Τι είναι η ρήτρα τεκμηρίωσης
Μια ρήτρα παραδοχής είναι μια διάταξη σε μια σύμβαση υποθήκης που επιτρέπει στον πωλητή μιας κατοικίας να μεταβιβάσει την ευθύνη για την υπάρχουσα υποθήκη στον αγοραστή του ακινήτου. Με άλλα λόγια, ο νέος ιδιοκτήτης σπιτιού αναλαμβάνει την υπάρχουσα υποθήκη. Ο νέος αγοραστής πρέπει τυπικά να πληροί τα πιστωτικά και άλλα προσόντα.
ΔΙΑΔΡΟΜΗ ρήτρας Θεωρίας
Εάν το επιτόκιο μιας υφιστάμενης υποθήκης είναι χαμηλότερο από τα τρέχοντα επιτόκια της αγοράς, μια ρήτρα παραδοχής γίνεται ελκυστικό σημείο πώλησης. Επίσης, ο αγοραστής μπορεί να αποφύγει πολλά κόστη κλεισίματος, αν και συνήθως υπάρχουν κάποια τέλη που σχετίζονται με τη συναλλαγή. Ορισμένα από τα έξοδα θα περιλαμβάνουν μια αναζήτηση τίτλου, σφραγίδες εγγράφων και φόρους.
Για τους περισσότερους ιδιοκτήτες σπιτιού, τα οφέλη μιας ρήτρας παραδοχής είναι θεωρητικά, δεδομένου ότι τα συμβατικά ενυπόθηκα δάνεια γενικά απαγορεύουν την πρακτική. Οι τράπεζες παραπονιούνται για την πρακτική επειδή γράφουν ενυπόθηκα δάνεια με βάση την πιστοληπτική ικανότητα του αρχικού δανειολήπτη, όχι άγνωστο αργότερα αγοραστή. Η ικανότητα του νέου ιδιοκτήτη να επιστρέψει μπορεί να είναι δύσκολο να αξιολογήσει και η τράπεζα μπορεί να είναι απρόθυμη να αναλάβει τον κίνδυνο. Επιπλέον, ακόμη και αν μια τράπεζα θα εγκρίνει την πιστοληπτική ικανότητα ενός νέου δανειολήπτη, θα χάσει το κόστος της προκαταβολής και του κλεισίματος με μια ολοκαίνουργια υποθήκη. Επίσης, είναι πιθανό ότι τα τρέχοντα επιτόκια της αγοράς είναι υψηλότερα από τα επιτόκια της αρχικής σημείωσης.
Καθώς σπανίως είναι προς το συμφέρον της τράπεζας να επιτρέπονται παραδοχές, οι περισσότερες υποθήκες περιλαμβάνουν μια ρήτρα πώλησης που απαιτεί την εξόφληση του υπολοίπου όταν το ακίνητο πωλεί. Η τράπεζα δεν θα υπογράψει την οφειλή της μέχρι την αποπληρωμή της υποθήκης, καθιστώντας την πώληση ουσιαστικά αδύνατη.
Εντούτοις, οι ρήτρες παραδοχής είναι στάνταρ σε υποθήκες που υποστηρίζονται από την κυβέρνηση της Ομοσπονδιακής Υπηρεσίας Στέγασης (FHA), της Διοίκησης των Βετεράνων (VA) και του Υπουργείου Γεωργίας των ΗΠΑ (USDA). Ο νέος ιδιοκτήτης πρέπει να πληροί ακόμη τα κριτήρια πιστοληπτικής ικανότητας και επιλεξιμότητας. Αυτές οι υποθήκες που υποστηρίζονται από την κυβέρνηση αντιπροσωπεύουν σχεδόν το 20% των αμερικανικών υποθηκών.
Πώς λειτουργεί η ρήτρα περί σωτηρίας;
Φανταστείτε ότι ένα άτομο θέλει να αναλάβει την υποθήκη από έναν πωλητή που έχει τριάντα χρόνια, υποθήκη ύψους 240.000 δολαρίων, με 3, 5% επί του οποίου έχουν πραγματοποιήσει πληρωμές για πέντε χρόνια. Το υπολειπόμενο υπόλοιπο, συμπεριλαμβανομένων των τόκων, είναι περίπου 323.300 δολάρια, ενώ εξακολουθούν να υπάρχουν 25 χρόνια στην αρχική σημείωση. Υποθέστε ότι το τρέχον επιτόκιο της αγοράς είναι στο 4%. Αν ο νέος αγοραστής είχε πάρει μια τριετή υποθήκη σταθερού επιτοκίου για το ίδιο δάνειο ύψους 240.000 δολαρίων, θα έκανε το υπόλοιπο, με τόκους, που θα είχε λήξει στο τέλος του χρόνου, ύψους περίπου 412.500 δολαρίων. Επίσης, ο νέος αγοραστής θα πρέπει να υποβάλει προκαταβολή κατ 'αποκοπή στο ίδρυμα χρηματοδότησης.
Υποθέτοντας την υπάρχουσα υποθήκη του πωλητή, ο αγοραστής θα εξοικονομούσε περίπου 89.000 δολάρια κατά τη διάρκεια του δανείου. Επίσης, υπάρχουν πέντε χρόνια υποχρέωσης πληρωμής με το δάνειο ρήτρας παραδοχής. Οποιαδήποτε εφάπαξ πληρωμή θα δοθεί στον πωλητή για να αντισταθμίσει τα ίδια κεφάλαια που έχουν δημιουργήσει στο σπίτι. Επιπλέον, ο αγοραστής θα αποφύγει χιλιάδες δολάρια στο κλείσιμο του κόστους.
