Τι είναι υποθήκη συμμετοχής
Μια υποθήκη συμμετοχής είναι ένας τύπος υποθήκης που επιτρέπει στον δανειστή να μοιράζεται μέρος του εισοδήματος ή του προϊόντος μεταπώλησης ενός ακινήτου. Ως εκ τούτου, ο δανειστής γίνεται εταίρος μετοχών στην αγορά, και όχι μόνο ένας εκδότης ενυπόθηκων δανείων. Σε αντάλλαγμα για χαμηλότερο επιτόκιο δανείου, ένας δανειστής θα πάρει ένα μερίδιο από τα καθαρά λειτουργικά έσοδα (NOI).
ΔΙΑΓΡΑΦΗ Δανείου Συμμετοχής
Υποθήκες συμμετοχής, που συχνά παρατηρούνται στις εμπορικές συναλλαγές ακινήτων, προβλέπουν συνεχή έσοδα από ενοίκια. Τα εμπορικά ακίνητα περιλαμβάνουν κτήρια γραφείων ή συγκρότημα διαμερισμάτων. Τα μέρη θα κατανείμουν τα καθαρά έσοδα εκμετάλλευσης που είναι το άθροισμα των εσόδων από τη λειτουργία του ακινήτου μείον τα λειτουργικά έξοδα. Ένα τυπικό διαχωρισμό κερδών θα ήταν 55/45, με τον δανειστή να λαμβάνει το μικρότερο μερίδιο. Επίσης, ο δανειστής παίρνει ένα μέρος των εσόδων μεταπώλησης, συχνά όλα τα κέρδη πάνω από ένα συγκεκριμένο σημείο αναφοράς, συμπεριλαμβανομένης της αποπληρωμής του κεφαλαίου του δανείου.
Γιατί ένας δανειολήπτης θα θέλει υποθήκη συμμετοχής
Το πλεονέκτημα μιας υποθήκης συμμετοχής σε έναν δανειολήπτη είναι το χαμηλότερο επιτόκιο που ζητείται από τον δανειστή, ο οποίος καταβάλλει μειωμένα κέρδη με δάνειο με το εισόδημα του εισοδήματος και τα έσοδα από τη μελλοντική πώληση. Από την πλευρά του δανειολήπτη, τα δάνεια συμμετοχής είναι παρόμοια με τα εισαγωγικά ποσοστά προσφοράς που προσφέρονται με ένα ρυθμιζόμενο υποθήκη ποσοστού (ARM). Η διαφορά είναι ότι ο χαμηλός ρυθμός είναι σταθερός καθ 'όλη τη διάρκεια του δανείου.
Φυσικά, ο οφειλέτης παραιτείται από πολλά ίδια κεφάλαια σε αντάλλαγμα για αυτό το χαμηλότερο επιτόκιο. Όμως, ανάλογα με το πώς είναι διαρθρωμένη η συμφωνία, η εξοικονόμηση τόκων θα μπορούσε να αντισταθμίσει την απώλεια ιδίων κεφαλαίων. Βραχυπρόθεσμα, θα μπορούσε να δώσει τη δυνατότητα στον οφειλέτη να αναπτύξει μια πιο ουσιαστική ιδιοκτησία από ό, τι θα μπορούσε διαφορετικά να αντέξει οικονομικά.
Η προοπτική του δανειστή
Οι εκδότες υποθηκών συμμετοχής είναι συχνά μη παραδοσιακοί δανειστές. Θα μπορούσαν να είναι επιχειρηματίες που αναζητούν επενδύσεις σε ακίνητα χωρίς την ταλαιπωρία της ανάπτυξης ή της συντήρησης των ίδιων των περιουσιακών στοιχείων. οι υποθήκες συμμετοχής τους επιτρέπουν να είναι σιωπηλοί εταίροι. Μερικές φορές οι δανειστές είναι συνταξιοδοτικά ταμεία που αναζητούν ποιοτικές επενδύσεις που επιστρέφουν περισσότερο από ό, τι τα ομόλογα αλλά δεν έχουν την αστάθεια των μετοχών.
Μια ιδιαίτερη έκκληση για τα συνταξιοδοτικά ταμεία είναι η ενσωματωμένη αντιστάθμιση του πληθωρισμού των υποθηκών συμμετοχής. Οι περισσότερες συντάξεις περιλαμβάνουν προσαρμογές κόστους ζωής (COLA) που αυξάνουν τις πληρωμές κατά τους πληθωριστικούς χρόνους. Καθώς οι τιμές των ακινήτων κυμαίνονται γενικά στον πληθωρισμό, τα υποθήκες συμμετοχής εξασφαλίζουν υψηλότερες αποδόσεις της καθαρής θέσης κατά τις περιόδους πληθωρισμού.
Μια αμοιβή για τους δανειστές είναι το πρόβλημα της παρακολούθησης της ταμειακής ροής. Πρέπει να επιθεωρήσουν τα βιβλία του δανειολήπτη για να διασφαλίσουν ότι τα δηλωθέντα καθαρά έσοδα είναι ακριβή. Διαφορετικά, ένας δανειστής δεν θα ήξερε αν ο κύριος του έργου ήταν έξοδα για να αναφέρουμε τα χαμηλότερα καθαρά έσοδα. Επιπλέον, ο κύριος του έργου θα μπορούσε να μειώσει τις βελτιώσεις ή ακόμα και τα χαρακτηριστικά ασφαλείας, αφού φέρει το κόστος όλων των επισκευών αλλά παίρνει μόνο ένα μερίδιο του καθαρού εισοδήματος, μια μορφή ηθικού κινδύνου.
