Ποιος είναι ο λόγος Front-End;
Ο λόγος front-end, γνωστός επίσης ως λόγος υποθήκης προς εισόδημα, είναι ένας λόγος που υποδεικνύει ποιο μέρος του εισοδήματος ενός ατόμου κατανέμεται στις πληρωμές υποθηκών. Ο λόγος front-end υπολογίζεται διαιρώντας την αναμενόμενη μηνιαία υποθήκη ενός ατόμου με το μηνιαίο ακαθάριστο εισόδημά του. Η πληρωμή υποθηκών αποτελείται γενικά από κεφάλαιο, τόκους, φόρους και ασφάλιση υποθηκών (PITI). Οι δανειστές χρησιμοποιούν την αναλογία front-end σε συνδυασμό με την αναλογία back-end για να καθορίσουν πόσα χρήματα δανείζουν.
Κατανόηση του λόγου Front-End
Όταν αποφασίζουν εάν θα επεκτείνουν μια υποθήκη, οι δανειστές θεωρούν τον δείκτη χρέους προς εισόδημα (DTI) σημαντικότερο από το να έχουν σταθερό εισόδημα, να πληρώνουν έγκαιρα τους λογαριασμούς και να έχουν υψηλό βαθμό FICO. Ένας τύπος λόγου DTI είναι ο λόγος front-end. Εκτός από τη γενική πληρωμή ενυπόθηκων δανείων, εξετάζει επίσης και άλλες συναφείς δαπάνες, όπως τα τέλη σύνδεσης HOA, αν υπάρχουν. Για παράδειγμα, τα αναμενόμενα έξοδα υποθηκών ενός ατόμου είναι 2.000 δολάρια (πληρωμή υποθηκών αξίας 1.700 δολαρίων και 300 δολάρια HOA) και το μηνιαίο εισόδημά τους είναι 9.000 δολάρια. ως αποτέλεσμα, ο λόγος front-end είναι περίπου 22%.
Βασικές τακτικές
- Ο λόγος front-end μετρά πόσο ή το εισόδημα ενός ατόμου είναι αφιερωμένο στις πληρωμές υποθηκών. Οι δανειστές προτιμούν το δείκτη front-end να μην υπερβαίνει το 28% για τα περισσότερα δάνεια και το 31% για τα δάνεια FHA. μέτρα πόσο από το εισόδημα ενός ατόμου είναι αφιερωμένο σε άλλες υποχρεώσεις χρέους. Οι μεγάλες πληρωμές φοιτητικών δανείων συχνά εμποδίζουν τους καταναλωτές να αγοράζουν σπίτια.
Λόγος μπροστά-άκρου έναντι αναλογίας πίσω-τελών
Ο λόγος front-end μετρά το ποσό του εισοδήματος ενός ατόμου για τα έξοδα υποθήκης, συμπεριλαμβανομένου του PITI. Στο συμβόλαιο, ο λόγος back-end υπολογίζει πόσο το εισόδημα ενός ατόμου κατανέμεται σε όλες τις άλλες μηνιαίες οφειλές. Είναι το άθροισμα όλων των άλλων χρεωστικών υποχρεώσεων που διαιρούνται με το άθροισμα των εσόδων του ατόμου. Άλλα χρέη περιλαμβάνουν συνήθως πληρωμές φοιτητικών δανείων, πληρωμές με πιστωτικές κάρτες, πληρωμές μη ενυπόθηκων δανείων.
Οι δανειστές προτιμούν τους καταναλωτές να έχουν αναλογία όχι μεγαλύτερη από 36% λόγω του συναφούς κινδύνου αθέτησης. Οι υψηλοί δείκτες απόδοσης υποδεικνύουν ότι μεγαλύτερο μέρος του εισοδήματος του δανειολήπτη διατίθεται σε άλλες οφειλές, καθιστώντας μικρότερο το διαθέσιμο εισόδημα για την υποθήκη. Εάν το εισόδημα του δανειολήπτη επηρεαστεί αρνητικά, υπάρχει μεγαλύτερη πιθανότητα να αδυνατεί να εκπληρώσει τις υποχρεώσεις του, συμπεριλαμβανομένης της πληρωμής της υποθήκης.
Συνιστώμενες αναλογίες Front-End
Οι δανειστές προτιμούν ένα λόγο front-end που δεν υπερβαίνει το 28% για τα περισσότερα δάνεια και το 31% ή λιγότερο για τα δάνεια της Federal Housing Administration (FHA) και έναν λόγο back-end που δεν υπερβαίνει το 36%. Οι υψηλότερες αναλογίες υποδεικνύουν αυξημένο κίνδυνο αθέτησης. Ωστόσο, οι δανειστές μπορούν να δέχονται υψηλότερους δείκτες όταν υπάρχουν ορισμένοι παράγοντες (π.χ. σημαντικές προκαταβολές, σημαντικές αποταμιεύσεις και ευνοϊκές βαθμολογίες πίστωσης). Για παράδειγμα, εάν ένας δανειολήπτης με υψηλό δείκτη front-end πληρώνει το ήμισυ της τιμής αγοράς ως προκαταβολή ή αυξάνει σημαντικά την αποταμίευσή του, οι δανειστές μπορούν να του προσφέρουν υποθήκη.
Εάν δεν εγκριθεί, ο οφειλέτης μπορεί να μειώσει τα χρέη για να μειώσει την αναλογία. Ο δανειολήπτης μπορεί επίσης να εξετάσει την ύπαρξη συναινούντος σε υποθήκη. Για παράδειγμα, τα δάνεια FHA επιτρέπουν στους συγγενείς με επαρκή εισοδήματα και καλές πιστωτικές αποδόσεις να συνθέτουν.
Ειδικές εκτιμήσεις
Το μεγάλο χρέος σπουδαστών εμποδίζει πολλούς καταναλωτές να αγοράζουν σπίτια. Ακόμη και με άριστες βαθμολογίες πίστωσης, πολλοί συνειδητοποιούν ότι οι δείκτες του front-end τους είναι υπερβολικά υψηλοί για τους δανειστές. Ωστόσο, οι οφειλέτες μπορούν να αναδιαρθρώσουν το χρέος έτσι ώστε να έχουν λιγότερη επίδραση στην πιθανή DTI του ιδιοκτήτη σπιτιού. Για παράδειγμα, ενδέχεται να είναι σε θέση να μειώσουν την μηνιαία πληρωμή για φοιτητικό δάνειο. Επίσης, τα ομοσπονδιακά δάνεια σπουδαστών μπορούν να επιτρέπουν πληρωμές που χρησιμοποιούν μόνο το 10% του εισοδήματος του δανειολήπτη.
