Τι είναι η υποθήκη;
Μια υπεκμίσθωση είναι η μίσθωση ακινήτου από έναν μισθωτή σε τρίτο μέρος για ένα μέρος της υπάρχουσας σύμβασης μίσθωσης του ενοικιαστή.
Ακόμη και αν ένας ενοικιαστής υπομισθώνει μια ιδιοκτησία, ο αρχικός μισθωτής εξακολουθεί να ευθύνεται για τις υποχρεώσεις που αναφέρονται στη σύμβαση μίσθωσης, όπως η πληρωμή του μισθώματος κάθε μήνα.
Πώς λειτουργεί μια υπεκμισθία
Μία μίσθωση είναι μια σύμβαση μεταξύ ενός ιδιοκτήτη ακινήτου και ενός ενοικιαστή που μεταβιβάζει τα δικαιώματα του ιδιοκτήτη στην αποκλειστική κατοχή και χρήση της ακίνητης περιουσίας στον μισθωτή για μια συμφωνημένη περίοδο. Η μίσθωση αναφέρει τη διάρκεια εκτέλεσης της σύμβασης και το ύψος του μισθώματος του ενοικιαστή. Από νομική άποψη, το νομικό δικαίωμα του ενοικιαστή να κατέχει το ακίνητο θεωρείται μίσθωση. Η υπομίσθωση συμβαίνει όταν ο μισθωτής μεταφέρει μέρος της νομικής μίσθωσής του σε τρίτο ως νέο μισθωτή.
Η υπομίσθωση μπορεί να καθοριστεί, εκτός εάν η αρχική μίσθωση το απαγορεύει. Ωστόσο, στις περισσότερες περιπτώσεις, ο ιδιοκτήτης πρέπει να ενημερωθεί και πρέπει να εγκρίνει οποιαδήποτε συμφωνία υπεκμισθώσεως που δημιουργεί ο μισθωτής. Ο έλεγχος της διαδικασίας υπεκμισθώσεων θα μπορούσε να γραφτεί στην αρχική μίσθωση, έτσι ώστε ο ιδιοκτήτης να έχει κάποιο έλεγχο σχετικά με το ποιος χρησιμοποιεί και / ή καταλαμβάνει την περιουσία του.
Ένας μισθωτής που υποχωρεί σε ακίνητα πρέπει να κατανοήσει ότι η υπομίσθωση δεν τους απαλλάσσει από τις υποχρεώσεις τους στην αρχική σύμβαση μίσθωσης. Ο ενοικιαστής είναι υπεύθυνος για την πληρωμή ενοικίου και για επισκευές ή ζημιές στο ακίνητο. Αυτό σημαίνει ότι εάν ένας νέος υποκείμενος δεν πληρώνει ενοίκιο για τρεις μήνες, ο αρχικός μισθωτής που υπενοικίασε το ακίνητο είναι υπεύθυνος στον ιδιοκτήτη για το ληξιπρόθεσμο ποσό ενοικίου και τυχόν καθυστερημένα τέλη. Με τη σειρά του, ο υπόχρεος υπόκειται στον αρχικό μισθωτή για το μη καταβληθέν ενοίκιο.
Βασικές τακτικές
- Η υπομίσθωση είναι η μεταβίβαση μίσθωσης από μισθωτή σε τρίτο για συγκεκριμένη περίοδο. Ο ιδιοκτήτης του ακινήτου πρέπει τυπικά να εγκρίνει οποιαδήποτε συμφωνία υπεκμισθώσεως που δημιουργεί ο μισθωτής. Εάν ένας ενοικιαστής αποφασίσει να υπομισθώσει, εξακολουθούν να είναι υπεύθυνοι για πληρωμές ενοικίου και άλλες συμβατικές υποχρεώσεις.
Υποχρεώσεις και κρατικοί νόμοι
Οι νόμοι πολλών κρατών και τοπικών δήμων επηρεάζουν το δικαίωμα του ενοικιαστή να υπομισθώσει. Αυτοί οι νόμοι μπορούν να επιτρέψουν σε ένα άτομο να υπομισθώσει ακόμη και αν η σύμβασή του με τον ιδιοκτήτη το απαγορεύει. Για παράδειγμα, στη Νέα Υόρκη, ένας μισθωτής που κατοικεί σε ένα κτίριο με τέσσερις ή περισσότερες μονάδες μπορεί να υπομισθώσει ανεξάρτητα από οποιαδήποτε δήλωση περί του αντιθέτου σχετικά με τη σύμβαση μίσθωσης.
Στο Σαν Φρανσίσκο, ένας ενοικιαστής μπορεί να αντικαταστήσει έναν συγκάτοικο με έναν άλλο, εφόσον η αντικατάσταση ανταποκρίνεται στα πρότυπα ελέγχου της εφαρμογής του ιδιοκτήτη. Για παράδειγμα, ένας ιδιοκτήτης μπορεί να απαιτήσει κάποιο πιστωτικό αποτέλεσμα όταν πρόκειται για μισθωτή. Οι υποθήκες μπορούν να εφαρμοστούν τόσο σε οικιστικά όσο και σε εμπορικά ακίνητα.
Γρήγορη πραγματικότητα
Σε μερικά κράτη, ένα άτομο μπορεί να υπεκμισθώσει ακίνητη περιουσία, ακόμη και αν η σύμβαση με τον ιδιοκτήτη το απαγορεύει.
Παράδειγμα υπομίσθωσης
Επειδή μια μίσθωση είναι γενικά για έναν προκαθορισμένο όρο, μπορεί να προκύψουν καταστάσεις που καθιστούν δύσκολη ή αδύνατη για τον αρχικό μισθωτή να ολοκληρώσει τη μίσθωση. Για παράδειγμα, αν ένας ενοικιαστής νοικιάζει ένα διαμέρισμα στο Σικάγο με δωδεκάμηνη μίσθωση και τον τέταρτο μήνα ότι ο ενοικιαστής λαμβάνει μια προσφορά εργασίας στη Βοστώνη, ο μισθωτής μπορεί να αποφασίσει να υποχωρήσει το διαμέρισμα σε έναν άλλο μισθωτή για τους υπόλοιπους οκτώ μήνες. Η υπομίσθωση σημαίνει ότι ο αρχικός μισθωτής μπορεί να δεχθεί τη δουλειά και να μετακινηθεί και δεν χρειάζεται να πληρώσει ακριβά τέλη για να βγει από τη μίσθωση ή να πληρώσει το ενοίκιο σε δύο διαμερίσματα.
Ο ιδιοκτήτης επωφελείται επίσης επειδή λαμβάνει και τις 12 πληρωμές ενοικίου και εξοικονομεί το κόστος και την προσπάθεια εξεύρεσης ενός ενοικιαστή αντικατάστασης. Η ρύθμιση υπομίσθωσης σημαίνει επίσης ότι ο αρχικός μισθωτής διατηρεί ένα ενδιαφέρον για το διαμέρισμα. Έτσι, εάν ο αρχικός ενοικιαστής αποφασίσει να επιστρέψει στο Σικάγο, μπορεί να ανανεώσει τη μίσθωση του στο παλιό διαμέρισμά του.
