Τι είναι η δέσμευση εξαγοράς;
Η δέσμευση απόσυρσης είναι γραπτή εγγύηση του δανειστή να παρέχει μόνιμη χρηματοδότηση για την αντικατάσταση βραχυπρόθεσμου δανείου σε συγκεκριμένη μελλοντική ημερομηνία, εάν το έργο έχει φθάσει σε κάποιο στάδιο.
Βασικές τακτικές
- Η ανάληψη υποχρέωσης είναι μια γραπτή εγγύηση από έναν δανειστή να παρέχει μόνιμη χρηματοδότηση για την αντικατάσταση ενός βραχυπρόθεσμου δανείου σε μια συγκεκριμένη μελλοντική ημερομηνία, εάν το έργο έχει φτάσει σε κάποιο στάδιο. Μια δέσμευση απόσυρσης είναι αρκετά συνηθισμένη στην ανάπτυξη εμπορικών ακινήτων. οι μακροπρόθεσμοι δανειστές συνήθως απαιτούν δέσμευση εξαγοράς από άλλο δανειστή πριν συμφωνήσουν να παράσχουν το δάνειο.
Κατανόηση της υποχρέωσης εξαγοράς
Μια δέσμευση αποχώρησης είναι αρκετά συνηθισμένη στην ανάπτυξη εμπορικών ακινήτων. Εξασφαλίζει ότι μια τράπεζα θα εκδώσει μια υποθήκη για το ακίνητο μόλις ολοκληρωθεί η κατασκευή ή η ανακαίνιση. Εξασφαλίζει επίσης ότι ένας μακροπρόθεσμος δανειστής εμπορικών υποθηκών θα αποπληρώσει ή θα πάρει το βραχυπρόθεσμο δάνειο κατασκευής και το συσσωρευμένο ενδιαφέρον του.
Οι δεσμεύσεις απόσυρσης περιορίζουν τον κίνδυνο για τους δανειστές των κατασκευαστικών δανείων και επιτρέπουν την ανάπτυξη. Οι developers συνήθως δανείζονται βραχυπρόθεσμα κεφάλαια (δάνεια γέφυρας) για να πληρώσουν για την κατασκευή των έργων τους.
Εντούτοις, τα έργα μπορεί να καθυστερήσουν λόγω των απεργιών εργασίας, των προβλημάτων των εργολάβων, των περιβαλλοντικών ζητημάτων ή πολλών άλλων μεταβλητών. Αντιμέτωποι με την προοπτική υψηλότερων δαπανών από αυτές τις οπισθοδρομήσεις, ένας προγραμματιστής ενδέχεται να μπεί στον πειρασμό να εγκαταλείψει το έργο και να χρεώσει το δάνειο. Αυτός είναι ο λόγος για τον οποίο οι βραχυπρόθεσμοι δανειστές συνήθως απαιτούν δέσμευση εξαγοράς από άλλο δανειστή, ο οποίος έχει συμφωνήσει να γίνει ο μόνιμος κάτοχος ενυπόθηκων δανείων του τελικού σχεδίου, πριν συμφωνήσουν να παράσχουν το δάνειο.
Εργασία με τις δεσμεύσεις εξαγωγής
Μια δέσμευση εξαγοράς, που ονομάζεται επίσης δάνειο εξαγοράς ή συμφωνία εξαγοράς, δίνει στον κατασκευαστή τη δυνατότητα να δανειστεί ένα συγκεκριμένο χρηματικό ποσό με συμφωνημένο επιτόκιο (συχνά συνδεδεμένο με ένα δείκτη) για ένα συγκεκριμένο ποσό χρονικός. Η συμφωνία θα περιλαμβάνει ορισμένες απρόβλεπτες καταστάσεις όπως:
- Έγκριση σχεδιασμού και υλικώνΗμερομηνία ολοκλήρωσης του έργουΈνα ελάχιστο ποσοστό πληρότητας πριν από την κυκλοφορία των κεφαλαίων, ίσως 60 τοις εκατόΠροβλέψεις για την παράταση της ημερομηνίας έναρξης του δανείου σε περίπτωση καθυστερήσεων
Η δέσμευση είναι συχνά ένα από το δάπεδο μέχρι το ένα. Από το πάτωμα μέχρι το ανώτατο όριο θα υπάρχει ένα συγκεκριμένο τελικό ποσό που θα δανείζεται για το έργο και ένα μικρότερο ποσό θα δανείζεται εάν τα περιστατικά δεν ικανοποιηθούν. Αυτά τα απρόβλεπτα επιχειρούν να προστατεύσουν ή να αποζημιώσουν τόσο τον μόνιμο δανειστή όσο και τον αρχικό βραχυπρόθεσμο δανειστή σε περίπτωση δυσκολιών στο δρόμο. Η αρχή λειτουργίας είναι ότι είναι η δουλειά του έργου, όχι της τράπεζας, να βεβαιωθείτε ότι το έργο κινείται ομαλά. Η τράπεζα θα προσπαθήσει να περιορίσει την έκθεσή της στα προβλήματα του δημιουργού.
Χρηματοδότηση χάσματος για τις αναλήψεις υποχρεώσεων
Φυσικά, ο δανειστής κατασκευής δεν θέλει να διακινδυνεύσει ότι ο μόνιμος δανειστής θα συγκρατήσει χρήματα λόγω απρόβλεπτων, γεγονός που θα μπορούσε να επηρεάσει την αποπληρωμή του κατασκευαστικού δανείου. Έτσι, οι δεσμεύσεις ανάληψης περιλαμβάνουν επίσης προβλέψεις για χρηματοδότηση χάσματος. Η χρηματοδότηση ελλείψεων ή τα δάνεια γέφυρας βοηθούν σε περίπτωση που κάποιο από τα ενδεχόμενα συνεπάγεται μερική πληρωμή από τον μόνιμο δανειστή.
Για παράδειγμα, εάν ένας νέος πύργος γραφείων δεν έχει μισθώσει αρκετές μονάδες για να τηρήσει την ελάχιστη ρήτρα κατοχής της ανάληψης υποχρέωσης, η χρηματοδότηση χάσματος θα εξασφαλίσει ότι ο δανειστής κατασκευής επιστρέφεται, ακόμη και αν δεν έχει ακόμη εκδοθεί η τελική υποθήκη.
