Τι είναι η μέθοδος επαναλαμβανόμενων πωλήσεων;
Η μέθοδος επανάληψης των πωλήσεων είναι ένας τρόπος υπολογισμού των αλλαγών στην τιμή πώλησης του ίδιου ακινήτου εντός συγκεκριμένων χρονικών πλαισίων.
Οι αναλυτές της αγοράς κατοικιών χρησιμοποιούν αυτή τη σχετικά απλή προσέγγιση για να υπολογίσουν τις μετατοπίσεις των τιμών των κατοικιών σε περιόδους που κυμαίνονται από μήνες σε έτη. Διάφοροι δείκτες τιμών κατοικιών έχουν υιοθετήσει τη μέθοδο επανάληψης των πωλήσεων για την παροχή πληροφοριών σχετικά με την αγορά ακινήτων στους αγοραστές κατοικιών και τους πωλητές, τους επενδυτές σε ακίνητα και όσους εργάζονται στη βιομηχανία κατοικιών και χρηματοδότησης κατοικιών.
Βασικές τακτικές
- Η μέθοδος επανάληψης των πωλήσεων αξιολογεί τον τρόπο με τον οποίο οι αποτιμήσεις των κατοικιών αλλάζουν με την πάροδο του χρόνου εστιάζοντας στις διαφορετικές τιμές πώλησης του ίδιου ακινήτου.Οι διάφοροι δείκτες τιμών κατοικιών υιοθέτησαν τη μέθοδο επαναλαμβανόμενων πωλήσεων για να εξαλείψουν το πρόβλημα της λογιστικής διαφοράς στις τιμές των κατοικιών διαφορετικά χαρακτηριστικά. Η μέθοδος επανάληψης των πωλήσεων δεν είναι χωρίς ατέλειες, περιορίζοντας τα δεδομένα σε σπίτια που έχουν πωληθεί περισσότερο από δύο φορές κατά τη διάρκεια της περιόδου δειγματοληψίας και παραβλέποντας το γεγονός ότι το ίδιο ακίνητο μπορεί να αλλάξει με την πάροδο του χρόνου.
Κατανόηση της μεθόδου επαναλαμβανόμενων πωλήσεων
Η αγορά στέγης θεωρείται ένας από τους κορυφαίους οικονομικούς δείκτες των Ηνωμένων Πολιτειών. Η κατάσταση της αγοράς κατοικιών και της συνολικής οικονομίας αλληλοσυνδέονται με πολλούς τρόπους. Όταν οι τιμές των ακινήτων ανεβαίνουν, οι ιδιοκτήτες σπιτιού αναπτύσσονται με εμπιστοσύνη και συχνά χαλαρώνουν τις χορδές τους, προκαλώντας αύξηση των καταναλωτικών δαπανών. Οι προγραμματιστές ενισχύονται επίσης από σημάδια αυξημένης ζήτησης, ενισχύοντας το ακαθάριστο εγχώριο προϊόν (ΑΕΠ) επενδύοντας περισσότερο σε νέες εκτάσεις, υλικά και θέσεις εργασίας για την κατασκευή νέων κατοικιών.
Οι δείκτες τιμών κατοικιών έχουν ως στόχο τη σημαντική και δύσκολη δουλειά αξιολόγησης των τάσεων των ακινήτων. Οι περισσότεροι από αυτούς επιδιώκουν να το επιτύχουν παρακολουθώντας τις αποτιμήσεις σε μια συγκεκριμένη περιοχή για μια συγκεκριμένη χρονική περίοδο. Δυστυχώς, μερικοί υπολογισμοί που χρησιμοποιούν αυτοί οι δείκτες μπορούν να οδηγήσουν σε μια ανακριβή εικόνα των τάσεων των τιμών κατοικιών.
Οι εσφαλμένοι υπολογισμοί περιλαμβάνουν τη συλλογή τυχαίων δειγμάτων κατοικιών προς παρακολούθηση. Αυτές οι ιδιότητες ενδέχεται να μην είναι προς πώληση ή οι δομές και οι τύποι τους θα μπορούσαν να είναι πολύ διαφορετικές. Ένας δείκτης που παρακολούθησε τη μέση τιμή κατοικίας σε μια συγκεκριμένη περιοχή -όπως ο μέσος δείκτης του National Association of Realtors (NAR) ή ο μέσος δείκτης του γραφείου απογραφής- δεν θα αναγνώριζε αλλαγές στη δομή των κατοικιών έναντι των παραγόντων εξωτερικής αγοράς που ενδέχεται να επηρεάσουν την τιμή.
Η μέθοδος επανάληψης πωλήσεων εισήλθε στη σκηνή για να ξεπεράσει αυτά τα διαρθρωτικά ζητήματα. Δημιουργήθηκε για να παρακολουθήσει τη μεταβολή της τιμής των ακινήτων μεταξύ μιας τρέχουσας πώλησης και οποιασδήποτε προηγούμενης πώλησης, συμβάλλοντας στη διασφάλιση ότι παρόμοια συγκρίνονται με παρόμοια.
Πλεονεκτήματα και μειονεκτήματα της μεθόδου επανάληψης πωλήσεων
Οι μέθοδοι επανάληψης πωλήσεων υπολογίζουν τις μεταβολές στις τιμές των κατοικιών με βάση τις πωλήσεις του ιδίου ακινήτου, αποφεύγοντας έτσι το πρόβλημα της προσπάθειας να ληφθούν υπόψη οι διαφορές τιμών σε σπίτια με διαφορετικά χαρακτηριστικά. Οι μέθοδοι επαναλαμβανόμενων πωλήσεων παρέχουν επίσης μια ακριβέστερη εναλλακτική λύση στην ανάλυση παλινδρόμησης ή στον υπολογισμό της μέσης τιμής πώλησης ανά γεωγραφική περιοχή.
Η ιδέα της μεθόδου επανάληψης πωλήσεων εισήχθη για πρώτη φορά από τους Martin Bailey, Richard Muth και Hugh Nourse το 1963 και στη συνέχεια τροποποιήθηκε από τον Karl Case και τον Robert Shiller στα τέλη της δεκαετίας του 1980.
Η μέθοδος επανάληψης των πωλήσεων δεν είναι σε καμία περίπτωση άψογη. Ένα από τα κύρια μειονεκτήματά του είναι ότι δεν λαμβάνει υπόψη τα σπίτια που πωλήθηκαν μόνο μία φορά κατά την αναφερόμενη χρονική περίοδο.
Ένα άλλο είναι ότι ένα ακίνητο που πωλείται σε δύο διαφορετικές χρονικές στιγμές κατά τη διάρκεια μιας δειγματοληπτικής περιόδου μπορεί να μην είναι αναγκαστικά ταυτόσημο. Το ίδιο σπίτι μπορεί να έχει υποβαθμιστεί σημαντικά ή να υποστεί μεγάλες ανακαινίσεις, επηρεάζοντας τη συγκρισιμότητά του.
Παραδείγματα της μεθόδου επανάληψης πωλήσεων
Ίσως ο πιο γνωστός δείκτης κατοικιών που βασίζεται στη μέθοδο επανάληψης των πωλήσεων είναι ο δείκτης εθνικών τιμών κατοικιών S & P CoreLogic Case-Shiller. Ο δείκτης Case-Shiller μετρά τις μεταβολές στην αξία της αμερικανικής αγοράς κατοικιών κατοικιών παρακολουθώντας την τιμή αγοράς και την αξία μεταπώλησης μονοκατοικιών που έχουν υποβληθεί σε τουλάχιστον δύο συναλλαγές σε όπλα.
Ο δείκτης δεν λαμβάνει υπόψη τις νέες κατασκευές, τα condos και τα co-ops και επίσης αποκλείει τις συναλλαγές που δεν αφορούν όπλα, όπως οι πωλήσεις στο σπίτι μεταξύ των μελών της οικογένειας σε χαμηλότερες τιμές αγοράς.
Άλλοι δείκτες που χρησιμοποιούν τη μέθοδο επανάληψης των πωλήσεων περιλαμβάνουν τον μηνιαίο δείκτη τιμών κατοικιών (FHFA) του Federative Household Finance Fund (FHFA), ο οποίος βασίζεται στα δεδομένα Fannie Mae και Freddie Mac σχετικά με τις τιμές πώλησης μονοκατοικίας και τις αναθεωρήσεις αξιολόγησης, Ο Δείκτης Τιμών Home LoanPerformance της CoreLogic, ο οποίος καλύπτει μια ευρύτερη γεωγραφική περιοχή από τους δείκτες Case-Shiller ή FHFA. Ο σημαντικότερος δείκτης τιμών κατοικίας του Καναδά, ο δείκτης τιμών των εθνικών σύνθετων κατοικιών, υιοθετεί επίσης τη μέθοδο επανάληψης των πωλήσεων.
Αυτοί οι δείκτες συνήθως αναφέρουν αλλαγές στις τιμές κατοικιών από τον προηγούμενο μήνα, το τρίμηνο και το έτος. Η αύξηση των τιμών των κατοικιών υποδεικνύει την αύξηση της ζήτησης, ενώ η μείωση των τιμών σημαίνει μείωση της ζήτησης.
