Πίνακας περιεχομένων
- 1. Προνομιούχες υποθήκες
- 2. Δεν υπάρχει προκαταβολή
- 3. Liar δάνεια
- 4. Αντίστροφη υποθήκη
- 5. Μεγαλύτερη απόσβεση
- 6. Εξωτικά προϊόντα υποθηκών
- Η κατώτατη γραμμή
Κατά τη διάρκεια της Μεγάλης ύφεσης, η αμερικανική οικονομία έλαβε ένα μεγάλο χτύπημα εξαιτίας των κατασχέσεων ενυπόθηκων δανείων. Οι δανειολήπτες σε ολόκληρο το έθνος είχαν πρόβλημα να πληρώσουν τις υποθήκες τους. Τότε, οκτώ στους δέκα δανειολήπτες προσπαθούσαν να αναχρηματοδοτήσουν τις υποθήκες τους. Ακόμη και οι ιδιοκτήτες σπιτιού υψηλής ποιότητας αντιμετώπιζαν προβλήματα με κατασχέσεις. Γιατί τόσοι πολλοί πολίτες είχαν πρόβλημα με τα στεγαστικά τους δάνεια; Ακολουθούν έξι λόγοι.
Βασικές τακτικές
- Οι υποθήκες ρυθμιζόμενου επιτοκίου προσφέρουν χαμηλό αρχικό επιτόκιο που έχει ως αποτέλεσμα χαμηλότερες πληρωμές. Ωστόσο, το επιτόκιο επαναρυθμίζεται μετά από μια χρονική περίοδο. Η υποβολή χωρίς προκαταβολή για μια υποθήκη μπορεί να κάνει πιο πιθανό ότι το σπίτι του δανειολήπτη καταλήγει "υποβρύχιο". Οι αντίστροφοι υποθήκες έχουν υψηλό κόστος εκ των προτέρων, είναι γεμάτοι με πολυάριθμα τέλη και έχουν ως αποτέλεσμα χάνοντας μετοχές στο σπίτι σας. Τα πιο μακροπρόθεσμα χρονοδιαγράμματα για στεγαστικά δάνεια έχουν ως αποτέλεσμα λιγότερη ισότητα στο σπίτι και περισσότερους τόκους που καταβάλλονται, καθιστώντας δύσκολο τον ιδιοκτήτη να μετακομίσει. Τα προϊόντα ενυπόθηκων στεγαστικών δανείων μπορούν να οδηγήσουν στην αγορά αρνητικών ιδίων κεφαλαίων.
1. Προνομιούχες υποθήκες
Οι υποθήκες ρυθμιζόμενου επιτοκίου (ARM) μπορούν να φανούν σαν όνειρο ενός ιδιοκτήτη σπιτιού. Αυτές οι υποθήκες ξεκινούν τους δανειολήπτες με χαμηλό επιτόκιο για τα πρώτα δύο έως πέντε χρόνια. Σας επιτρέπουν να αγοράσετε ένα μεγαλύτερο σπίτι από ό, τι κανονικά δικαιούστε και έχετε χαμηλότερες, πιο προσιτές πληρωμές. Μετά από δύο έως πέντε χρόνια, όμως, το επιτόκιο επαναφέρεται στο επιτόκιο της αγοράς, το οποίο είναι γενικά υψηλότερο. Αυτό δεν είναι ένα ζήτημα εάν οι δανειολήπτες μπορούν απλώς να πάρουν τα ίδια κεφάλαια έξω από τα σπίτια τους και να αναχρηματοδοτήσουν σε χαμηλότερο επιτόκιο μόλις το επαναρυθμίσει. Ή, εναλλακτικά, εάν ο αγοραστής δεν παρέμεινε στο σπίτι για μεγάλο χρονικό διάστημα, μπορεί να έχει ήδη πωληθεί μέχρι να αλλάξει το επιτόκιο. (Αυτός ο τύπος υποθήκης μπορεί να είναι μια καλή επιλογή για κάποιον που η δουλειά του απαιτεί συχνή μετεγκατάσταση.)
Ωστόσο, δεν λειτουργεί πάντα με αυτόν τον τρόπο. Όταν οι τιμές των κατοικιών μειώνονται, οι δανειολήπτες τείνουν να διαπιστώσουν ότι δεν είναι σε θέση να αναχρηματοδοτήσουν τα υπάρχοντα δάνεια τους. Αυτό αφήνει πολλούς δανειολήπτες που αντιμετωπίζουν υψηλές πληρωμές υποθηκών που είναι δύο έως τρεις φορές τις αρχικές πληρωμές τους.
Οι αγορές γύρω από διαφορετικούς δανειστές, προσφέροντας πλήρεις και ειλικρινείς πληροφορίες σχετικά με την υποθήκη σας και την αντιμετώπιση πιστωτικών προβλημάτων καθώς εμφανίζονται είναι τα καλύτερα βήματα που μπορείτε να κάνετε για να πάρετε μια δίκαιη και πρακτική υποθήκη.
2. Δεν υπάρχει προκαταβολή
Ένα κίνητρο της κρίσης των υψηλόβαθμων κινδύνων ήταν ότι πολλές εταιρείες είχαν προσφέρει στους δανειολήπτες δάνεια χωρίς προκαταβολή. Εδώ γιατί έγινε πρόβλημα.
Ο σκοπός της προκαταβολής είναι διττός. Κατ 'αρχάς, αυξάνει το ποσό των μετοχών που έχετε στο σπίτι σας μειώνοντας το ποσό των χρημάτων που οφείλετε σε αυτό. Δεύτερον, μια προκαταβολή εξασφαλίζει ότι έχετε κάποιο δέρμα στο παιχνίδι.
Οι δανειολήπτες που πραγματοποιούν μεγάλες προκαταβολές είναι πολύ πιθανότερο να προσπαθήσουν ό, τι είναι δυνατόν για να κάνουν τις πληρωμές υποθηκών τους, καθώς δεν θέλουν να χάσουν την επένδυσή τους. Από την άλλη πλευρά, πολλοί δανειολήπτες που δεν βάζουν τίποτα σε τίποτα στα σπίτια τους και βρίσκονται αναποδογυρισμένα στην υποθήκη τους καταλήγουν να περπατούν μακριά επειδή χρωστάνε περισσότερα χρήματα από ό, τι το σπίτι αξίζει. Όσο περισσότερο οφείλει ένας δανειολήπτης, τόσο πιο πιθανό είναι να φύγει μακριά, βάζοντας την υποθήκη σε αποκλεισμό.
3. Liar δάνεια
Ο όρος "δάνεια ψεύδος" μπορεί να ακούγεται αναξιόπιστο, αλλά τα δάνεια αυτά ήταν απίστευτα δημοφιλή κατά τη διάρκεια της έκρηξης της ακίνητης περιουσίας πριν από την κατάρρευση των υψηλών επιτοκίων που άρχισε το 2007. Οι ενυπόθηκοι δανειστές γρήγορα τους παρέδωσαν και οι δανειολήπτες δέχθηκαν γρήγορα. Ένα δάνειο ψεύδος απαιτεί λίγα ή και καθόλου τεκμηρίωση και καμία επαλήθευση. Το δάνειο βασίζεται στο δηλωμένο εισόδημα του δανειολήπτη, τα στοιχεία ενεργητικού και τα δηλωμένα έξοδα.
Ονομάζονται έτσι επειδή οι δανειολήπτες έχουν την τάση να ψεύδονται, φουσκώνουν το εισόδημά τους, ώστε να μπορούν να αγοράσουν ένα μεγαλύτερο σπίτι. Ορισμένα άτομα που έλαβαν δάνειο ψεύδος δεν είχαν καν δουλειά. Το πρόβλημα ξεκινά μόλις ο αγοραστής φτάσει στο σπίτι.
Καθώς οι πληρωμές υποθηκών πρέπει να καταβάλλονται με πραγματικό εισόδημα - δεν δηλώνεται εισόδημα - ο δανειολήπτης δεν είναι σε θέση να κάνει συνεχώς πληρωμές υποθηκών. Παραμένουν πίσω στις πληρωμές και καταλήγουν να αντιμετωπίζουν πτώχευση και αποκλεισμό.
4. Αντίστροφη υποθήκη
Υπάρχουν πολλά μειονεκτήματα για να πάρει μια αντίστροφη υποθήκη. Υπάρχει υψηλό κόστος εκ των προτέρων. Τα τέλη προέλευσης, η ασφάλιση υποθηκών, η ασφάλιση τίτλου, οι αμοιβές αξιολόγησης, οι αμοιβές δικηγόρων και τα διάφορα τέλη μπορούν γρήγορα να φάνε τα ίδια κεφάλαια. Ο οφειλέτης χάνει την πλήρη κυριότητα του σπιτιού.
Μόλις ολοκληρωθεί η υποθήκη, όλα τα κεφάλαια του δανειολήπτη έχουν φύγει από το σπίτι τους. η τράπεζα κατέχει τώρα. Οι δικαιούχοι τους δικαιούνται μόνο οτιδήποτε μπορεί να απομείνει αφού όλα τα χρήματα από το κτήμα του δανειολήπτη έχουν χρησιμοποιηθεί για την εξόφληση των υποθηκών, των τελών και των τόκων. Τα παιδιά τους θα πρέπει να προσπαθήσουν να συντάξουν μια συμφωνία με την τράπεζα και να κάνουν πληρωμές υποθηκών αν θέλουν να διατηρήσουν την οικογένεια στο σπίτι.
5. Μεγαλύτερη απόσβεση
Μπορεί να έχετε σκέφτεται ότι τα 30 χρόνια ήταν το μακρύτερο χρονικό διάστημα που θα μπορούσατε να πάρετε σε μια υποθήκη, αλλά ορισμένες εταιρείες υποθηκών προσφέρουν τώρα δάνεια που διαρκούν μέχρι και 40 χρόνια. Επιπλέον, οι υποθήκες 35- και 40 ετών αυξάνονται σιγά-σιγά στη δημοτικότητα. Γιατί; Επιτρέπουν σε άτομα να αγοράσουν μεγαλύτερο σπίτι για πολύ χαμηλότερες πληρωμές.
Μια υποθήκη 40 ετών μπορεί να έχει νόημα για έναν 20χρονο που σκοπεύει να μείνει στο σπίτι για τα επόμενα 20 χρόνια, αλλά δεν έχει νόημα για άλλους ανθρώπους. Το επιτόκιο για μια υποθήκη 40 ετών θα είναι ελαφρώς υψηλότερο από 30 χρόνια. Αυτό αντιπροσωπεύει ένα πολύ μεγαλύτερο ενδιαφέρον για μια περίοδο 40 ετών, επειδή οι τράπεζες δεν πρόκειται να δώσουν στους δανειολήπτες 10 επιπλέον χρόνια για να εξοφλήσουν την υποθήκη τους χωρίς να το κάνουν στο πίσω μέρος.
Οι δανειολήπτες θα έχουν επίσης λιγότερα κεφάλαια στα σπίτια τους. Ο κύριος όγκος των πληρωμών για τα πρώτα 10 έως 20 χρόνια θα καταβάλει κυρίως τόκους, γεγονός που καθιστά σχεδόν αδύνατο τον δανειολήπτη να κινηθεί. Αυτό επίσης κάνει τη συνταξιοδότηση πιο δύσκολη εάν κάνετε πληρωμές στη δεκαετία του '70.
6. Εξωτικά προϊόντα υποθηκών
Άλλοι τύποι υποθηκών που αναπτύχθηκαν πριν από τη μεγάλη ύφεση οδήγησαν επίσης σε αποκλεισμό. Οι δανειστές ήρθαν με όλα τα είδη εξωτικών προϊόντων που έκαναν το όνειρο της ιδιοκατοίκησης πραγματικότητα. Ορισμένοι ιδιοκτήτες σπιτιού απλά δεν κατάλαβαν τι μπήκαν. Δύο παραδείγματα:
- Τα δάνεια μόνο για τόκους μπορούν να μειώσουν τις πληρωμές από 20% σε 30%. Αυτά τα δάνεια επιτρέπουν στους δανειολήπτες να ζουν σε ένα σπίτι για μερικά χρόνια και να καταβάλλουν μόνο τόκους. Τα δάνεια ονομασίας-πληρωμής σας επιτρέπουν στους δανειολήπτες να αποφασίζουν ακριβώς πόσο θέλουν να πληρώσουν για την υποθήκη τους κάθε μήνα.
Τα αλιεύματα και για τα δύο προϊόντα είναι ότι μια μεγάλη πληρωμή βασικού μπαλονιού έρχεται μετά από μια ορισμένη περίοδο. Όλα αυτά τα προϊόντα είναι γνωστά ως αρνητικά προϊόντα απόσβεσης. Αντί να δημιουργήσουν μετοχές, οι δανειολήπτες χτίζουν αρνητικές μετοχές. Αυξάνουν το ποσό που οφείλουν κάθε μήνα έως ότου το χρέος τους καταρρεύσει σαν ένα σωρό τούβλα. Τα προϊόντα εξωτικών ενυπόθηκων δανείων έχουν οδηγήσει πολλούς δανειολήπτες να υποβρύχουν τα δάνειά τους.
Η κατώτατη γραμμή
Ο δρόμος προς την ιδιοκατοίκηση είναι γεμάτος με πολλές παγίδες. Η αποφυγή τους είναι ένα από τα κλειδιά για να αποφύγετε οικονομικό πρόβλημα. Ίσως μια καλή ταύτιση που πρέπει να θυμάστε είναι ότι αν κάτι φαίνεται καλό για να είναι αληθινό, πιθανότατα είναι.
