Πίνακας περιεχομένων
- Ερωτήσεις να ρωτήσετε
- Η λίστα ελέγχου μίσθωσης μεσίτη ακίνητης περιουσίας
- Η κατώτατη γραμμή
Σκέφτεστε να μπείτε στην αγορά κατοικίας; Μεταξύ 70% και 80% των ιδιοκτητών σπιτιού χρησιμοποιούν έναν κτηματομεσίτη ή έναν μεσίτη όταν αγοράζουν ή πωλούν ένα σπίτι, οπότε η επιλογή του σωστού πράκτορα είναι ζωτικής σημασίας για μια επιτυχημένη συναλλαγή ακινήτων.
Βασικές τακτικές
- Η επιλογή του σωστού κτηματομεσίτη ή πράκτορα περιλαμβάνει ερωτήσεις σχετικά με την εμπειρία τους με την τοπική αγορά και το είδος της ιδιοκτησίας σας. Θα πρέπει επίσης να ζητήσετε έναν μεσίτη για το σχέδιο μάρκετινγκ, τις μεθόδους επικοινωνίας, τις αναφορές και τις συνδέσεις με άλλους επαγγελματίες ακινήτων. θα πρέπει να προσλάβει έναν επαγγελματία ο οποίος είναι πλήρους απασχόλησης, γεμάτος προτάσεις και έχει μια προσωπικότητα με την οποία μπορείς να συσχετίσεις.
Ερωτήσεις για να ρωτήσετε έναν κτηματομεσίτη
Η πώληση του σπιτιού σας είναι πιθανώς η μεγαλύτερη οικονομική συναλλαγή της ζωής σας, οπότε η επιλογή του σωστού κτηματομεσίτη είναι μια σημαντική, αν και αποθαρρυντική, ευθύνη. Για να βοηθήσουμε στο έργο, ζητήσαμε από τη Victoria Vinokur, κτηματομεσιτικό γραφείο με έδρα τη Νέα Υόρκη, στο Halstead Property, να σχολιάσει τις πιο σημαντικές ερωτήσεις που πρέπει να ρωτήσετε όταν μιλάτε μεσίτες. Ακολουθεί μια περίληψη αυτού που έπρεπε να πει:
1. Ποια εμπειρία έχετε;
Αυτό δεν σημαίνει απαραίτητα πόσο ένας μεσίτης είναι στην επιχείρηση. μάλλον, μια τέτοια ερώτηση θα σας βοηθήσει να καταλάβετε πόσο καλά γνωρίζουν την τοπική αγορά και το είδος της περιουσίας σας. Ρωτήστε τους τι έχει πουλήσει στην περιοχή σας τους τελευταίους τρεις μήνες, τους τελευταίους έξι μήνες, για πόσο και μετά από πόσο καιρό. Δώστε ερωτήσεις όπως: "Ποιες είναι οι τιμές συγκρίσιμων ακινήτων;"
Δεδομένου ότι η λίστα του σπιτιού σας με τη σωστή τιμή είναι το κλειδί, ρωτήστε πόσο συχνά έπρεπε να μειώσουν την τιμή ενός ακινήτου για να πραγματοποιήσουν μια πώληση. Ένας καλός μεσίτης δεν θα συμφωνήσει να διαθέσει στην αγορά ένα ακίνητο που θεωρεί υπερτιμημένο. Οι μεσίτες θα πρέπει να έχουν όλες αυτές τις πληροφορίες με τα χέρια τους και να είναι σε θέση να το υποστηρίξουν όλα με τα δεδομένα. Πρέπει να είναι ευπροσάρμοστα και να κατανοούν την ψυχολογία της αγοράς. Επίσης, μην ξεγελιέστε από ένα γήπεδο που περιλαμβάνει διασημότητες που μπορεί να έχει βοηθήσει ο πράκτορας. Αυτό δεν έχει σχέση με την πώληση σας. Πρέπει να ξέρετε τι μπορούν να κάνουν για σας.
2. Ποιο είναι το σχέδιο μάρκετινγκ;
Θέλετε μια λεπτομερή περιγραφή όλων των πράξεων που θα κάνει ο μεσίτης για να βάλει την περιουσία σας "έξω εκεί". Μήπως ο μεσίτης έχει δημιουργικές ιδέες που αποδείχθηκαν να δουλεύουν, όπως blogs ή ειδικές εκδηλώσεις, όπως ένα κοκτέιλ με πρόσκληση μόνο για μεσίτες και υποψήφιους αγοραστές; Πώς θα κάνουν την ιδιοκτησία σας να ξεχωρίζει από το πεδίο άλλων ακινήτων που θα συναντήσει ένας αγοραστής; Δεδομένου ότι το ψηφιακό μάρκετινγκ είναι καθοριστικής σημασίας (περισσότερο από το 90% των αγοραστών που ψάχνουν στο διαδίκτυο), να τους δείξει δείγματα ιστότοπων και να βεβαιωθείτε ότι ένας επαγγελματίας φωτογράφος περιλαμβάνεται στον προϋπολογισμό μάρκετινγκ. Δεν είναι ένας φωτογράφος που θα πυροβολεί απλώς φωτογραφίες ευρείας γωνίας, αλλά κάποιος που μπορεί να καταγράψει τη λεπτομέρεια και τις σημαντικές και ενδιαφέρουσες πτυχές της ιδιοκτησίας σας - την εντυπωσιακή θέα από το μπαλκόνι σας, ίσως, ή ένα μοναδικό χαρακτηριστικό ενός από τα δωμάτια.
3. Πώς θα με κρατάτε ενήμερους για την πρόοδό σας;
Πείτε στον μεσίτη πώς θέλετε να επικοινωνείτε: κείμενο, τηλέφωνο ή ηλεκτρονικό ταχυδρομείο. (Σημείωση: η αποστολή μηνυμάτων δεν είναι κατάλληλη για οποιαδήποτε σημαντική, νομικά συναφή επικοινωνία.) Ρωτήστε αν θα δεσμευτούν σε ένα τακτικό πρόγραμμα λεπτομερών γραπτών εκθέσεων μάρκετινγκ και δραστηριοτήτων (κάθε δύο εβδομάδες είναι εύλογη προσδοκία) και βεβαιωθείτε ότι μπορούν να γίνουν όταν έχετε ερωτήσεις ή χρειάζεστε μια ενημέρωση. Επίσης, μάθετε αν διαθέτουν έναν εξειδικευμένο συνάδελφο για να καλύψουν τις υποθέσεις τους εάν δεν είναι πάντα διαθέσιμες και βεβαιωθείτε ότι δεν θα επιτρέψουν σε κανέναν να δει την ιδιοκτησία εκτός αν αυτός ή ο εκπρόσωπός τους είναι παρών.
4. Ποια είναι η προμήθεια σας;
Το πρότυπο ποσοστό προμήθειας για μεσίτες ακινήτων είναι 6%, συνήθως διαχωρίζεται μεταξύ του πράκτορα πωλήσεων (γνωστός και ως πράκτορας εγγραφής) και του πράκτορα του αγοραστή. Ένα μέρος της πηγαίνει για πρώτη φορά στον χρηματιστηριακό κατάλογο. ο πράκτορας λαμβάνει προσωπικά μια περικοπή μεταξύ 60% και 90% αυτής της προμήθειας. Ωστόσο, το ποσό της προμήθειας δεν τίθεται ποτέ σε πέτρα και ότι μπορεί να υπάρχει περιθώριο για διαπραγματεύσεις. Ζητήστε να δείτε τον προϋπολογισμό και να είστε σαφείς σχετικά με το ποια έξοδα που σχετίζονται με τις πωλήσεις θα προέλθουν από την προμήθεια του μεσίτη και τι μπορεί να χρειαστεί να πληρώσετε για εσάς (stagers κ.λπ.).
5. Πόσο καλά συνδέεστε;
Αυτό δεν σημαίνει ότι θέλετε να μάθετε πόσα φίλοι έχει ο μεσίτης στο Facebook. Αντίθετα, σημαίνει ότι ενδιαφέρεστε για το πόσο καλά συνδέονται με τις δικές τους επιχειρήσεις και στον τομέα των ακινήτων. Ένας έμπειρος μεσίτης θα έχει σταθερές συνδέσεις με άλλους επαγγελματίες που σχετίζονται με ακίνητη περιουσία: stagers (ένας μεσίτης μπορεί να σας βοηθήσει να αποφασίσετε αν η μίσθωση θα ενισχύσει ή θα επιταχύνει την πώλησή σας), δικηγόροι ακινήτων, φωτογράφοι και ακόμη κινούμενες εταιρείες που μπορείτε να εμπιστευτείτε.
6. Έχετε αναφορές που μπορείτε να μου δώσετε;
Μην το παραβλέπετε αυτό. Να είστε σίγουροι για να πάρετε τα ονόματα των πρόσφατων πελατών. Είναι πάντα χρήσιμο για τον μεσίτη να έχει μια σελίδα ή δύο εισαγωγικά από πελάτες για αυτή την πρώτη συνάντηση, αλλά δεν βασίζεστε αποκλειστικά σε αυτό. Πραγματοποιήστε τις κλήσεις.
89, 095
Ο αριθμός των χρηματιστηριακών εταιρειών που δραστηριοποιούνται στις Ηνωμένες Πολιτείες, σύμφωνα με το Γραφείο Απογραφής των ΗΠΑ
Η λίστα ελέγχου μίσθωσης μεσίτη ακίνητης περιουσίας
Πέρα από τα προαναφερθέντα ερωτήματα, υπάρχουν και άλλα κριτήρια που πρέπει να ληφθούν υπόψη κατά την πρόσληψη ενός κτηματομεσίτη.
Βρείτε κάποιον που έχει πλήρες ωράριο
Αν και υπάρχουν επαρκείς πράκτορες μερικής απασχόλησης που πωλούν ιδιότητες, είναι σημαντικό να προσλάβετε κάποιον που μπορεί να δείξει το σπίτι σας σε διαφορετικές ώρες ή αν είστε αγοραστής μπορεί να σας βγάλει για να δείτε ιδιότητες σε μια εποχή που σας βολεύει. Ρωτήστε τον κτηματομεσίτη σας εάν εργάζονται με πλήρη απασχόληση. Εκείνοι που τείνουν να παίρνουν τη δουλειά τους πιο σοβαρά και είναι γενικά πιο ευέλικτοι όταν πρόκειται να δείξουν το σπίτι σας.
Βρείτε κάποιον που προσφέρει προτάσεις
Οι αξιόλογοι κτηματομεσίτες γνωρίζουν ποια χαρακτηριστικά πωλούν σπίτια στην περιοχή - είτε πρόκειται για μια πισίνα, είτε για προβολή σε βεράντα, είτε για κάποιο άλλο επιθυμητό χαρακτηριστικό. Για το σκοπό αυτό, θα είναι σε θέση να υποβάλλουν προτάσεις σχετικά με τα δωμάτια ή τα χαρακτηριστικά που θα τονίζουν ή θα υπογραμμίζουν. Κατά τη διάρκεια της αρχικής συνέντευξης, ρωτήστε τον πράκτορα εάν υπάρχουν αλλαγές που θα μπορούσατε να κάνετε στο σπίτι, ώστε να βελτιωθεί η επιθυμία του. Τις περισσότερες φορές, οι καλύτεροι πράκτορες θα κάνουν αυτές τις προτάσεις χωρίς να προωθήσουν από την πλευρά σας.
Βρείτε έναν εμπειρογνώμονα περιοχής
Μίσθωση ή διατήρηση ενός ατόμου που γνωρίζει πολλά για την περιοχή. Αυτοί οι πράκτορες θα έχουν επίσης μεγαλύτερη επίγνωση των τυπικών τιμών προσφοράς και πώλησης από όσους πράκτορες δεν εργάζονται συνήθως σε εκείνη τη γειτονιά. Ένας τρόπος να βρείτε έναν τοπικό εμπειρογνώμονα είναι να ζητήσετε από μια τοπική μεσιτεία ή από τους φίλους ή τους συγγενείς σας εάν γνωρίζουν όποιον έχει πουλήσει μεγάλο αριθμό σπιτιών ή / και επιχειρήσεων εκεί. Μια άλλη πρόταση είναι να κοιτάξετε μέσα από τις τοπικές εκδόσεις ακινήτων και να δείτε ποιοι πράκτορες έχουν τις περισσότερες καταχωρίσεις σε ορισμένους τομείς.
Βρείτε κάποιον στον οποίο κάνετε κλικ με
Ειδικότερα, οι πωλητές πρέπει να αναζητούν πράκτορες των οποίων οι προσωπικότητες συνδέονται με τις δικές τους. Για μια κατοικία που πρέπει να πωληθεί γρήγορα και σε μια ευνοϊκή τιμή, το συμβαλλόμενο μέρος και ο πράκτορας πρέπει να βρίσκονται στην ίδια σελίδα από την άποψη του τρόπου που πρόκειται να διαθέσουν στην αγορά το ακίνητο, την τιμή που θα καθοριστεί και πώς και πότε το σπίτι θα εμφανιστεί. Ο συντονισμός αυτών των ιδεών θα είναι πολύ ευκολότερος εάν τα εμπλεκόμενα μέρη συναντηθούν και καταλάβουν ο ένας τον άλλον διαισθητικά.
Η κατώτατη γραμμή
Ακόμα κι αν έχετε διατηρήσει κάποιον που πιστεύετε ότι είναι ιδανικός πράκτορας, σκεφτείτε δύο φορές πριν υπογράψετε μια συμφωνία αποκλειστικότητας. Παρόλο που ο πράκτοράς σας μπορεί να είναι ικανός, αν είστε πωλητής, όσο περισσότερους πράκτορες έχετε που μπορεί ενδεχομένως να παρουσιάσουν και να πουλήσουν το σπίτι σας, τόσο καλύτερες είναι οι πιθανότητες πώλησης. Εκτός αν υπάρχουν κάποιες ελαφρυντικές περιστάσεις, διατηρήστε έναν πράκτορα εγγραφής, αλλά επιμείνετε ότι το ακίνητο τοποθετείται στην υπηρεσία πολλαπλών καταχωρήσεων (MLS).
