Τι είναι το Land Trust;
Ένα χερσαίο κατάστημα είναι μια νομική οντότητα που αναλαμβάνει την κυριότητα ή εξουσία σε ένα ακίνητο με εντολή του ιδιοκτήτη της ιδιοκτησίας. Όπως και άλλοι τύποι εμπιστοσύνης, οι όροι του κάθε κτηματολογίου είναι μοναδικοί.
Βασικές τακτικές
- Οι κτηματομεσίτες είναι οργανισμοί που αναλαμβάνουν νομική ιδιοκτησία, διαχείριση ή μερικό έλεγχο της περιουσίας, κατόπιν εντολής του ιδιοκτήτη γης. Οι εδαφικές εμπιστοσύνη που κατέχουν οι κάτοικοι, επίσης γνωστές ως γήπεδα γης του Ιλλινόις, προστατεύουν την ανωνυμία των ιδιοκτητών γης και διατηρούν την περιουσιακή τους ιδιοκτησία εκτός του κληρονομικού διαμερίσματος. που έχουν αναλάβει τη διαχείριση των υποβαθμισμένων γαιών για τη διατήρηση των φυσικών πόρων, των ιστορικών χώρων και των δημόσιων χώρων αναψυχής για τις μελλοντικές γενιές. Οι ιδιοκτήτες ιδιοκτησίας που χρησιμοποιούν συντηρητικά δικαιώματα για τη μεταφορά δικαιωμάτων ανάπτυξης σε μια εμπιστευτική γη μπορούν να λάβουν φορολογική έκπτωση για τη φιλανθρωπική τους δωρεά. περιπτώσεις απάτης, κάποιες δωρεές στη συντηρητική συντήρηση και οι εδαφικές εμπιστοσύνη που τους δέχονται έχουν εξεταστεί διεξοδικά.
Πώς λειτουργεί ένα Land Trust
Αρχίστε με την κατανόηση των δύο τύπων εμπιστοσύνης γης.
- Μια εμπιστοσύνη κατοχής τίτλου επιτρέπει στον ιδιοκτήτη να διατηρεί ανώνυμα όλα τα δικαιώματα επί του ακινήτου και να κατευθύνει τις ενέργειες του κτηματολογίου. Αυτές οι εμπιστοσύνη είναι επίσης κοινώς αποκαλούμενες «Ιρλινόις χερσαίες καταπίστευεις» επειδή πρωτοδημοσιεύτηκαν στο Σικάγο κατά τη δεκαετία του 1800. Την εποχή εκείνη, δεν επιτρέπεται στους ιδιοκτήτες ακινήτων να ψηφίζουν για έργα πόλης στα ίδια μέρη που κατείχαν γη. Για να παρακάμψουν αυτόν τον νόμο, πλούσιοι επιχειρηματίες και πολιτικοί θα χρησιμοποιούσαν γηπέδων για να αγοράσουν γη ανώνυμα, προστατεύοντας έτσι τα δικαιώματα ψήφου τους.
Οχι και τα 50 κράτη έχουν νομική δομή για την κατοχή τίτλου που κατέχει εμπιστοσύνη. Ωστόσο, τα περισσότερα κράτη παραπέμπουν στους νόμους του Ιλλινόις για την εμπιστοσύνη των γαιοκτημόνων αν δεν έχουν τη δική τους, πράγμα που σημαίνει ότι κάθε άτομο μπορεί να σχηματίσει μια γη εμπιστοσύνης τύπου «Ιλλινόις» σε οποιοδήποτε κράτος με την κατάλληλη νομική καθοδήγηση. Μια εμπιστοσύνη για την προστασία της γης, από την άλλη πλευρά, απαιτεί από τον ιδιοκτήτη της ιδιοκτησίας να παραιτηθεί από κάποια δικαιώματα χρήσης και ανάπτυξης της γης. Ο στόχος μιας εμπιστοσύνης στη διατήρηση της φύσης είναι η προστασία της άγριας πανίδας, των ιστορικών ή πολιτιστικών χώρων και των φυσικών πόρων από την εμπορική ανάπτυξη ή άλλες δραστηριότητες που μπορεί να οδηγήσουν σε διαταραχή ή ρύπανση.
Τίτλος-Κτηματομεσιτικές Εμπιστοσύνη (γνωστός και ως Ιρλινόις Land Trusts)
Σε έναν τίτλο που κατέχει εμπιστοσύνη γης, ο γαιοκτήμονας υπογράφει ένα έγγραφο που ονομάζεται Deed σε εμπιστοσύνη, η οποία μεταβιβάζει νόμιμη ιδιοκτησία του ακινήτου. Κατά την ίδρυση της εμπιστοσύνης, ο γαιοκτήμονας (ο οποίος είναι ταυτόχρονα ο εμπιστευματοδόχος και ο δικαιούχος) μπορεί να καθορίσει τον τρόπο διαχείρισης της γης, ποιος έχει τον έλεγχο και πώς κατανέμεται το εισόδημα που παράγει. Αυτό σημαίνει ότι ενώ η εμπιστοσύνη είναι ο κάτοχος τίτλου σε χαρτί, ο γαιοκτήμονας διατηρεί πλήρη έλεγχο της ιδιοκτησίας.
Οι τίτλοι που κατέχουν τίτλους χρησιμοποιούνται ως ένας τρόπος για τους ιδιοκτήτες ακινήτων να διατηρούν την ανωνυμία τους και να κρατούν πολύτιμα περιουσιακά στοιχεία εκτός αποδείξεων. Μπορούν επίσης να παρέχουν μια σειρά από άλλα οφέλη προγραμματισμού περιουσίας και να προστατεύουν τα περιουσιακά στοιχεία από τις αποφάσεις ή τα ενέχυρα. Αυτό μπορεί να είναι ιδιαίτερα χρήσιμο για τους πολύ πλούσιους, διασημότητες και τις μεγάλες εταιρείες που μπορεί να θέλουν να διατηρήσουν τα αναπτυξιακά σχέδια υπό περιτύλιξη.
Μια συγκεκριμένη περίπτωση: Το περίφημο Walt Disney World Resort στο Ορλάντο της Φλόριντα αγοράστηκε αρχικά το 1965 με τη χρήση τίτλου που κατέχει εμπιστοσύνη. Οι αρχικοί ιδιοκτήτες των ρυακιών της Φλόριντα, πάνω στους οποίους είναι χτισμένο το θέρετρο, δεν είχαν ιδέα ότι η Disney, ήδη ένα νοικοκυριό τότε, ήταν πίσω από την αγορά. Αν είχαν επίγνωση της ταυτότητας του αγοραστή, πιθανότατα θα είχαν αυξήσει την απαιτούμενη τιμή τους.
Διατηρητικά Land Trusts
Σε μια εμπιστευτική γη, η εμπιστοσύνη δεν αναλαμβάνει απαραιτήτως τον τίτλο της γης, εκτός εάν το ακίνητο είναι δωρεά στο σύνολό της. Αντ 'αυτού, ένας γαιοκτήμονας μπορεί να συνάψει μια νομικά δεσμευτική συμφωνία, που ονομάζεται συντηρητική συνείδηση, και έτσι «δωρίζει» τα αναπτυξιακά του δικαιώματα στην εμπιστοσύνη. Η εμπιστοσύνη είναι επιφορτισμένη με την εξασφάλιση της βλάβης που επιβάλλεται και, σε ορισμένες περιπτώσεις, με τη διαχείριση της περιουσίας.
Τα χρηματικά δικαιώματα διατήρησης μπορούν να προσαρμοστούν έτσι ώστε ο γαιοκτήμονας να διατηρήσει δικαιώματα κυριότητας και χρήσης - όπως το δικαίωμα συνέχισης της εκτροφής ή της εκτροφής ζώων - εξασφαλίζοντας παράλληλα ότι η γη παραμένει ανέπαφη για πάντα. Τα συντηρητικά χρηματιστήρια "ακολουθούν τη γη", πράγμα που σημαίνει ότι οι όροι της χρησιμότητας παραμένουν σε ισχύ ακόμη και αν η γη πωληθεί ή μεταβιβαστεί στους κληρονόμους.
56 εκατομμύρια
Ο συνολικός αριθμός των στρεμμάτων των ανεπτυγμένων γαιών που διαχειρίζεται 1.300 συν ιδιωτική γη διατήρησης εμπιστεύεται σε όλες τις ΗΠΑ
Ειδικές εκτιμήσεις
Υπάρχει μια άλλη σημαντική διάκριση ανάμεσα στην κατοχή τίτλου και τη διατήρηση των εδαφικών αμοιβαίων κεφαλαίων: μια δωρεά προς αυτές θα μπορούσε να σας κερδίσει ένα μεγάλο φορολογικό χάσμα.
Εάν ένας ιδιοκτήτης γης δωρίσει τα δικαιώματα ανάπτυξης σε ένα εμπιστευτικό κέντρο διατήρησης, μπορούν να λάβουν μια φορολογική έκπτωση ίση με τη διαφορά μεταξύ της αξίας του εδάφους ως επιβαρυνμένου (με την εγγύηση στη θέση του) και του τι θα μπορούσε να αξίζει αν είχε αναπτυχθεί για " υψηλότερη και καλύτερη χρήση. " Σε ορισμένες περιπτώσεις, αυτή η έκπτωση μπορεί να αξίζει εκατομμύρια δολάρια.
Συνήθως, οι ιδιοκτήτες γης είναι είτε αγρότες και κτηνοτρόφοι που έχουν στην κατοχή τους το ακίνητο για γενιές είτε για πολύ πλούσιους ιδιώτες, οικογένειες ή επιχειρήσεις που μπορούν να αντέξουν οικονομικά να αγοράσουν οικόπεδα απόλυτα. Πρόσφατα, ωστόσο, αναπτύχθηκε μια νέα επενδυτική εξειδίκευση που αποσκοπούσε στο άνοιγμα των φορολογικών πλεονεκτημάτων της διατήρησης σε μεγαλύτερο ποσοστό του πληθυσμού.
Επενδύοντας σε συντηρητικά συντηρητικά…
Χρησιμοποιώντας μια πολυεθνική εταιρική σχέση (ή «syndicate»), αυτές οι εταιρείες επενδύσεων επιτρέπουν σε πολλούς διαπιστευμένους επενδυτές να συγκεντρώσουν τα χρήματά τους για να αγοράσουν γη για συντήρηση. Μετά τη δωρεά των δικαιωμάτων ανάπτυξης ακινήτων σε ένα χερσαίο κατάστημα, μέσω συντηρητικής συντήρησης, τα μέλη της εταιρίας διαιρέσαν κατ 'αναλογία την έκπτωση φόρου. Χάρη, εν μέρει, σε αυτές τις εταιρικές σχέσεις διατήρησης, εκτιμάται ότι η διατήρηση της γης αυξήθηκε κατά 175% μεταξύ του 2005 και του 2015.
… Και η διαμάχη για τη διατήρηση της χρηματικής συνείδησης
Φυσικά, κάθε φορά που υπάρχει το δυναμικό κέρδους, κάποιος θα καταχραστεί το σύστημα. Έχουν υπάρξει κάποιες περιπτώσεις υψηλού προφίλ ανθρώπων που λαμβάνουν πολύ μεγάλες εκπτώσεις για δωρεές χρημάτων σε γήπεδα γκολφ, εξελίξεις κατοικιών και άλλες ιδιότητες που δεν έχουν στην πραγματικότητα πολύ οικολογική ή πολιτιστική αξία.
Σε απάντηση, υπήρξε μια επιθετική αντίδραση εναντίον των κοινοπρακτικών επενδύσεων, συγκεκριμένα, και το έδαφος εμπιστεύεται ότι αποδέχονται τις δωρεές τους. Ωστόσο, αυτή η μοναδική εστίαση μπορεί να μην ζωγραφίζει μια πλήρη εικόνα των ζητημάτων που διαδραματίζονται. Είτε δωρεά από αγρότες, δισεκατομμυριούχους ή συνδικαλισμένους επενδυτές, είναι σαφές ότι οι νόμοι περί δωρεάς σε θέματα διατήρησης της συντήρησης απαιτούν προσεκτικότερη προσοχή ώστε να διασφαλίζεται ότι ο κίνδυνος κατάχρησης ελαχιστοποιείται χωρίς να αφαιρείται το κίνητρο για διατήρηση.
