Ο νόμος 2017 περί φορολογικών περικοπών και απασχόλησης εισήγαγε μια σειρά από νέες φορολογικές ελαφρύνσεις, ενώ ταυτόχρονα απέκλεισε τους άλλους, εκ των οποίων η μία υποτίθεται ότι επηρέαζε τα επιτόκια του δανείου. Μεγάλο μέρος αυτής της έκπτωσης έχει ουσιαστικά εξαλειφθεί τουλάχιστον μέχρι το τέλος του 2025. Ωστόσο, η Υπηρεσία Εσωτερικών Φορολογικών Εισοδημάτων (IRS) επέτρεψε ένα κενό στη φορολογική νομοθεσία που θα επέτρεπε σε ορισμένους ιδιοκτήτες ακινήτων να συνεχίσουν να επωφελούνται από τους τόκους του δανείου αφαίρεση.
Αρκετές άλλες φορολογικές αλλαγές επηρεάζουν άμεσα τους φορολογούμενους που κατέχουν ένα σπίτι ή σχεδιάζουν να αγοράσουν ένα, συμπεριλαμβανομένης της μείωσης του ορίου του εκπεστέου ενυπόθηκου χρέους σε $ 750.000 για δάνεια που λήφθηκαν μετά τις 14 Δεκεμβρίου 2017. Το προηγούμενο όριο ήταν $ 1 εκατομμύριο. Επιπλέον, προς τα εμπρός, υπάρχει ένα ανώτατο όριο 10.000 δολαρίων για αναλυτικές κρατήσεις για κρατικούς και τοπικούς φόρους (SALT), συμπεριλαμβανομένων των φόρων ιδιοκτησίας.
Βασικές τακτικές
- Παρά τις διατάξεις του Νόμου περί Φορολογικών Κινδύνων και Εργασιών, το IRS σε μια συμβουλευτική σύμβαση του 2018 αναφέρει ότι οι τόκοι δανείων σε εγχώριο μετοχικό κεφάλαιο εξακολουθούν να εκπίπτονται, όπως και οι τόκοι των HELOC και των δεύτερων στεγαστικών δανείων. Για να τύχουν της έκπτωσης, εγκεκριμένη χρήση: δηλαδή "να αγοράσει, να οικοδομήσει ή να βελτιώσει ουσιαστικά την κατοικία του φορολογούμενου", για την οποία τα κεφάλαια δανείστηκαν. Τα χρήματα πρέπει να πηγαίνουν για οικιακή χρήση, να μην πληρώνουν προσωπικά χρέη ή άλλα έξοδα. απεριόριστο · το συνολικό ποσό των χρεών που σχετίζονται με ενυπόθηκα δάνεια που μπορούν να αφαιρεθούν από το 2018 είναι $ 750.000.
Νέοι Κανόνες για την Αφαίρεση του Επιτοκίου Δανείου
Τον Φεβρουάριο του 2018, το IRS εξέδωσε συμβουλές για τους φορολογούμενους σχετικά με την κατάσταση της έκπτωσης του τόκου του στεγαστικού δανείου. Η συμβουλευτική σύμβαση διευκρίνισε ότι οι τόκοι για τα δάνεια εγχώριας δικαιοσύνης, τα στεγαστικά δάνεια (HELOC) και τα δεύτερα στεγαστικά δάνεια εξακολουθούν να εκπίπτουν, ανεξάρτητα από τον τρόπο με τον οποίο το δάνειο έχει επισημανθεί, εφόσον το δάνειο προορίζεται για εγκεκριμένη από το IRS χρήση.
Συγκεκριμένα, τα δάνεια εγχώριας δικαιοσύνης, τα HELOC ή τα δευτερεύοντα στεγαστικά δάνεια πρέπει να χρησιμοποιούνται για την "αγορά, κατασκευή ή ουσιαστική βελτίωση της κατοικίας του φορολογούμενου που εξασφαλίζει το δάνειο" για τον εκπεστέο τόκο.
Ενώ το IRS δεν περιλάμβανε κατάλογο δαπανών που θα καλύπτονταν από τις διατάξεις του νόμου, η συμβουλευτική είχε συμπεριλάβει ορισμένα παραδείγματα επιτρεπόμενων δαπανών για τη βελτίωση της οικίας. Για παράδειγμα, μπορεί να εξακολουθείτε να δικαιούστε την έκπτωση αν χρησιμοποιείτε δάνειο εγχώριας δικαιοσύνης ή HELOC για να κάνετε τα εξής:
- Δημιουργήστε μια προσθήκη για να επεκτείνετε το homePut σας μια νέα οροφή στο ακίνητοΑντικαταστήστε το σύστημα HVACΣυμπληρώστε ένα εκτεταμένο σχέδιο αναδιαμόρφωσης κουζίνας ή μπάνιουΕπεξεργαστείτε το δρόμο σας
Αντίκτυπος των Κανόνων Νέου Δανείου
Η διατήρηση της έκπτωσης για τους επιλέξιμους φορολογούμενους είναι καλή είδηση για τους ιδιοκτήτες σπιτιού. Μια έκθεση TransUnion εκτιμά ότι πάνω από τα δύο τρίτα των ιδιοκτητών σπιτιού θα μπορούσαν να είναι επιλέξιμοι για HELOC, ενώ τα έσοδα HELOC αναμένεται να φθάσουν τα 11 εκατομμύρια μέχρι το 2022. Η έκθεση εκτιμά επίσης ότι ο αριθμός των καταναλωτών που ανοίγουν πίστωση εγχώριας δικαιοσύνης μεταξύ έως το 2022 θα είναι περισσότερο από το διπλάσιο του ποσοστού εκείνων που το έπραξαν μεταξύ 2012 και 2016.
Η διατήρηση του δικαιώματος έκπτωσης στο δάνειο εγχώριας δικαιοσύνης - ακόμη και σε περιορισμένη μορφή - μπορεί επίσης να έχει θετικές επιπτώσεις στην ενθάρρυνση της ιδιοκτησίας σπιτιού.
Άλλες διατάξεις του φορολογικού νομοσχεδίου θα μπορούσαν να έχουν το αντίθετο αποτέλεσμα. Εκτός από τη σοβαρή περικοπή της έκπτωσης κρατικών και τοπικών φόρων, η τυποποιημένη έκπτωση σχεδόν διπλασιάστηκε, στα $ 12.000 για τους απλούς αρραβώνα και τα $ 24.000 για τα παντρεμένα ζευγάρια που υπέβαλαν κοινή επιστροφή.
Σύμφωνα με μια έκθεση της Εθνικής Ένωσης Μεσιτών, η έκπτωση υψηλότερου επιπέδου μπορεί να συρρικνώνει τον αριθμό των φορολογουμένων που θα το έβρισκαν συμφέρον να διεκδικήσουν τόκους στεγαστικών δανείων και παρακρατήσεις φόρου ακίνητης περιουσίας με αναλυτικά στοιχεία. Αυτό θα σήμαινε ότι δεν θα υπήρχε φορολογική διαφορά μεταξύ της μίσθωσης και της κατοχής για περισσότερο από το 90% των φορολογουμένων. Η διατήρηση της έκπτωσης στο δάνειο εγχώριας δικαιοσύνης μπορεί να θεωρηθεί ως πρόσθετο κίνητρο για αγορά αντί για ενοίκιο.
Βέλτιστες πρακτικές για την διεκδίκηση της έκπτωσης τόκων σε εγχώριο μετοχικό κεφάλαιο
Το ίδιο συμβαίνει και αν παίρνετε ένα δάνειο και αφήνετε τα χρήματα να κάθονται στην τράπεζα ως το ταμείο για τις περιπτώσεις έκτακτης ανάγκης.
Επιπλέον, οι ανακαινίσεις πρέπει να πραγματοποιηθούν στο ακίνητο στο οποίο λαμβάνετε το δάνειο εγχώριας δικαιοσύνης. Δεν μπορείτε, για παράδειγμα, να πάρετε ένα δάνειο στην κύρια κατοικία σας και να χρησιμοποιήσετε τα χρήματα για να ανακαινίσετε το εξοχικό σας στη λίμνη.
Στη συνέχεια, κρατήστε τα κατάλληλα αρχεία των εξόδων σας. Οι πιθανότητες να ελέγχονται από το IRS είναι γενικά χαμηλές, αλλά δεν θέλετε να πάρετε οποιεσδήποτε πιθανότητες. Αν σκοπεύετε να χρησιμοποιήσετε ένα δάνειο εγχώριας δικαιοσύνης ή το HELOC για να πληρώσετε για επισκευές στο σπίτι ή αναβαθμίσεις, φροντίστε να κρατάτε αποδείξεις για όλα όσα ξοδεύετε και τραπεζικές δηλώσεις που δείχνουν πού πήγαν τα χρήματα.
Τέλος, να θυμάστε ότι η έκπτωση δεν είναι απεριόριστη. Το συνολικό ποσό των χρεών που συνδέονται με στεγαστικά δάνεια που μπορούν να αφαιρεθούν από το 2018 είναι $ 750.000. Αν έχετε ένα μεγάλο ποσό μετοχών και ένα μεγάλο πρώτο στεγαστικό δάνειο, ενδέχεται να μην μπορείτε να αφαιρέσετε όλους τους συνδυασμένους τόκους που έχουν καταβληθεί. Δεδομένου ότι οι τόκοι σε παλαιότερα ενυπόθηκα στεγαστικά δάνεια δανείζονται σε δάνεια αξίας 1 εκατομμυρίου δολαρίων, ελέγξτε προσεκτικά τον λογιστή σας για το τι μπορείτε να εκπέμψετε αν έχετε τόσο παλαιότερη υποθήκη όσο και δάνειο εγχώριας δικαιοσύνης που πληροί τις προϋποθέσεις για παρακρατήσεις.
Η κατώτατη γραμμή
Ένα δάνειο εγχώριας δικαιοσύνης ή μια πιστωτική γραμμή μπορεί να είναι μια βολική πηγή χρηματοδότησης όταν θέλετε να κακοποιήσετε το σπίτι σας. Η απόρριψη μιας έκπτωσης φόρου για τους τόκους που πληρώνετε είναι ένα πρόσθετο κέρδος. Όπως συμβαίνει με οποιοδήποτε άλλο δάνειο, ωστόσο, χρειάζεστε χρόνο για να συγκρίνετε τα επιτόκια και τους όρους δανεισμού από διαφορετικούς δανειστές για να βρείτε την καλύτερη δυνατή συμφωνία.
