μια επιλογή ακίνητης περιουσίας;
Οι άμεσες επενδύσεις σε ακίνητα έρχονται με πολλές μοναδικές εκτιμήσεις, οι οποίες συνήθως δεν ισχύουν αυστηρά για την ποικιλία άλλων εναλλακτικών ακινήτων. Για τους ενδιαφερόμενους ή προηγμένους επενδυτές, μια επιλογή ακινήτου ως πρόβλεψη σε μια σύμβαση για την αγορά ενός ακινήτου άμεσα μπορεί να είναι μια πιθανή ευκαιρία. Τα ακίνητα προσφέρουν ένα επιπλέον επίπεδο πολυπλοκότητας καθώς και τις δικές τους μοναδικές παραμέτρους.
Σε γενικές γραμμές, μια επιλογή ακινήτου είναι μια ειδικά σχεδιασμένη σύμβαση μεταξύ ενός αγοραστή και ενός πωλητή. Ο πωλητής προσφέρει στον αγοραστή τη δυνατότητα να αγοράσει ένα ακίνητο για συγκεκριμένο χρονικό διάστημα σε σταθερή τιμή. Ο αγοραστής αγοράζει το δικαίωμα αγοράς ή μη αγοράς του ακινήτου μέχρι το τέλος της περιόδου κατοχής. Για το δικαίωμα αυτής της επιλογής, ο αγοραστής πληρώνει στον πωλητή ένα δικαίωμα προτίμησης. Εάν ο αγοραστής αποφασίσει να αγοράσει το ακίνητο (με άλλα λόγια, ασκεί την επιλογή ακίνητης περιουσίας), ο πωλητής πρέπει να πουλήσει το ακίνητο στον αγοραστή σύμφωνα με τους όρους της προϋπάρχουσας σύμβασης.
Ίσως έχετε συναντήσει την έννοια των επιλογών κατά την αγορά μετοχών. Οι επιλογές παρέχουν ορισμένες πρόσθετες επιλογές σε έναν αγοραστή με όρους που βασίζονται στο υποκείμενο στοιχείο. Οι επιλογές γενικά μπορούν να ασκηθούν νωρίς, που κρατούνται μέχρι τη λήξη της προθεσμίας, ή ενδεχομένως πωλούνται σε δεύτερο αγοραστή πριν τη λήξη τους. Τα ακίνητα είναι πιο συχνά χρησιμοποιούνται από τους κατασκευαστές ακινήτων και τους επενδυτές σε εμπορικές ή high-end κατοικημένη ακίνητη περιουσία. Οι επιλογές ακινήτων παρέχουν μεγαλύτερη ευελιξία και πιθανώς μεγαλύτερη επενδυτική ευκαιρία στους αγοραστές, με περιορισμένα οφέλη για τους πωλητές.
Μπορεί να υπάρξει ένα πλήθος σχεδίων ακινήτων που έχουν ενσωματωθεί ως μέρος μιας σύμβασης αγοράς ακινήτων. Μερικά από τα πιο κοινά περιλαμβάνουν:
- Περίοδος διακράτησης: ο αγοραστής πληρώνει ένα ασφάλιστρο για την επιλογή αγοράς του ακινήτου, αλλά δεν υποχρεούται να επιλέξει τη λίστα: ο αγοραστής χρησιμοποιεί την επιλογή για να απαριθμήσει το ακίνητο και ενδεχομένως επωφεληθεί από την επιλογή ανταλλαγής markup1031: ο αγοραστής πληρώνει ένα ασφάλιστρο για την επιλογή αγοράς η περίοδος τότε κάνει μια παρόμοια για την ανταλλαγή ακινήτων ακινήτων κατά το χρόνο της αγοράς
Η πριμοδότηση δικαιωμάτων προαίρεσης επί ακίνητης περιουσίας, η διαπραγματευόμενη περίοδος διακράτησης και η τελική τιμή πώλησης αποτελούν συχνά τα σημαντικότερα στοιχεία που αποτελούν αντικείμενο διαπραγμάτευσης σε μια συμφωνία επιλογής ακινήτων.
Παράδειγμα επιλογής ακίνητης περιουσίας
Εδώ είναι μια περιεκτική ανάλυση του κινδύνου και της ανταμοιβής για ένα σενάριο επιλογή ακινήτων. Ας υποθέσουμε ότι ένας οικοδόμος έχει $ 500.000 και θέλει να αγοράσει γη εισηγμένη για $ 2 εκατομμύρια. Ο οικοδόμος δεν είναι σίγουρος για μερικά πράγματα:
- Μπορεί ο οικοδόμος να συγκεντρώσει 1, 5 εκατομμύρια δολάρια μέσω τραπεζικών δανείων ή άλλων πηγών; Μπορεί ο οικοδόμος να αποκτήσει τις απαραίτητες άδειες για οικιστική ή εμπορική ανάπτυξη ή περαιτέρω υποδιαίρεση του ακινήτου;
Σε αυτή την περίπτωση, μια επιλογή ακινήτου είναι κατάλληλη. Για ένα καθορισμένο μη επιστρεπτέο κόστος (που ονομάζεται πριμοδότηση για ακίνητα), δηλαδή $ 25.000, ο οικοδόμος μπορεί να συνάψει με τον πωλητή μια σύμβαση προαίρεσης για ακίνητα. Η επιλογή ακινήτων επιτρέπει στον οικοδόμο να κλειδώσει την τιμή πώλησης ακινήτου στα 2 εκατομμύρια δολάρια σε διάστημα έξι μηνών.
Η σύμβαση επιλογής ακινήτων μπορεί να περιλαμβάνει τις ακόλουθες προϋποθέσεις:
- Χαρακτηριστικά (τόπος, μέγεθος και άλλα χαρακτηριστικά) Διάρκεια της σύμβασης (έξι μήνες από την ημερομηνία της συμφωνίας) Ποσό προαιρετικής προμήθειας ή αντιπαροχής ($ 25.000 μη επιστρέψιμο ασφάλιστρο που καταβάλλεται από τον αγοραστή στον πωλητή σε κατ 'αποκοπή ποσό) (2 εκατομμύρια δολάρια)
Για την εξάμηνη διάρκεια της σύμβασης, μπορεί να υπάρχουν τέσσερα πιθανά σενάρια.
Σενάριο 1: Ο οικοδόμος έχει εγκριθεί για τραπεζικό δάνειο 1, 5 εκατ. Δολαρίων. Επιβεβαιώνει επίσης ότι μπορεί να λάβει τις απαραίτητες άδειες για ανάπτυξη. Ασκεί την επιλογή του ακινήτου να αγοράσει το ακίνητο στην προκαθορισμένη τιμή των 2 εκατομμυρίων δολαρίων. Ο πωλητής λαμβάνει 2 εκατομμύρια δολάρια συν διατηρεί την πρόσθετη πριμοδότηση δικαιωμάτων προαιρέσεως ύψους 25.000 δολαρίων.
Σενάριο 2: Μετά από δύο μήνες, ο οικοδόμος ανακαλύπτει ότι δεν θα είναι σε θέση να λάβει άδεια ανάπτυξης. Τους επόμενους τέσσερις μήνες, ο οικοδόμος καταφέρνει να βρει ένα άλλο μέρος πρόθυμο να αγοράσει το ακίνητο για 2 εκατομμύρια δολάρια. Ο οικοδόμος πωλεί την επιλογή ακίνητης περιουσίας στο νέο συμβαλλόμενο μέρος για μια νέα τιμή των $ 30.000. Το νέο συμβαλλόμενο μέρος αντικαθιστά τον κατασκευαστή στην αρχική σύμβαση επιλογής. Το νέο συμβαλλόμενο μέρος ασκεί την επιλογή και αγοράζει το ακίνητο για 2 εκατομμύρια δολάρια. Ο πωλητής λαμβάνει 2 εκατομμύρια δολάρια από το νέο συμβαλλόμενο μέρος και διατηρεί το ασφάλιστρο δικαιωμάτων προτίμησης $ 25.000 από τον οικοδόμο. Ο οικοδόμος πώλησε την επιλογή για $ 30.000, γι 'αυτό κάνει $ 5.000 και δεν είναι φορτωμένο με ένα ακίνητο που δεν μπορεί να χρησιμοποιήσει.
Σενάριο 3: Ο οικοδόμος είναι απλώς ένας αγοραστής δικαιωμάτων που επιθυμεί να επωφεληθεί από την ανατίμηση του ακινήτου. Εάν η απαιτούμενη τιμή των 2 εκατομμυρίων δολαρίων αυξάνεται σε 2, 2 εκατομμύρια δολάρια σε πέντε μήνες, ο οικοδόμος θα επωφεληθεί από την άσκηση της δυνατότητας αγοράς του ακινήτου και πώλησης του ακινήτου με κέρδος. Στο τέλος της συναλλαγής, ο ιδιοκτήτης του ακινήτου λαμβάνει 2 εκατομμύρια δολάρια συν το ασφάλιστρο δικαιωμάτων προαίρεσης 25.000 δολαρίων. Ο οικοδόμος κερδίζει ένα κέρδος $ 175.000 από την πώληση του ακινήτου.
Σενάριο 4: Ο οικοδόμος δεν είναι σε θέση να εξασφαλίσει δάνειο ή άδειες. Δεν μπορεί επίσης να βρει άλλους ενδιαφερόμενους αγοραστές. Ο οικοδόμος αφήνει να λήξει η επιλογή και να χάσει το premium. Ωστόσο, ο αγοραστής ήταν σε θέση να αποφύγει μια δυνητικά κακή επένδυση ύψους 2 εκατομμυρίων δολαρίων καταβάλλοντας το ασφάλιστρο των 25.000 δολαρίων (1, 25% της πραγματικής τιμής διαπραγμάτευσης). Ο πωλητής επωφελείται από τα $ 25.000 και συνεχίζει να ψάχνει για έναν αγοραστή.
Σε όλες τις περιπτώσεις, όταν έχει τεθεί σε ισχύ μια σύμβαση επιλογής ακινήτων, ο πωλητής δεν έχει πλέον τη δυνατότητα επιλογής για το αν θα πωλήσει το ακίνητο ή σε ποια τιμή κατά τη διάρκεια της περιόδου διατήρησης δικαιωμάτων προαίρεσης. Ο πωλητής πρέπει να περιμένει έξι μήνες για την απόφαση του αγοραστή. Αυτός είναι ο λόγος για τον οποίο ο πωλητής λαμβάνει και διατηρεί το δικαίωμα προτίμησης ανεξάρτητα από το τι τελικά αποφασίζει ο αγοραστής.
Η κατώτατη γραμμή
Τα ακίνητα προσφέρουν μια εναλλακτική μέθοδο για το εμπόριο, την επένδυση και το κέρδος από επενδύσεις σε ακίνητα. Μπορούν να θεωρηθούν ως ένας τύπος συμβάσεων χωρίς αντιπαροχή μεταξύ δύο μεμονωμένων μερών. Δεν υπάρχει αγορά συναλλάγματος για αυτούς τους τύπους δικαιωμάτων, αλλά μπορεί να υπάρχουν δημιουργικές προβλέψεις που θα μπορούσαν ενδεχομένως να επιτρέψουν σε έναν αγοραστή να πουλήσει την επιλογή ενώ εξακολουθεί να βρίσκεται σε ενεργό περίοδο διακράτησης. Γενικά, τα εμπλεκόμενα μέρη πρέπει να εξασφαλίσουν ότι οι διατάξεις της σύμβασης επιλογής είναι κατάλληλα γραμμένες, δίκαιες και τηρούνται από τους εμπλεκόμενους.
Οι συμβάσεις επιλογής ακινήτων μπορούν να προσφέρουν ορισμένους εναλλακτικούς τρόπους για να κερδίσουν χρήματα, αλλά γενικά ένα από τα μεγαλύτερα πλεονεκτήματα τους είναι η εκτροπή μεγάλων κινδύνων. Οι υπεύθυνοι ανάπτυξης ακινήτων θα μπορούσαν να επωφεληθούν από τη σύναψη πολλαπλών συμβάσεων επιλογής ακινήτων και ενδεχομένως να ασκήσουν μόνο μερικά επιλεγμένα με βάση εξελίξεις κατά τη διάρκεια της περιόδου συμμετοχής. Ένας κάτοχος σύμβασης μπορεί επίσης να επιλέξει να παραιτηθεί από μια επιλογή εάν προκύψουν μεταβολές κατά τη διάρκεια της περιόδου συμμετοχής, όπως μια νέα πολυσύχναστη εθνική οδό ή αύξηση του εγκλήματος.
Οι περίοδοι διακράτησης για αυτές τις επιλογές μπορεί να διαφέρουν, γεγονός που μεταβάλλει επίσης τους κινδύνους. Ένας πωλητής είναι συνήθως κλειδωμένος σε μια καθορισμένη τιμή. Μια μεγάλη πιθανότητα άσκησης όμως μπορεί να τους προσφέρει κάποιο χρόνο για να κάνουν καλύτερες επιλογές ή ρυθμίσεις. Ο αγοραστής υποχρεούται συνήθως να καταβάλλει συγκεκριμένη πριμοδότηση στη διάρκεια της περιόδου συμμετοχής. Τα ασφάλιστρα μπορούν να βοηθήσουν στη μείωση της τιμής αγοράς. Μπορούν επίσης να επιτρέψουν στον αγοραστή να λάβει καλύτερους όρους χρηματοδότησης υποθηκών, γεγονός που μειώνει το συνολικό κόστος. Κατά τη διάρκεια της περιόδου κατοχής, ένα ακίνητο μπορεί επίσης να εκτιμηθεί σε αξία με μια τιμή αγοράς που παραμένει η ίδια.
Η προεπιλογή από τον πωλητή επιλογής μπορεί να είναι μία από τις μεγαλύτερες προκλήσεις στις συμφωνίες επιλογής ακινήτων. Σε τέτοιες περιπτώσεις, η μόνη προσφυγή του αγοραστή είναι συνήθως μια αγωγή. Η έλλειψη διαθέσιμων στο κοινό πληροφοριών και προηγούμενων αρχείων σχετικά με τους συμμετέχοντες στον τομέα των ακινήτων είναι μια άλλη πρόκληση. Οι επενδυτές σε ακίνητα ακινήτων ενδέχεται επίσης να χρειαστεί να εξετάσουν πρόσθετα έξοδα όπως τα τέλη για νομικές υπηρεσίες όπως η σύνταξη και η καταχώρηση της σύμβασης.
