Πίνακας περιεχομένων
- Τι είναι μια υποθήκη;
- Έξι βασικά είδη υποθηκών
- Υποθήκες σταθερού επιτοκίου
- Προσαρμοστέα υποθήκη υποθηκών
- Προγράμματα πρώτης βοήθειας
- Υποθήκες για τους πρώτους αγοραστές
- Η κατώτατη γραμμή
Αν δεν μπορείτε να αγοράσετε το σπίτι σας εξ ολοκλήρου σε μετρητά, η εύρεση της σωστής ιδιοκτησίας είναι μόνο η μισή μάχη. Το άλλο μισό επιλέγει τον καλύτερο τύπο υποθήκης. Καθώς πιθανότατα θα πληρώσετε την υποθήκη σας για μεγάλο χρονικό διάστημα, είναι σημαντικό να βρείτε ένα δάνειο που να ανταποκρίνεται στις ανάγκες και τον προϋπολογισμό σας. Όταν δανείζετε χρήματα από έναν δανειστή, κάνετε μια νομική συμφωνία για την αποπληρωμή του εν λόγω δανείου για ένα καθορισμένο χρονικό διάστημα - με τόκους.
Βασικές τακτικές
- Τα δύο βασικά μέρη μιας υποθήκης είναι το κεφάλαιο, το οποίο είναι το ποσό του δανείου και οι τόκοι που χρεώνονται σε αυτό το κεφάλαιο. Η κυβέρνηση των ΗΠΑ δεν λειτουργεί ως δανειστής υποθηκών, αλλά εγγυάται ορισμένα είδη στεγαστικών δανείων. τα ενυπόθηκα δάνεια είναι συμβατικά, συμμορφώνονται, δεν συμμορφώνονται, ομοσπονδιακή διοίκηση στέγασης-ασφαλισμένο, αμερικανικό Υπουργείο Υποθέσεων Βετεράνων-ασφαλισμένων, και το Υπουργείο Γεωργίας των ΗΠΑ-ασφαλισμένο.
Τι είναι μια υποθήκη;
Υπάρχουν δύο συνιστώσες στην πληρωμή υποθηκών σας: κεφάλαιο και τόκοι. Ο κύριος αναφέρεται στο ποσό του δανείου. Οι τόκοι είναι ένα επιπλέον ποσό (που υπολογίζεται ως ποσοστό του κεφαλαίου) που οι δανειστές σας χρεώνουν για το προνόμιο δανεισμού χρημάτων που επιστρέφετε με την πάροδο του χρόνου. Κατά τη διάρκεια της υποθήκης σας, πληρώνετε σε μηνιαίες δόσεις με βάση το χρονοδιάγραμμα απόσβεσης που ο δανειστής σας έχει καθορίσει.
Ένας άλλος παράγοντας που σχετίζεται με την τιμολόγηση μιας υποθήκης είναι το ετήσιο πραγματικό επιτόκιο (APR), το οποίο υπολογίζει το συνολικό κόστος ενός δανείου. Το ΣΕΠΕ περιλαμβάνει το επιτόκιο και άλλα δάνεια.
Οι έξι κύριοι τύποι υποθηκών
Δεν είναι όλα τα προϊόντα υποθηκών δημιουργούνται ίσες. Ορισμένες έχουν αυστηρότερες κατευθυντήριες γραμμές από άλλες. Ορισμένοι δανειστές ενδέχεται να απαιτούν προκαταβολή 20%, ενώ άλλοι απαιτούν μόνο το 3% της τιμής αγοράς του σπιτιού. Για να μπορέσετε να λάβετε ορισμένα είδη δανείων, χρειάζεστε πίστωση. Άλλοι προσανατολίζονται προς τους δανειολήπτες με λιγότερο από αστέρια πίστωση. Η αμερικανική κυβέρνηση δεν είναι δανειστής, αλλά εγγυάται ορισμένα είδη δανείων που πληρούν αυστηρές απαιτήσεις επιλεξιμότητας για εισόδημα, όρια δανείων και γεωγραφικές περιοχές. Εδώ είναι μια συρρίκνωση των διαφόρων πιθανών στεγαστικών δανείων.
Οι Fannie Mae και Freddie Mac είναι δύο επιχειρήσεις που χρηματοδοτούνται από την κυβέρνηση και αγοράζουν και πωλούν τα περισσότερα από τα συμβατικά ενυπόθηκα δάνεια στις ΗΠΑ
Συμβατικά Στεγαστικά
Ένα συμβατικό δάνειο είναι ένα δάνειο που δεν υποστηρίζεται από την ομοσπονδιακή κυβέρνηση. Οι δανειολήπτες με καλή πίστωση, σταθερή απασχόληση και εισοδηματική ιστορία και η δυνατότητα να καταβάλουν προκαταβολή 3% μπορούν συνήθως να τύχουν συμβατικού δανείου που υποστηρίζεται από τον Fannie Mae ή την Freddie Mac, δύο κυβερνητικές επιχειρήσεις που αγοράζουν και πωλούν τα περισσότερα συμβατικά ενυπόθηκα δάνεια Ηνωμένες Πολιτείες. Για να αποφευχθεί η ανάγκη ιδιωτικής ασφάλισης υποθηκών (PMI), οι δανειολήπτες γενικά πρέπει να καταβάλουν προκαταβολή 20%. Ορισμένοι δανειστές προσφέρουν επίσης συμβατικά δάνεια με χαμηλές απαιτήσεις προκαταβολής και καμία ιδιωτική ασφάλιση υποθηκών (PMI).
Συμμορφώνεται στα ενυπόθηκα δάνεια
Τα συμμορφούμενα δάνεια δεσμεύονται από τα μέγιστα όρια δανείων που ορίζει η ομοσπονδιακή κυβέρνηση. Αυτά τα όρια διαφέρουν ανάλογα με τη γεωγραφική περιοχή. Για το 2019 ο Ομοσπονδιακός Οργανισμός Χρηματοδότησης Στέγης έθεσε το βασικό όριο συμμόρφωσης του δανείου στα 484.350 δολάρια για τις ιδιότητες μιας μονάδας. Ωστόσο, η FHFA ορίζει υψηλότερο ανώτατο όριο δανείων ύψους $ 726.525 (150% του ορίου αναφοράς) σε ορισμένα μέρη της χώρας (για παράδειγμα, τη Νέα Υόρκη ή το Σαν Φρανσίσκο, για παράδειγμα). Αυτό οφείλεται στο γεγονός ότι οι τιμές των κατοικιών σε αυτές τις περιοχές υψηλού κόστους υπερβαίνουν το βασικό όριο του δανείου κατά τουλάχιστον 115% ή περισσότερο.
$ 484.350 ή $ 726.525
Το συμμορφούμενο όριο στεγαστικού δανείου για ένα ακίνητο το 2019, ανάλογα με την τοποθεσία.
Μη συμμορφούμενα ενυπόθηκα δάνεια
Τα μη συμμορφούμενα δάνεια γενικά δεν μπορούν να πωληθούν ή να αγοραστούν από τους Fannie Mae και Freddie Mac, λόγω του ποσού του δανείου ή των κατευθυντήριων γραμμών αναδοχής. Τα δάνεια Jumbo είναι ο πιο συνηθισμένος τύπος μη συμμορφούμενων δανείων. Ονομάζονται "jumbo" επειδή τα ποσά του δανείου υπερβαίνουν κατά κανόνα τα όρια δανεισμού. Αυτοί οι τύποι δανείων είναι πιο επικίνδυνοι για έναν δανειστή, οπότε οι δανειολήπτες πρέπει συνήθως να εμφανίζουν μεγαλύτερα ρευστά διαθέσιμα, να κάνουν προκαταβολή από 10% έως 20% (ή περισσότερο) και να έχουν ισχυρή πίστωση.
Κυβερνητικά ασφαλισμένα δάνεια FHA
Οι αγοραστές χαμηλού έως μέτριου εισοδήματος που αγοράζουν ένα σπίτι για πρώτη φορά στρέφονται κατά κανόνα σε δάνεια που ασφαλίζονται από την Ομοσπονδιακή Διοίκηση Στέγασης όταν δεν μπορούν να τύχουν συμβατικού δανείου. Οι δανειολήπτες μπορούν να μειώσουν το 3, 5% της τιμής αγοράς του σπιτιού. Τα δάνεια FHA έχουν πιο χαλαρές απαιτήσεις πιστωτικού βαθμού από τα συμβατικά δάνεια. Ωστόσο, η FHA δεν δανείζει άμεσα χρήματα. εγγυάται δάνεια από εγκεκριμένους δανειστές της FHA. Ένα μειονέκτημα των δανείων FHA: Όλοι οι δανειολήπτες καταβάλλουν ένα προκαταρκτικό και ετήσιο ασφάλιστρο υποθηκών (MIP) - ένα είδος ασφάλισης υποθηκών που προστατεύει τον δανειστή από προεπιλογή δανειολήπτη - για τη διάρκεια ζωής του δανείου.
Τα δάνεια FHA είναι τα καλύτερα για τους δανειολήπτες χαμηλού έως μέτριου εισοδήματος που δεν μπορούν να επωφεληθούν από ένα συμβατικό προϊόν δανείου ή όποιος δεν μπορεί να αντέξει μια σημαντική προκαταβολή. Τα δάνεια FHA επιτρέπουν στο FICO να ξεπεράσει τα 500 για να πληρώσει 10% προκαταβολή - και τόσο χαμηλά όσο 580 για να δικαιούνται 3, 5% προκαταβολή.
Το Υπουργείο Υποθέσεων των Βετεράνων των ΗΠΑ εγγυάται στεγαστικά δάνεια για εξειδικευμένα μέλη υπηρεσιών που δεν απαιτούν προκαταβολή.
Τα κρατικά-ασφαλισμένα VA Δάνεια
Το αμερικανικό Υπουργείο Υποθέσεων Βετεράνων εγγυάται τα στεγαστικά δάνεια για τα εξειδικευμένα στρατιωτικά μέλη, τους βετεράνους και τους συζύγους τους. Οι δανειολήπτες μπορούν να χρηματοδοτήσουν το 100% του ποσού του δανείου χωρίς την απαιτούμενη προκαταβολή. Άλλες παροχές περιλαμβάνουν ένα ανώτατο όριο για το κόστος κλεισίματος (το οποίο μπορεί να καταβληθεί από τον πωλητή), χωρίς προμήθεια μεσίτη και χωρίς MIP. Τα δάνεια VA απαιτούν ένα "τέλος χρηματοδότησης", ένα ποσοστό του ποσού του δανείου που βοηθά στην αντιστάθμιση του κόστους για τους φορολογούμενους. Το τέλος χρηματοδότησης ποικίλλει ανάλογα με την κατηγορία στρατιωτικής σας υπηρεσίας και το ποσό δανείου. Τα παρακάτω μέλη της υπηρεσίας δεν υποχρεούνται να καταβάλλουν το τέλος χρηματοδότησης:
- Οι βετεράνοι που επωφελούνται από τις παροχές VA για μια μειονεξία που σχετίζεται με την υπηρεσία Οι Βέρροι που θα δικαιούνται αποζημίωση από τη VA για μια αναπηρία που σχετίζεται με την υπηρεσία, εάν δεν λαμβάνουν σύνταξη ή ενεργό εισόδημα Οι σύζυγοι των βετεράνων που πέθαναν στην υπηρεσία ή λόγω αναπηρίας που συνδέεται με την υπηρεσία
Τα δάνεια VA είναι τα καλύτερα για ενεργό ενεργό στρατιωτικό προσωπικό ή βετεράνους και τους συζύγους τους που επιθυμούν άκρως ανταγωνιστικούς όρους και ένα προϊόν ενυπόθηκων δανείων προσαρμοσμένο στις οικονομικές τους ανάγκες.
Κυβερνητικά ασφαλισμένα δάνεια USDA
Το Υπουργείο Γεωργίας των ΗΠΑ εγγυάται δάνεια για να βοηθήσουν την ιδιοκατοίκηση να είναι δυνατή για αγοραστές με χαμηλό εισόδημα σε αγροτικές περιοχές σε εθνικό επίπεδο. Αυτά τα δάνεια απαιτούν ελάχιστα ή και καθόλου χρήματα για τους ειδικευμένους δανειολήπτες-εφ 'όσον οι ιδιότητες πληρούν τους κανόνες επιλεξιμότητας του USDA.
Τα δάνεια USDA είναι τα καλύτερα για τους αγοραστές κατοικιών σε επιλέξιμες αγροτικές περιοχές που έχουν χαμηλότερα εισοδήματα, λίγα χρήματα που εξοικονομούνται για μια προκαταβολή και δεν μπορούν διαφορετικά να τύχουν συμβατικού δανειακού προϊόντος.
Τα δάνεια σταθερού επιτοκίου είναι τα καλύτερα για τους ανθρώπους που σκοπεύουν να ζήσουν στο σπίτι τους για μεγάλο χρονικό διάστημα.
Υποθήκες σταθερού επιτοκίου
Οι όροι υποθηκών, συμπεριλαμβανομένης της διάρκειας της αποπληρωμής, αποτελούν βασικό παράγοντα για το πώς ένας δανειστής καθορίζει τις τιμές του δανείου σας και το επιτόκιο σας. Τα δάνεια σταθερού επιτοκίου είναι αυτά που ακούγονται: ένα καθορισμένο επιτόκιο για τη διάρκεια του δανείου, συνήθως από 10 έως 30 χρόνια. Εάν θέλετε να εξοφλήσετε το σπίτι σας γρηγορότερα και να αντέξετε οικονομικά μια υψηλότερη μηνιαία πληρωμή, ένα βραχυπρόθεσμο δάνειο σταθερού επιτοκίου (για παράδειγμα 15 ή 20 χρόνια) σας βοηθά να ξυρίσετε χρόνο και πληρωμές τόκων. Θα δημιουργήσετε επίσης ισότητα στο σπίτι σας πολύ πιο γρήγορα.
Η επιλογή για μικρότερη υποθήκη καθορισμένης διάρκειας σημαίνει ότι οι μηνιαίες πληρωμές θα είναι υψηλότερες από ό, τι με ένα πιο μακροπρόθεσμο δάνειο. Τραβήξτε τους αριθμούς για να βεβαιωθείτε ότι ο προϋπολογισμός σας μπορεί να χειριστεί τις υψηλότερες πληρωμές. Μπορεί επίσης να θέλετε να συμπεριλάβετε και άλλους στόχους, όπως η αποταμίευση για συνταξιοδότηση ή ένα ταμείο έκτακτης ανάγκης.
Τα δάνεια σταθερού επιτοκίου είναι ιδανικά για τους αγοραστές που σκοπεύουν να παραμείνουν για πολλά χρόνια. Ένα σταθερό δάνειο διάρκειας 30 ετών μπορεί να σας δώσει χώρο για να αντιμετωπίσετε άλλες οικονομικές ανάγκες. Ωστόσο, εάν έχετε την όρεξη για μικρό κίνδυνο και τους πόρους και την πειθαρχία για να πληρώσετε την υποθήκη σας πιο γρήγορα, ένα 15ετές σταθερό δάνειο μπορεί να σας εξοικονομήσει σημαντικά από τόκους και να μειώσει την περίοδο αποπληρωμής σας στο μισό.
Οι υποθήκες ρυθμιζόμενου επιτοκίου είναι πιο ριψοκίνδυνες από αυτές με σταθερό επιτόκιο, αλλά μπορούν να έχουν νόημα αν σχεδιάζετε να πωλήσετε το σπίτι ή να αναχρηματοδοτήσετε την υποθήκη βραχυπρόθεσμα.
Προσαρμοστέα υποθήκη υποθηκών
Οι υποθήκες ρυθμιζόμενου επιτοκίου (ARM) έχουν σταθερό επιτόκιο για αρχική περίοδο τριών έως δέκα ετών, αλλά μετά την πάροδο της περιόδου αυτής, το επιτόκιο κυμαίνεται ανάλογα με τις συνθήκες της αγοράς. Αυτά τα δάνεια μπορεί να είναι επικίνδυνα αν δεν είστε σε θέση να πληρώσετε υψηλότερη μηνιαία πληρωμή υποθηκών μόλις το επιτόκιο αποκατασταθεί. Ορισμένα προϊόντα ARM έχουν ένα ανώτατο όριο ποσοστού που καθορίζει ότι η μηνιαία πληρωμή υποθηκών σας δεν μπορεί να υπερβεί ένα συγκεκριμένο ποσό. Εάν ναι, χτυπήστε τους αριθμούς για να βεβαιωθείτε ότι μπορείτε ενδεχομένως να χειριστείτε τυχόν αυξήσεις πληρωμών μέχρι εκείνο το σημείο. Μην υπολογίζετε να είστε σε θέση να πουλήσετε το σπίτι σας ή να αναχρηματοδοτήσετε την υποθήκη σας πριν την επαναφορά του ARM, επειδή οι συνθήκες της αγοράς και τα οικονομικά σας θα μπορούσαν να αλλάξουν.
Τα ARM είναι μια σταθερή επιλογή αν δεν σκοπεύετε να μείνετε σε ένα σπίτι πέρα από την αρχική περίοδο σταθερού επιτοκίου ή γνωρίζετε ότι σκοπεύετε να αναχρηματοδοτήσετε πριν την επαναφορά του δανείου. Γιατί; Τα επιτόκια για τα ΜΑΠ τείνουν να είναι χαμηλότερα από τα σταθερά επιτόκια κατά τα πρώτα έτη της αποπληρωμής, επομένως θα μπορούσατε να εξοικονομήσετε χιλιάδες δολάρια σε πληρωμές τόκων κατά τα πρώτα έτη της ιδιοκατοίκησης.
Προγράμματα πρώτης βοήθειας
Ειδικά προγράμματα που χρηματοδοτούνται από κράτη ή τοπικές αρχές στέγασης προσφέρουν βοήθεια ειδικά για τους πρώτους αγοραστές. Πολλά από αυτά τα προγράμματα είναι διαθέσιμα βάσει του εισοδήματος ή της οικονομικής ανάγκης των αγοραστών. Αυτά τα προγράμματα, τα οποία συνήθως προσφέρουν βοήθεια υπό μορφή επιχορηγήσεων προκαταβολής, μπορούν επίσης να εξοικονομήσουν σημαντικά χρήματα για τους δανειολήπτες για το κλείσιμο του κόστους.
Το αμερικανικό Υπουργείο Στέγασης και Αστικής Ανάπτυξης απαριθμεί τα προγράμματα πρώτης απασχόλησης από το κράτος. Επιλέξτε την κατάστασή σας και, στη συνέχεια, επιλέξτε "Homebuying Assistance" για να βρείτε το πλησιέστερο πρόγραμμα.
Υποθήκες για τους πρώτους αγοραστές
Όλα αυτά τα προγράμματα δανείων (με εξαίρεση τα προγράμματα πρώτης βοήθειας για homebuyer) είναι διαθέσιμα σε όλους τους αγοραστές κατοικιών, είτε πρόκειται για την πρώτη ή την τέταρτη φορά που αγοράζετε ένα σπίτι. Πολλοί άνθρωποι πιστεύουν ψευδώς ότι τα δάνεια FHA είναι διαθέσιμα μόνο για τους πρώτους αγοραστές, αλλά οι επαναλαμβανόμενοι δανειολήπτες μπορούν να πληρούν τις προϋποθέσεις για όσο διάστημα ο αγοραστής δεν έχει στην κατοχή του μια πρωτεύουσα κατοικία για τουλάχιστον τρία χρόνια που οδηγούν στην αγορά.
Επιλέγοντας το δάνειο που είναι το καλύτερο για την κατάστασή σας βασίζεται κυρίως στην οικονομική σας υγεία: το εισόδημά σας, το πιστωτικό ιστορικό και το σκορ σας, την απασχόληση και τους οικονομικούς στόχους. Οι υποθηκοί δανειστές μπορούν να βοηθήσουν να αναλύσουν τα οικονομικά σας για να βοηθήσουν στον προσδιορισμό των καλύτερων δανειακών προϊόντων. Μπορούν επίσης να σας βοηθήσουν να κατανοήσετε καλύτερα τις απαιτήσεις για τα προσόντα, οι οποίες τείνουν να είναι πολύπλοκες. Ένας υποστηρικτικός δανειστής ή ένας μεσίτης στεγαστικών δανείων μπορεί επίσης να σας δώσει για να βελτιώσετε τις στοχοθετημένες περιοχές των οικονομικών σας - για να σας βάλω στην ισχυρότερη δυνατή θέση για να πάρετε μια υποθήκη και να αγοράσετε ένα σπίτι.
Η κατώτατη γραμμή
Ανεξάρτητα από το είδος δανείου που επιλέγετε, ελέγξτε την πιστωτική σας έκθεση εκ των προτέρων για να δείτε πού βρίσκεστε. Έχετε δικαίωμα σε μία δωρεάν αναφορά πίστωσης από καθένα από τα τρία κύρια γραφεία παροχής στοιχείων κάθε χρόνο μέσω του annualcreditreport.com. Από εκεί, μπορείτε να εντοπίσετε και να διορθώσετε σφάλματα, να εργαστείτε για την εξόφληση χρέους και να βελτιώσετε οποιοδήποτε ιστορικό καθυστερημένων πληρωμών προτού προσεγγίσετε έναν δανειστή υποθηκών.
Μπορεί να είναι επωφελής η επιδίωξη χρηματοδότησης προτού λάβετε σοβαρά υπόψη την αναζήτηση κατοικιών και την πραγματοποίηση προσφορών. Γιατί; Θα μπορείτε να ενεργείτε πιο γρήγορα και να λαμβάνετε σοβαρότερα από τους πωλητές εάν έχετε μια επιστολή έγκρισης στο χέρι.
