Την τελευταία δεκαετία, η παγκόσμια οικονομική ύφεση που ξεκίνησε τον Δεκέμβριο του 2007 επηρέασε περισσότερο το παρόν περιβάλλον ακινήτων από οποιοδήποτε άλλο. Αυτή η περίοδος οικονομικής αναταραχής αναφέρεται ως η μεγάλη ύφεση όταν πολλοί, αν όχι οι περισσότεροι, αντιμετώπισαν πρωτοφανείς προκλήσεις.
Η κατανόηση της δυναμικής και των επιπτώσεων αυτής της περιόδου που ξεκίνησε με μια φούσκα κατοικιών είναι κρίσιμη για τους αγοραστές κατοικιών στη σημερινή αγορά κατοικιών.
Οι τιμές των κατοικιών αυξάνονται και πάλι από την έκρηξη της φούσκας των κατοικιών και ορισμένοι οικονομολόγοι πιστεύουν ότι το έθνος θα μπορούσε να βιώσει άλλη πιθανή φούσκα ακινήτων, ιδίως σε τοπικό και αστικό επίπεδο, σύμφωνα με την Econofact.
Κατανοώντας τη μεγάλη ύφεση
Η αμερικανική οικονομία βιώνει μια έκρηξη εδώ και πολλά χρόνια. Αλλά το οικονομικό κέρδος εξαφανίστηκε σε λίγους μήνες. Αρχίζοντας το 2007, εκατομμύρια άνθρωποι έχασαν τη δουλειά και τα σπίτια τους όταν άρχισε να πέφτει η αγορά κατοικίας (δηλαδή, η "έκρηξη" της φούσκας των κατοικιών). Από τα μέσα της δεκαετίας του 1990 έως τα μέσα της δεκαετίας του 2000, η μέση τιμή των κατοικιών αυξήθηκε ραγδαία και έφθασε στο ανώτατο όριο το 2007, όταν η μέση τιμή ενός σπιτιού στις Ηνωμένες Πολιτείες έφθασε τα 314.000 δολάρια, σύμφωνα με τα στοιχεία του UScensus.
Το 2000, η μέση τιμή ενός σπιτιού ήταν $ 207.000. Οι τεχνητά υψηλές τιμές των κατοικιών, οι χαλαρές πρακτικές δανεισμού και η αύξηση των ενυπόθηκων στεγαστικών δανείων ήταν οικονομικά μη βιώσιμες, ωστόσο η φούσκα των ακινήτων συνέχισε να αυξάνεται αμείωτη. Η φούσκα τελικά έσπασε το 2007.
Βασικές τακτικές
- Το 2007, η αγορά κατοικίας άρχισε να πέφτει. Ο συνδυασμός των αυξανόμενων τιμών των κατοικιών, των χαλαρών πρακτικών δανεισμού και της αύξησης των ενυπόθηκων στεγαστικών δανείων ώθησε τις τιμές των ακινήτων σε μη βιώσιμα επίπεδα. Ανακοινώσεις και προεπιλογές κατέστρεψαν την αγορά κατοικίας, subprime υποθήκες. Καθώς οι τράπεζες σε όλο τον κόσμο άρχισαν να αποτυγχάνουν, η ομοσπονδιακή κυβέρνηση των ΗΠΑ παρενέβη για να αποφύγει μια κατάθλιψη.
Καθώς η κρίση αυξήθηκε, πολυάριθμοι κατασχέσεις και αθέμιτες καταστροφές κατέστρεψαν την αγορά στέγης, υποτιμώντας σε μεγάλο βαθμό την αξία σκόπιμα σκοτεινών χρηματοπιστωτικών τίτλων που συνδέονταν άμεσα με στεγαστικά δάνεια χαμηλού κινδύνου (π.χ. Το φαινόμενο αυτό συνέβαλε στην ύπαρξη κυμαινόμενου αποτελέσματος σε ολόκληρο το παγκόσμιο χρηματοπιστωτικό σύστημα. Οι τράπεζες στις Ηνωμένες Πολιτείες και σε όλο τον κόσμο άρχισαν να αποτυγχάνουν. Τελικά, η ομοσπονδιακή κυβέρνηση των ΗΠΑ παρενέβη για να μετριάσει τις ζημίες.
Η αγορά κατοικιών κατά τη διάρκεια της μεγάλης ύφεσης
Κατά την περίοδο που προηγήθηκε της ύφεσης, τόσο οι ξένοι όσο και οι εγχώριοι επενδυτές συνέχισαν να χρεώνουν χρήματα στον κλάδο των ακινήτων. Οι αγοραστές κατοικιών εκδίδουν πίστωση χωρίς την κατάλληλη διαχείριση κινδύνων. Ο συνδυασμός των αυξανόμενων τιμών των κατοικιών και της εύκολης πίστωσης οδήγησε σε αύξηση του αριθμού των ενυπόθηκων στεγαστικών δανείων υψηλού κινδύνου, μια υποκείμενη αιτία της μεγάλης ύφεσης.
Τα ενυπόθηκα στεγαστικά δάνεια είναι χρηματοπιστωτικά μέσα με ευρέως διαφορετικούς όρους που προσφέρουν οι δανειστές σε επικίνδυνους δανειολήπτες. Ένας επικίνδυνος δανειολήπτης μπορεί να έχει λιγότερο από αστρικό πιστωτικό ιστορικό, αμφίβολη σταθερότητα του εισοδήματος και υψηλό δείκτη χρέους προς εισόδημα. Επιπλέον, τα ενυπόθηκα στεγαστικά δάνεια ήταν πολύ δημοφιλή μεταξύ των αγοραστών κατοικιών που αγοράζαν δεύτερη κατοικία. Στην πραγματικότητα, οι δανειστές απευθύνονται συγκεκριμένα σε αυτούς τους αγοραστές κατοικιών για υποθήκες υποεπενδύσεων.
Επιπλέον, τα ενυπόθηκα δάνεια χαμηλού κινδύνου έχουν συχνά προσαρμόσιμα επιτόκια. Οι δανειστές χαμηλού επιτοκίου προσέφεραν στους καταναλωτές ενυπόθηκα δάνεια τα οποία μετέφεραν χαμηλά επιτόκια για σύντομο χρονικό διάστημα, αλλά μόλις περατωθεί η αρχικά καθορισμένη περίοδο, τα επιτόκια μπορούν να πτωχεύσουν σημαντικά. Το μέσο επιτόκιο των ενυπόθηκων στεγαστικών δανείων από το 1998 έως το 2001 ήταν πολύ υψηλότερο από τα συμβατικά επιτόκια στεγαστικών δανείων, κατά 3, 7 ποσοστιαίες μονάδες.
Οι συνέπειες για την αγορά κατοικιών
Η κατάρρευση των στεγαστικών δανείων με υψηλά επιτόκια προκάλεσε πολλούς ανθρώπους να χάσουν τα σπίτια τους, και το φαινόμενο αυτό προκάλεσε οικονομική στασιμότητα. Οι Αμερικανοί αντιμετώπισαν οικονομική καταστροφή, καθώς η αξία των σπιτιών τους έπεσε αρκετά κάτω από το ποσό που είχαν δανειστεί, ενώ τα επιτόκια των χαμηλών επιτοκίων είχαν αυξηθεί.
Οι μηνιαίες πληρωμές υποθηκών σχεδόν διπλασιάστηκαν σε ορισμένες περιοχές της χώρας. Στις περισσότερες περιπτώσεις, οι δανειολήπτες ήταν στην πραγματικότητα καλύτερα σε αδυναμία πληρωμής των στεγαστικών δανείων τους αντί να πληρώνουν περισσότερα για ένα σπίτι που είχε πέσει σπάνια σε αξία.
Με τη σειρά τους, η οικοδόμηση οικιών είδε μια σημαντική μείωση περιορίζοντας την προσφορά νέων κατοικιών για έναν σταθερά αυξανόμενο πληθυσμό. Η έλλειψη προσφοράς και η αυξημένη ζήτηση δημιούργησαν μια αγορά πωλητή στον κλάδο των ακινήτων. Περισσότεροι άνθρωποι κυνηγούσαν τώρα λιγότερα σπίτια, γεγονός που αύξησε τις τιμές των κατοικιών.
Γρήγορη πραγματικότητα
"Πριν από τη μεγάλη ύφεση, οκτώ από τις δέκα περιόδους ύφεσης από τον Β 'Παγκόσμιο Πόλεμο προηγήθηκαν από μια κάμψη στον τομέα της στέγασης", δηλώνει ο Econofact.
Τα καλά νέα για τους σημερινούς αγοραστές κατοικιών είναι ότι οι θεμελιώδεις αιτίες της μεγάλης ύφεσης έχουν αντιμετωπιστεί από τη βιομηχανία ακίνητων περιουσιών, τον χρηματοπιστωτικό κλάδο και τους υπευθύνους χάραξης πολιτικής των ΗΠΑ. Για να τονώσει την οικονομική ανάπτυξη, η Federal Reserve, η οποία είναι υπεύθυνη για τον καθορισμό των συνθηκών που επηρεάζουν την απασχόληση και την οικονομική ανάπτυξη, μείωσε το ποσοστό των ομοσπονδιακών κεφαλαίων σε σχεδόν μηδενικό.
Το επιτόκιο των ομοσπονδιακών κεφαλαίων είναι το επιτόκιο στο οποίο οι τράπεζες δανείζονται το ένα το άλλο. Η απόφαση για μείωση του κόστους των τόκων επέτρεψε στους πολίτες να έχουν μεγαλύτερη πρόσβαση σε κεφάλαια για να επανεπενδύσουν στην οικονομία.
Κατά την τελευταία δεκαετία, η καθαρή επίδραση των σχεδόν μηδενικών επιτοκίων σταθεροποίησε την αμερικανική οικονομία, ενθαρρύνοντας τη δανειοδότηση μεταξύ χρηματοπιστωτικών ιδρυμάτων που είναι συστημικά κρίσιμα για την αγορά κατοικίας. Σήμερα, η προσφορά και η ζήτηση για στέγαση έχουν σταθεροποιηθεί. Ως αποτέλεσμα, τα επιτόκια των ενυπόθηκων δανείων είναι σε ισορροπία με την οικονομία.
