Κατανόηση του δανειστή

Πίνακας περιεχομένων

• Γιατί οι δανειστές απαιτούν ασφάλεια πλημμυρών
• Πώς λειτουργεί η ασφάλεια πλημμυρών;
• Πρέπει να αγοράσετε ασφάλεια πλημμυρών;
• Πώς να αποκτήσετε ασφάλεια πλημμυρών
• Τι καλύπτει η Ασφάλεια Πλημμυρών;
• Τι δεν καλύπτει η ασφαλιστική κάλυψη;
• Τι σημαίνει το κόστος της ασφάλισης πλημμύρας;
• Αξιολόγηση του κόστους
• Αναχρηματοδότηση και ασφάλεια πλημμυρών
• Αποφυγή Ασφάλειας Πλημμυρών
• Η κατώτατη γραμμή

"Μόνο λίγα εκατοστά νερού από μια πλημμύρα μπορούν να προκαλέσουν ζημιές σε δεκάδες χιλιάδες δολάρια", σύμφωνα με το εθνικό πρόγραμμα ασφάλισης πλημμυρών. Το γεγονός αυτό συνοψίζει γιατί οι δανειστές ενυπόθηκων δανείων μερικές φορές απαιτούν από τους δανειολήπτες να αγοράσουν ασφάλιση πλημμυρών.

Ωστόσο, οι κτηματομεσίτες και οι δανειστές υποθηκών συχνά δεν ενημερώνουν τους πελάτες για τις απαιτήσεις ασφάλισης πλημμυρών, μέχρις ότου ένα ακίνητο βρίσκεται ήδη σε μεσεγγύηση. Οι ιδιοκτήτες σπιτιού δεν γνωρίζουν επίσης ότι πολλές περιοχές που δεν φαίνεται να κινδυνεύουν άμεσα από πλημμύρες θεωρούνται πραγματικά υψηλού κινδύνου από την Federal Emergency Management Agency (FEMA). Αν έχετε βρεθεί σε αυτή την κατάσταση ή δεν θέλετε να σας απογοητευτεί, αυτό το άρθρο θα σας βοηθήσει με την απομυθοποίηση της απαιτούμενης από τον δανειστή ασφάλισης πλημμυρών.

Βασικές τακτικές

• Οι ασφάλειες πλημμύρας απαιτούνται συχνά από τους δανειστές ενυπόθηκων δανείων όταν οι ιδιοκτησίες βρίσκονται σε ομοσπονδιακές περιοχές υψηλού κινδύνου πλημμυρών ή πλημμυρικές περιοχές. Η ασφάλιση πλημμυρών είναι μια ξεχωριστή πολιτική από την ασφάλιση των ιδιοκτητών σπιτιού, η οποία συνήθως δεν καλύπτει ζημιές ή καταστροφές από πλημμύρες. ασφάλιση για να καλύψει τη δομή της ιδιοκτησίας, αν και οι δανειολήπτες μπορούν επίσης να αγοράσουν κάλυψη για τα προσωπικά τους αντικείμενα και έπιπλα. Η ασφάλιση πλημμυρών είναι διαθέσιμη μέσω του ομοσπονδιακού Εθνικού Προγράμματος Ασφάλισης πλημμυρών (NFIP) για ιδιοκτήτες σπιτιού σε περιοχές υψηλού κινδύνου και σε άλλες συμμετέχουσες κοινότητες.

Γιατί οι δανειστές απαιτούν ασφάλεια πλημμυρών

Το τμήμα ασφάλισης επικινδυνότητας των τυποποιημένων ασφαλιστηρίων συμβολαίων ιδιοκτητών κατοικιών δεν καλύπτει τις πλημμύρες από εξωτερικές φυσικές αιτίες, όπως οι έντονες καταιγίδες ή τις τεχνητές, όπως το σπάσιμο του φράγματος. Μόνο ειδική ονομασία ασφάλισης πλημμυρών, ξεχωριστό ασφαλιστήριο συμβόλαιο, μπορεί να προστατεύσει από αυτού του είδους την καταστροφή ή τη ζημία.

Η ασφάλιση πλημμυρών είναι συνήθως προαιρετική για υποκείμενους ιδιοκτήτες σπιτιού σε περιοχές που συνήθως θεωρούνται πλημμύρες χαμηλού κινδύνου. Μπορεί ακόμη και να είναι προαιρετική για υποθηκευμένους ιδιοκτήτες σπιτιού σε περιοχές πλημμυρών υψηλού κινδύνου, ανάλογα με το είδος του δανείου. Ωστόσο, οι ιδιοκτήτες σπιτιού θα πρέπει να αγοράσουν ασφάλιση πλημμυρών εάν λάβουν υποθήκη από δανειστή που είναι ομοσπονδιακά ρυθμιζόμενη ή ασφαλισμένη (όπως μια υποθήκη FHA) και να αγοράσει ένα σπίτι σε μια περιοχή πλημμύρας υψηλού κινδύνου (επίσης γνωστή ως ειδική πλημμύρα Στην πλειονότητα των περιπτώσεων, ο ιδιοκτήτης σπιτιού θα πρέπει να πληρώνει για την ασφάλιση πλημμυρών κάθε χρόνο μέχρι την αποπληρωμή της υποθήκης.

Όταν κάποιος πάρει μια υποθήκη, το σπίτι χρησιμεύει ως εγγύηση εάν ο δανειολήπτης σταματήσει να κάνει πληρωμές υποθηκών. Όταν χρηματοδοτείται ένα ακίνητο, ο δανειστής έχει συχνά μεγαλύτερο χρηματικό ποσοστό στην ιδιοκτησία από τον δανειολήπτη. Εάν ένα από τα περιουσιακά στοιχεία του δανειστή είναι κατεστραμμένο από τα πλημμυρικά ύδατα και ο οφειλέτης εγκαταλείπει το σπίτι και σταματά να κάνει πληρωμές υποθηκών, ο δανειστής πιάνεται σε χαμένη θέση. Για την εξάλειψη αυτού του κινδύνου, πολλοί δανειστές απαιτούν από τον ιδιοκτήτη σπιτιού να αγοράσει ασφάλιση πλημμυρών.

Η ασφάλιση πλημμυρών θα παράσχει χρήματα για την επισκευή ή ακόμα και την ανοικοδόμηση ενός σπιτιού εάν καταστραφεί ή καταστραφεί από πλημμύρες. Εάν ο ιδιοκτήτης σπιτιού πρέπει να υποβάλει αξίωση, αυτός ή αυτή θα είναι μόνο υπεύθυνος για την καταβολή της έκπτωσης. Ως αποτέλεσμα, ο ιδιοκτήτης σπιτιού θα κρατήσει το σπίτι και θα συνεχίσει να κάνει πληρωμές υποθηκών, και όλοι θα είναι ευχαριστημένοι.

Πώς λειτουργεί η ασφάλεια πλημμυρών;

Η ασφάλιση πλημμυρών λειτουργεί ακριβώς όπως και άλλα ασφαλιστικά προϊόντα. Ο ασφαλισμένος - ο ιδιοκτήτης σπιτιού - πληρώνει ένα ετήσιο ασφάλιστρο βάσει του κινδύνου πλημμύρας του ακινήτου και της εκπτώσεως που αυτός επιλέγει. Εάν το ακίνητο έχει καταστραφεί ή καταστραφεί από πλημμύρες, ο ιδιοκτήτης σπιτιού λαμβάνει μετρητά για το χρηματικό ποσό που απαιτείται για την αποκατάσταση της ζημίας, μέχρι το όριο πολιτικής.

Ο ιδιοκτήτης σπιτιού πρέπει να εξασφαλίσει την ασφάλιση των πλημμυρών πριν κλείσει ένα ακίνητο και να το ανανεώσει κάθε χρόνο για να καλύψει το κύριο υπόλοιπο του δανείου. Ο δανειστής θα εισπράττει συνήθως τις ασφαλιστικές πληρωμές πλημμυρών μαζί με τη μηνιαία πληρωμή υποθηκών, θα κατέχει τα χρήματα σε λογαριασμό μεσεγγύησης και θα καταβάλλει ολόκληρη την ασφάλιση στην ασφαλιστική εταιρεία μία φορά το χρόνο (παρόμοια με τον τρόπο με τον οποίο χειρίζονται τα τέλη ιδιοκτησίας και την ασφάλιση των ιδιοκτητών). Έτσι, όταν ο ιδιοκτήτης σπιτιού εξασφαλίσει την αρχική πολιτική, δεν μπορεί να χρειαστεί περαιτέρω ενέργεια εκτός από την πραγματοποίηση μηνιαίων πληρωμών υποθηκών. Επίσης διατίθεται χωριστή κάλυψη έως και 100.000 $ για προσωπικά αντικείμενα.

Ποιος πρέπει να αγοράσει ασφάλεια πλημμυρών;

Μπορείτε να μάθετε για τον κίνδυνο πλημμύρας οποιουδήποτε ακινήτου στο FloodSmart.gov ή μέσω του χάρτη ιστότοπου FEMA. Εάν ο ιστότοπος αναφέρει ότι το ακίνητο βρίσκεται σε περιοχή υψηλού κινδύνου, πιθανώς θα απαιτηθεί ασφάλιση από πλημμύρες. Η τελική απόφαση εξαρτάται από τους χάρτες επιτοκίων ασφάλισης πλημμυρών και τον προσδιορισμό του κινδύνου επίσημης πλημμύρας. Θα πρέπει επίσης να ζητήσετε από τον δανειστή σας για τις απαιτήσεις ασφάλισης πλημμύρας.

Σε ορισμένες γειτονιές ή ακόμη και σε ολόκληρες πόλεις, μπορεί να είναι δύσκολο να βρεθεί ένα σπίτι που δεν βρίσκεται σε περιοχή πλημμυρών υψηλού κινδύνου. Σε άλλες περιοχές, μπορείτε να αποφύγετε την ανάγκη πλήρους ασφάλισης πλημμυρών.

Πώς να αποκτήσετε ασφάλεια πλημμυρών

Το Εθνικό Πρόγραμμα Ασφάλισης Πληρότητας (NFIP), το οποίο διαχειρίζεται η FEMA, προσφέρει ασφάλιση πλημμυρών σε ιδιοκτήτες σπιτιού σε κοινότητες που συμμετέχουν στο πρόγραμμα. Το πρόγραμμα απαιτεί από τις συμμετέχουσες κοινότητες να "υιοθετήσουν και να εφαρμόσουν διατάξεις που πληρούν ή υπερβαίνουν τις απαιτήσεις της FEMA πλημμύρα." Το πρόγραμμα προσφέρει επίσης μια μικρή έκπτωση στην ασφάλιση πλημμυρών με βάση τα βήματα που λαμβάνουν οι κοινότητες για να μετριάσουν τους κινδύνους πλημμύρας.

Τα πραγματικά ασφαλιστήρια συμβόλαια εκδίδονται από ιδιωτικές ασφαλιστικές εταιρείες και όχι από FEMA. Μπορείτε να βρείτε μια συμμετέχουσα ασφαλιστική εταιρεία στην ιστοσελίδα της FEMA. Καλύτερα, ρωτήστε τους φίλους, την οικογένεια και τους συναδέλφους στην πόλη σας για συστάσεις.

Τι καλύπτει η Ασφάλεια Πλημμυρών;

Σύμφωνα με την FEMA, τα ακόλουθα στοιχεία θεωρούνται μέρος της δομής του κτιρίου:

• Το ασφαλισμένο κτίριο και η ίδρυσή του Τα ηλεκτρικά και υδραυλικά συστήματα Κεντρικός εξοπλισμός κλιματισμού, φούρνοι και θερμοσίφωνες Ψυγεία, μαγειρικές σόμπες και ενσωματωμένες συσκευές όπως πλυντήρια πιάτωνΠερμοκρατικά χαλιά που έχουν εγκατασταθεί σε ημιτελή δάπεδαΚανονικά εγκατεστημένα επένδυση, σανίδες, βιβλιοθήκες και ερμάρια Τζάκια παραθύρωνΑπεξεργασμένα συνεργεία μέχρι 10% της κάλυψης κτιριακών περιουσιακών στοιχείων (τα ανεξάρτητα κτίρια εκτός από τα γκαράζ απαιτούν χωριστή πολιτική ιδιοκτησίας κτιρίων) Απομάκρυνση υπολειμμάτων

Τι δεν καλύπτει η ασφαλιστική κάλυψη;

Όπως καθορίζεται από το FEMA, πολλά σημαντικά και ακριβά πράγματα δεν καλύπτονται από την ασφάλιση πλημμυρών. Θα πρέπει να αγοράσετε επιπλέον κάλυψη προσωπικής ιδιοκτησίας εάν ανησυχείτε για το κόστος αντικατάστασης των ακόλουθων αντικειμένων:

• Προσωπικά αντικείμενα όπως ρούχα, έπιπλα και ηλεκτρονικό εξοπλισμόΤαχυθερμικά και κλιματιστικά παραθύρωνΦορητικοί φούρνοι μικροκυμάτων και φορητά πλυντήρια πιάτωνΚακέτες που δεν περιλαμβάνονται στην κάλυψη των κτιρίων (βλ. Παραπάνω) Πλυντήρια ρούχων και στεγνωτήριαΚαψυκτικά τροφίμων και τα τρόφιμα σε αυτάΤα πολύτιμα αντικείμενα, όπως πρωτότυπα έργα τέχνης και γούνες σε $ 2.500)

Επιπλέον, ούτε η ασφάλιση πλημμυρών κτιρίων ούτε οι προσωπικές ιδιοκτησίες θα καλύπτουν τα εξής:

• Ζημιές που προκλήθηκαν από την υγρασία, το ωίδιο ή το μούχλα που θα μπορούσαν να αποφευχθούν από τον ιδιοκτήτη της περιουσίαςΜετά, πολύτιμα μέταλλα και πολύτιμα χαρτιά όπως πιστοποιητικά αποθεμάτωνΚατοικίες και αντικείμενα εκτός ενός κτιρίου όπως δέντρα, φυτά, πηγάδια, σηπτικά συστήματα, βόλτες, καταστρώματα, αυλές, υδρομασάζ, πισίνες, θαλάσσια σώματα, μπανιέρες και πισίνεςΠερισσότερες δαπάνες, όπως προσωρινή στέγασηΦορολογικές απώλειες που προκαλούνται από διακοπή λειτουργίας ή απώλεια χρήσης ασφαλισμένων ακινήτωνΠερισσότερα αυτοπροωθούμενα οχήματα, όπως τα αυτοκίνητα, συμπεριλαμβανομένων των εξαρτημάτων τους

Τι σημαίνει το κόστος της ασφάλισης πλημμύρας;

Το κόστος για την ασφάλιση ενός ακινήτου από ζημιές από πλημμύρες καθορίζεται από παράγοντες που σχετίζονται με τον κίνδυνο, όπως το έτος κατασκευής, ο αριθμός των ορόφων, το επίπεδο κινδύνου πλημμύρας και το ποσό κάλυψης που απαιτείται από τον δανειστή. Το ποσό αυτό θα πρέπει να βασίζεται στο κόστος για την ανοικοδόμηση, το οποίο μπορείτε να προμηθευτείτε από την ασφαλιστική σας εταιρεία.

Η τιμή για να ασφαλίσετε ένα ακίνητο με μια συγκεκριμένη έκπτωση και ένα συγκεκριμένο ποσό κάλυψης θα είναι το ίδιο ανεξάρτητα από το ποιος επιλέξατε ως ασφαλιστή σας επειδή τα ασφάλιστρα πλημμύρας είναι κυβερνητικά ρυθμιζόμενα. Ωστόσο, έχετε κάποιο έλεγχο του κόστους της πολιτικής σας, επειδή μπορείτε να επιλέξετε το ποσό που μπορείτε να εκπέμψετε.

Για να μάθετε πόση ασφάλιση πλημμύρας θα κοστίσει ειδικά για τη διαμονή σας, συμπληρώστε το προφίλ κινδύνου πλημμύρας στον ιστότοπο FEMA. Στη συνέχεια, επικοινωνήστε με έναν από τους συμμετέχοντες ασφαλιστικούς πράκτορες που αναφέρονται. Ο ιστότοπος παρέχει μόνο ένα εύρος πιθανών εξόδων κάλυψης. Ένας ασφαλιστικός πράκτορας μπορεί να σας δώσει ένα ακριβές απόσπασμα. Μπορείτε ακόμα να λάβετε ένα απόσπασμα ακόμη και αν απλά κοιτάζετε το ακίνητο και δεν το έχετε υπό σύμβαση. Σε γενικές γραμμές, αναμένετε να πληρώσετε τουλάχιστον μερικές εκατοντάδες δολάρια για την ασφάλιση πλημμυρών.

Το μέγιστο ασφαλισμένο ποσό που επιτρέπεται από το νόμο για μια πολιτική NFIP είναι $ 250.000 για τη δομή. Η κάλυψη των περιεχομένων είναι προαιρετική - δεν απαιτείται από τον δανειστή - αλλά κοστίζει επιπλέον (και περιορίζεται στα 100.000 δολάρια).

Αξιολόγηση του κόστους της ασφάλισης πλημμύρας

Από το ποσό των 500 έως 1.300 δολάρια το χρόνο, η ασφάλιση πλημμυρών είναι δαπανηρή και όπως και άλλες πιο συνήθεις μορφές ασφάλισης μπορεί να καταστήσει την ιδιοκτήτρια κατοικία λιγότερο προσιτή ή ακόμη και μη προσβάσιμη σε μερικούς ανθρώπους. Υπολογίστε αν θα είστε σε θέση να αντέξετε οικονομικά τις πλημμύρες για όσο διάστημα θα πρέπει να έχετε πριν από τη δέσμευσή σας σε μια ιδιοκτησία. Εάν η ασφάλισή σας για πλημμύρες κοστίζει 1.000 δολάρια ετησίως και χρειάζεστε 30 χρόνια για να πληρώσετε την υποθήκη σας, αυτό είναι ένα πρόσθετο μακροπρόθεσμο κόστος αξίας 30.000 δολαρίων για το δικό σας σπίτι.

Ορισμένες ασφαλιστικές εταιρείες πλημμυρών θα προσπαθήσουν να σας κάνουν να αγοράσετε ασφάλιση για μέγιστο ποσό 250.000 δολαρίων, ακόμη και αν ο δανειστής δεν απαιτεί αυτή την πολύ κάλυψη. Εάν το αρχικό ποσό ενός δανείου είναι μόνο 200.000 δολάρια η επιπλέον κάλυψη δεν είναι απαραίτητη. Κοιτάξτε την αξία αντικατάστασης για το σπίτι σας όπως καθορίζεται από την ασφαλιστική σας εταιρεία. Αυτό είναι το πλήρες ποσό για το οποίο πρέπει να αγοράσετε ασφάλιση. Η ασφάλιση χρειάζεται μόνο να καλύψει την αξία της φυσικής δομής, όχι τη γη.

Αναχρηματοδότηση και ασφάλεια πλημμυρών

Εάν σκέφτεστε να κάνετε αναχρηματοδότηση και δεν απαιτείται να έχετε ασφάλιση πλημμυρών στο πλαίσιο της υπάρχουσας υποθήκης σας, δείτε αν ο χαρακτηρισμός σας πλημμύρας έχει αλλάξει. Τώρα μπορείτε να βρίσκεστε σε ζώνη πλημμυρών υψηλού κινδύνου, ακόμα κι αν δεν είχατε πριν. Μπορεί να μην αξίζει να αναχρηματοδοτήσετε όταν προσθέτετε το νέο κόστος της ασφάλισης πλημμυρών.

Τέλος, η μέγιστη επιτρεπόμενη κάλυψη των 250.000 δολαρίων ενδέχεται να μην επαρκεί για την ανακατασκευή ορισμένων ακινήτων. Εάν η ασφαλιστική εταιρεία σας ιδιοκτήτες σπιτιού λέει ότι θα κοστίσει περισσότερα από 250.000 δολάρια για την ανακατασκευή του ακινήτου σας σε περίπτωση συνολικής απώλειας, να έχετε επίγνωση του κινδύνου που εξακολουθείτε να υπόκεινται ακόμα και με κάλυψη ασφάλισης πλημμυρών.

Αποφυγή ασφάλισης πλημμύρας που απαιτεί ο δανειστής

Υπάρχουν αρκετές επιλογές για την αποφυγή της ασφάλισης πλημμύρας που απαιτείται από το δανειστή (ή τουλάχιστον για τη μείωση του κόστους), αν και μπορεί να μην είναι εφικτές για όλους, ειδικά για εκείνους που ζουν σε περιοχές υψηλού κινδύνου.

Οι ιδιοκτήτες κατοικιών, των οποίων οι ιδιοκτησίες βρίσκονται σε μια πλημμυρική ζώνη και που επιδιώκουν μια ομοσπονδιακή υποθήκη, όπως ένα δάνειο FHA, απαιτείται συνήθως να φέρουν επαρκή ασφαλιστική κάλυψη πλημμυρών για να λάβουν χρηματοδότηση.

Ερευνα

Έρευνα πριν αγοράσετε: Βρείτε ιδιότητες που δεν βρίσκονται σε ζώνες επιρρεπείς σε πλημμύρες. Ή κάνετε μια έρευνα (για περίπου 1.500 δολάρια) για να διαπιστώσετε εάν η συγκεκριμένη ιδιοκτησία σας είναι αρκετά ανυψωμένη ώστε να μην βρίσκεται στην περιοχή πλημμυρών, ακόμη και αν η κοινότητά σας είναι γενικά. Μπορεί να μπορείτε να πάρετε μια απαλλαγή εάν μπορείτε να αποδείξετε ότι η ιδιοκτησία σας δεν είναι σε υψηλό κίνδυνο.

Ανακαινίζω

Υπάρχουν διάφοροι τρόποι για να μετριαστούν οι κίνδυνοι ζημιών από πλημμύρες και, συνεπώς, το κόστος της ασφάλειάς σας από πλημμύρες. Τα σπίτια με υπόγεια και crawlspaces υποφέρουν περισσότερο από τις πλημμύρες. ίσως αξίζει να τα γεμίσετε και να τα μετατρέψετε σε μια σταθερή βάση. Η μετακίνηση υπηρεσιών κοινής ωφέλειας από υπόγειο σε υπόστεγο σε επίπεδο εδάφους βοηθά επίσης. Έτσι μπορείτε να μετασκευάσετε το σπίτι σας για να το ανυψώσετε πάνω από το ύψος της πλημμύρας της περιοχής σας.

Οργανώνω

Οργανώστε την κοινότητα σας και συνεργαστείτε με την τοπική αυτοδιοίκηση για να κάνετε τα πράγματα για να μετριάσετε τον κίνδυνο πλημμύρας μέχρι το σημείο που η περιοχή δεν βρίσκεται πλέον σε περιοχή υψηλού κινδύνου - ή τουλάχιστον, να χαρακτηρίζεται σε κατώτερη ζώνη. Οι κοινότητες που το κάνουν συχνά λαμβάνουν εκπτώσεις από το NFIP.

Η κατώτατη γραμμή

Έχοντας να αγοράσετε την ασφάλεια πλημμυρών δεν πρέπει να είναι μια άσχημη έκπληξη όταν αγοράζετε ή αναχρηματοδοτείτε ένα σπίτι. Εκπαιδεύοντας τον εαυτό σας τώρα μπορεί να σας βοηθήσει να καταλάβετε πότε οι δανειστές χρειάζονται ασφάλιση πλημμυρών, πώς να μειώσουν το κόστος τους ή, σε ορισμένες περιπτώσεις, ακόμη και πώς να το αποφύγετε εντελώς.