Ποια ήταν η κρίση αποκλεισμού;
Η κρίση αποκλεισμού ήταν μια περίοδο δραματικά αυξημένων κατασχέσεων περιουσιακών στοιχείων στην αμερικανική αγορά κατοικίας μεταξύ του 2007 και του 2010. Η κρίση αποκλεισμού ήταν μια πτυχή της οικονομικής κρίσης και της Μεγάλης ύφεσης που αναπτύχθηκε κατά τη διάρκεια αυτής της περιόδου. Η υπερβολική επέκταση της ενυπόθηκης πίστης, τα πολύπλοκα συστήματα τιτλοποίησης ενυπόθηκων δανείων και η ταχεία αύξηση του αριθμού των κατασχέσεων (σε μια βιομηχανία που δεν ήταν καλά προετοιμασμένη για την επεξεργασία όλων) συνέβαλαν στην κρίση.
Βασικές τακτικές
- Η κρίση αποκλεισμού ήταν μια περίοδο δραματικά αυξημένων κατασχέσεων περιουσιακών στοιχείων στην αμερικανική αγορά ακινήτων μεταξύ του 2007 και του 2010. Πριν και κατά τη διάρκεια της κρίσης, οι εταιρείες εξυπηρέτησης υποθηκών επεξεργάστηκαν μεγάλο αριθμό δανείων χωρίς επαρκή αναθεώρηση των πληροφοριών που τις συνοδεύουν. οι τράπεζες να αποκλείσουν μια λανθασμένη ιδιοκτησία, να υπολογίσουν λανθασμένα τις οικιακές αξίες και, σε ορισμένες περιπτώσεις, να δώσουν στους δικηγόρους για τους ιδιοκτήτες σπιτιού που αντιμετωπίζουν αποκλεισμό, την ευκαιρία να ρίξουν την υπόθεση εξ ολοκλήρου.Περισσότερη πιστωτική επέκταση κατά τη διάρκεια της έκρηξης της στέγασης, της τιτλοποίησης χρεογράφων ενυπόθηκων δανείων και ενός χρηματοπιστωτικού συστήματος απροετοίμαστου για να αντιμετωπίσει μια ευρεία αύξηση των αθετήσεων, όλα συνέβαλαν στην κρίση.
Κατανόηση της κρίσης αποκλεισμού
Αποκλεισμός είναι η νομική διαδικασία που συμβαίνει όταν ένας ιδιοκτήτης σπιτιού αδυνατεί να καταβάλει πλήρως το κεφάλαιο και τις πληρωμές τόκων στην υποθήκη του. Εάν αυτό το ζήτημα δεν διορθωθεί εντός συγκεκριμένης περιόδου χάριτος, ο δανειστής έχει το δικαίωμα να εκδιώξει τον ιδιοκτήτη σπιτιού, να πάρει τον έλεγχο της ιδιοκτησίας και στη συνέχεια να την πουλήσει.
Η κρίση αποκλεισμού κορυφώθηκε τον Σεπτέμβριο του 2010, όταν περίπου 120.000 σπίτια ανακτήθηκαν σε ένα μήνα. Ωστόσο, οι ρίζες της βρισκόταν σε ύφεση στην αγορά κατοικιών που ξεκίνησε στις αρχές του 2007 και έπεσε σε κρίση όταν η Lehman Brothers κήρυξε πτώχευση τον Σεπτέμβριο του 2008.
Υπερβολική Στεγαστική Πίστωση
Τα υπερβολικά χαμηλά επιτόκια λόγω της επεκτατικής νομισματικής πολιτικής στην Ομοσπονδιακή Τράπεζα των ΗΠΑ, σε συνδυασμό με την πολιτική υπέρ της στέγασης από τον εκτελεστικό κλάδο, στη δεκαετία του 2000 δημιούργησαν μια έκρηξη στην αγορά κατοικίας και την επέκταση της πίστωσης για στεγαστικά δάνεια. Αυτό οδήγησε σε γενικά σκανδαλώδη ή ανύπαρκτη εποπτεία της αναδοχής καθώς οι επιτηδευμένοι από την Επιτροπή δανειστές ξεδιάντροψαν απερίσκεπτα τις ορδές των πιό επικίνδυνων στεγαστικών δανείων με χαμηλό εισόδημα και την πιστοληπτική τους ικανότητα. Η διαδικασία αυτή διευκολύνθηκε από την καινοτομία της τιτλοποίησης του ενυπόθηκου χρέους που επέτρεψε στους δανειστές να μεταβιβάσουν τους κινδύνους αυτών των δανείων στους επενδυτές και να συνεχίσουν να δανείζουν.
Ο όγκος του ενυπόθηκου χρέους σε σχέση με την ικανότητα αποπληρωμής της οικονομίας αυξήθηκε ραγδαία. Το συνολικό χρέος στεγαστικών δανείων στις ΗΠΑ ξεπέρασε το Ακαθάριστο Εγχώριο Προϊόν (ΑΕΠ) των ΗΠΑ από το 1ο τρίμηνο του 2008. Προηγουμένως αυτός ο λόγος (συνολικό χρέος στεγαστικών δανείων προς το ΑΕΠ) κυμάνθηκε μεταξύ 30-60% περίπου για τον μεγαλύτερο μέρος του 20ου αιώνα.
Τιτλοποίηση χρεών
Οι τράπεζες ενυπόθηκων δανείων συχνά χρεώνουν τα τέλη και στη συνέχεια πωλούν αμέσως τα δάνεια σε συχνά απροσεξία χρηματοπιστωτικά ιδρύματα, τα οποία απέτυχαν να κάνουν την κατάλληλη επιμέλεια για τα δάνεια. Τα ενυπόθηκα δάνεια τιτλοποιήθηκαν σε ενυπόθηκα δάνεια και πιο σύνθετα μέσα, τα οποία κρίθηκαν τότε επαρκή μέσα για τη διαχείριση του κινδύνου αθέτησης υποθηκών, συνδυάζοντάς τα με άλλα δάνεια για την αποτελεσματική κάλυψη του κινδύνου και στη συνέχεια τη διανομή του σε όλες κάτοχοι της εκδοθείσας εγγύησης. Πέραν του ότι δεν αποτελούσε τελικά ένα κατάλληλο εργαλείο διαχείρισης κινδύνου (ιδιαίτερα όταν σχεδόν όλες οι τιμές των κατοικιών μειώθηκαν και οι αθέμιτες πληρωμές έγιναν ευρέως διαδεδομένες), η τιτλοποίηση των δανείων σε πολλές περιπτώσεις κατέστρεψε τις σχέσεις μεταξύ του ποιος κρατούσε τα δάνεια και των δανειοληπτών.
Αύξηση των αποκλεισμών
Καθώς το Ομοσπονδιακό Αποθεματικό άρχισε να χτυπά τα νομισματικά φρένα και να επιβραδύνει τη μαζική ροή της πιστωτικής επέκτασης το 2006, τα προβλήματα άρχισαν να γίνονται ορατά στη βιομηχανία. Οι αυστηρότερες συνθήκες πίστωσης καθιστούσαν δυσκολότερο για τους δανειστές να συνεχίσουν να επεκτείνουν ριψοκίνδυνα ενυπόθηκα δάνεια και να καταστήσουν τις υπάρχουσες υποθήκες με ρυθμιζόμενα επιτόκια λιγότερο προσιτά για τους υφιστάμενους δανειολήπτες. Μεταξύ του 2006 και του 2008, τα ποσοστά παραβατικότητας στα στεγαστικά δάνεια υπερδιπλασιάστηκαν και θα συνεχιστούν μέχρι το 2010 καθώς η κρίση εξαπλώνεται.
Όταν οι προεπιλογές αυξήθηκαν, οι τράπεζες βρέθηκαν ξαφνικά αντιμέτωπες με τόσα γεγονότα αποκλεισμού που δεν μπορούσαν να τα επεξεργαστούν αποτελεσματικά. Πριν και κατά τη διάρκεια της κρίσης, οι εταιρείες υποθηκών εξυπηρέτησαν μεγάλο αριθμό δανείων χωρίς επαρκή επανεξέταση των πληροφοριών που τις συνοδεύουν. Θεωρήθηκε γενικά ότι οι αθετήσεις υποχρεώσεων στα στεγαστικά δάνεια και οι επακόλουθες κατασχέσεις θα ήταν μεμονωμένες ή σχεδόν τοπικές εκδηλώσεις, οι οποίες θα μπορούσαν εύκολα να υποβληθούν σε επεξεργασία και να ρευστοποιηθούν κατά τη διάρκεια των συνήθων εργασιών των δανειστών και των δανειοληπτών.
Η βιαστική τιτλοποίηση κατά τη διάρκεια της έκρηξης της στέγασης είχε, σε κάθε περίπτωση, οδηγήσει σε κακή τήρηση αρχείων για την πραγματική ιδιοκτησία οποιουδήποτε δανείου ενυπόθηκου δανείου. Σε ορισμένες περιπτώσεις, οι τράπεζες απέτυχαν να ξεκινήσουν κατασχέσεις σε σπίτια για μήνες, αφού οι ιδιοκτήτες σπιτιού είχαν πάψει να κάνουν πληρωμές. Οι διαδικασίες τήρησης αρχείων είχαν γίνει τόσο αβάσιμες, ώστε οι τράπεζες δεν μπορούσαν πάντα να είναι βέβαιοι ότι είχαν στην κατοχή τους ενυπόθηκα στεγαστικά δάνεια για αποκλεισμό περιουσιακών στοιχείων και, ακόμη και σε ορισμένες περιπτώσεις, αποκλειόταν από στεγαστικά δάνεια που δεν διέθεταν νόμιμα.
Πολλοί υπάλληλοι της τράπεζας υπέγραψαν απλώς όλα όσα βρίσκονταν στα γραφεία τους, υποθέτοντας ότι όλα τα χαρτιά ήταν νόμιμα. Μόλις ο όγκος των κατασχέσεων αυξήθηκε σημαντικά, οι υπογράφοντες δημιούργησαν σημαντικά προβλήματα όταν υπέγραψαν για ακατάλληλη γραφική εργασία είτε επειδή δεν είχαν ιδέα για το τι υπέγραψαν είτε επειδή έπρεπε να επεξεργάζονται πάρα πολλά έγγραφα για να κάνουν το σωστό έργο για τον έλεγχο της ταυτότητάς τους.
Οι υπάλληλοι που υπέγραψαν έγγραφα αποκλεισμού χωρίς να τους ελέγξουν σωστά έγιναν γνωστοί ως υπογράφοντες.
Οι συνέπειες των ανακριβών και σκοτεινών εγγράφων σε συνδυασμό με την εξάπλωση του αριθμού των στεγαστικών δανείων που εισέρχονται σε προεπιλεγμένες σε εθνικό επίπεδο δημιούργησαν ευρέως διαδεδομένα προβλήματα. Ορισμένες τράπεζες απέκλεισαν τις λανθασμένες ιδιότητες, υπέστησαν λανθασμένες εκκαθαρίσεις ή, σε ορισμένες περιπτώσεις, έδωσαν στους δικηγόρους τους ιδιοκτήτες σπιτιού που αντιμετωπίζουν αποκλεισμό, την ευκαιρία να εκτοξεύσουν εξ ολοκλήρου περιπτώσεις αποκλεισμού.
Επίλυση της κρίσης αποκλεισμού
Η κυβέρνηση έφτασε τελικά σε συμφωνία με τους πέντε μεγαλύτερους υποθηκοφυλακείς του έθνους, Ally, παλαιότερα γνωστός ως GMAC. Η τράπεζα της Αμερικής; Citi; JPMorgan Chase; και Wells Fargo, το 2009. Η συμφωνία, γνωστή ως Εθνικός Διακανονισμός Στεγαστικών Δανείων, επιβάρυνε τους υπευθύνους εξυπηρέτησης πάνω από 50 δισεκατομμύρια δολάρια σε ποινές και πληρωμές ανακούφισης των καταναλωτών.
Οι επηρεαζόμενοι δανειολήπτες έλαβαν κεφάλαιο μειώσεις ή αναχρηματοδοτήσεις για υποβρύχια δάνεια, επιτρέποντάς τους να αποφύγουν τον αποκλεισμό και να παραμείνουν στα σπίτια τους. Επιπλέον, ο διακανονισμός απαιτούσε αναμόρφωση των συστημάτων εξυπηρέτησης δανείων που εποπτεύονταν από τις τράπεζες.
Οι οφειλέτες που έχασαν τα σπίτια τους λόγω αποκλεισμού από αυτές τις τράπεζες σε συμβαλλόμενα μέρη της συμφωνίας διακανονισμού έγιναν επιλέξιμες για πληρωμές ύψους περίπου 1.480 δολάρια. Η συνολική πληρωμή διακανονισμού ανερχόταν σε περίπου 1, 5 δισεκατομμύρια δολάρια.
Η εταιρεία RealtyTrac για την ακίνητη περιουσία εκτιμά ότι ένα από τα 248 νοικοκυριά στις ΗΠΑ έλαβε ανακοίνωση αποκλεισμού τον Σεπτέμβριο του 2012.
