Τι είναι μια συμφωνία εδάφους-ενοικίου
Μια συμφωνία επίγειας μίσθωσης είναι μια κατάσταση στην οποία κάποιος κατέχει μια δομή, αλλά όχι τη γη στην οποία βρίσκεται η δομή, η οποία απαιτεί μηνιαίες πληρωμές γης. Τα ξενοδοχεία και τα κτίρια γραφείων υπόκεινται ενίοτε σε ρυθμίσεις ενοικίου εδάφους. Οι ιδιοκτήτες σπιτιού χρησιμοποιούν επίσης ρυθμίσεις ενοικίου εδάφους σε ορισμένες περιπτώσεις. Παραδείγματος χάριν, είναι συνηθισμένο σε πάρκα ρυμουλκούμενων και σε θέρετρα εποχιακών κατασκηνώσεων-πάρκων.
ΔΙΑΚΡΙΣΗ ΚΑΤΩ ΡΥΘΜΙΣΗ ΓΗΣ-ΜΙΣΘΩΣΗΣ
Οι συμφωνίες ενοικίου εδάφους απαιτούν μικρότερο κεφάλαιο εκ των προτέρων, σε σύγκριση με την αγορά τόσο ενός κτιρίου όσο και της υποκείμενης γης στην οποία θα κατασκευαστεί η δομή. Ωστόσο, οι ενοικιαστές πρέπει να κατανοήσουν τους όρους αυτών των συμφωνιών, καθώς συχνά περιορίζουν τα δικαιώματα και τις επιλογές του ιδιοκτήτη του κτιρίου.
Εξετάστε μια ρύθμιση ενοικίου εδάφους σε ένα πάρκο ρυμουλκών. Μια τέτοια συμφωνία συνήθως απαιτεί από ένα από τα μέρη να χειριστεί συγκεκριμένη συντήρηση εδάφους και καθορίζει πρότυπα για την εμφάνιση της δομής. Το πιο σημαντικό είναι ότι οι ρυθμίσεις αυτές συχνά περιορίζουν τα δικαιώματα των ενοικιαστών για την κατασκευή πρόσθετων ακινήτων σε ένα συγκεκριμένο οικόπεδο ή για την επέκταση υφιστάμενων κτιρίων.
Πείτε ότι μια δεδομένη συμφωνία μίσθωσης εδάφους επιτρέπει μόνο μια δομή τόσο μεγάλη όσο ένα διθέσιο ρυμουλκούμενο. Ο ιδιοκτήτης του κτιρίου, λοιπόν, σπάει τη ρύθμιση ενοικίου εδάφους, αφαιρώντας το υπάρχον ρυμουλκούμενο και αντικαθιστώντας το με μια μονάδα τριπλού πλάτους. Η οικοδόμηση ενός ανεξάρτητου γκαράζ ή ενός χώρου στάθμευσης στο εσωτερικό των χώρων σπάει επίσης τη ρύθμιση. Ομοίως, η ανακατασκευή του υφιστάμενου κτηρίου ενίοτε τρέχει από μια τέτοια ρύθμιση.
Μια ρύθμιση μισθώματος εδάφους ενθαρρύνει την οικονομική προσιτότητα σε ορισμένες περιπτώσεις. Σε άλλες περιπτώσεις, η συμφωνία ενοικίου εδάφους είναι ο μόνος τρόπος να κατασκευαστεί μια δομή σε μια επιθυμητή ή σπάνια ιδιοκτησία. Αξίζει να σημειωθεί ότι η Υπηρεσία Εσωτερικών Φορολογικών Εισοδημάτων επιτρέπει την παρακράτηση πληρωμών ενοικίου εδάφους ως τόκους ενυπόθηκων δανείων υπό ορισμένες προϋποθέσεις.
Διακανονισμός εδάφους έναντι μίσθωσης εδάφους
Μια συμφωνία επίγειας μίσθωσης δεν πρέπει να συγχέεται με μια μίσθωση εδάφους. Το τελευταίο επιτρέπει σε έναν μισθωτή να αναπτύξει ένα κομμάτι γης για ένα συγκεκριμένο χρονικό διάστημα, μετά το οποίο η γη και όλες οι βελτιώσεις επιστρέφουν στον ιδιοκτήτη της ιδιοκτησίας. Αυτές οι συμφωνίες περιλαμβάνουν συχνά μισθώσεις 50 ετών ή 99 ετών.
Για παράδειγμα, η αμερικανική κυβέρνηση κάποτε πρόσφερε 99ετές μισθώσεις για να ενθαρρύνει την ανάπτυξη καμπίνων στις εθνικές δασικές εκτάσεις, στο πλαίσιο μιας προσπάθειας να προωθηθεί η χρήση αυτών των περιοχών για αναψυχή. Αυτές οι συμφωνίες έγιναν ευρέως χρησιμοποιούμενες από το 1915. Η πρακτική αυτή διήρκεσε μέχρι το 1960, όταν η αμερικανική δασική υπηρεσία σταμάτησε να εκδίδει νέες 99ετές μισθώσεις. Αυτές οι 99ετές συμφωνίες συνήθως απαγορεύουν τη χρήση της γης όλο το χρόνο και την ενοικίαση καμπινών. Πολλοί επίσης περιόρισαν την κατασκευή περιφράξεων. Κάποιοι ανέφεραν επίσης τον τύπο της στέγης και άλλων δομικών υλικών και δεν επέτρεπαν την κοπή δέντρων ή την εκτροπή του νερού.
