Τι είναι το μη διαπραγματεύσιμο REIT;
Οι μη διαπραγματεύσιμες εταιρείες REIT δεν είναι εισηγμένες σε δημόσιες ανταλλαγές και μπορούν να παρέχουν στους επενδυτές μικρών επενδυτών πρόσβαση σε απρόσιτες επενδύσεις σε ακίνητα με φορολογικά οφέλη.
Βασικές τακτικές
- Τα μη διαπραγματεύσιμα REITs δεν είναι εισηγμένα σε δημόσια χρηματιστήρια και μπορούν να παρέχουν στους ιδιώτες επενδυτές πρόσβαση σε απρόσιτες επενδύσεις σε ακίνητα με φορολογικά οφέλη. Παρά το γεγονός ότι δεν θα εισαχθούν στο χρηματιστήριο, τα μη διαπραγματεύσιμα REITs θα πρέπει να εγγραφούν στην Επιτροπή Κεφαλαιαγοράς., περιοδικές κανονιστικές καταχωρίσεις. Όπως και τα REIT που διαπραγματεύονται σε χρηματιστήρια, τα μη διαπραγματεύσιμα REIT υπόκεινται στις ίδιες απαιτήσεις IRS που περιλαμβάνουν την επιστροφή τουλάχιστον 90% του φορολογητέου εισοδήματος στους μετόχους.
Κατανόηση του μη διαπραγματεύσιμου REIT
Μια μη διαπραγματεύσιμη REIT είναι μια μορφή μεθόδου επενδύσεων σε ακίνητα που έχει σχεδιαστεί για να μειώσει ή να εξαλείψει τον φόρο παρέχοντας παράλληλα αποδόσεις σε ακίνητα. Μια μη διαπραγματεύσιμη εταιρεία REIT δεν διαπραγματεύεται σε χρηματιστήριο αξιών και, λόγω αυτού, είναι αρκετά μη ρευστοποιήσιμη για μεγάλα χρονικά διαστήματα. Οι προμήθειες μπροστινού τέλους μπορούν να φτάσουν έως και 15%, πολύ υψηλότερες από τις μετοχές της REIT λόγω της περιορισμένης δευτερογενούς αγοράς.
Η προσδοκία οποιουδήποτε REIT είναι ότι ο επενδυτής θα δει τελικά τα έσοδα από το χαρτοφυλάκιο ακινήτων με το ενοίκιο να είναι η πιο κοινή πηγή εισοδήματος. Οι τύποι ιδιοκτησιών που επενδύει ένα μη διαπραγματεύσιμο REIT σε νωρίς μπορεί να είναι άγνωστοι για τους επενδυτές και οι αρχικές εξαγορές ακινήτων μπορούν να γίνουν μέσω μιας τυφλής ομάδας όπου οι επενδυτές δεν γνωρίζουν τα συγκεκριμένα ακίνητα που προστίθενται στο χαρτοφυλάκιο του προγράμματος.
Η πρόωρη εξόφληση ενός μη διαπραγματεύσιμου REIT μπορεί να οδηγήσει σε υψηλές αμοιβές που μπορούν να μειώσουν τη συνολική απόδοση. Όπως τα REIT που διαπραγματεύονται σε χρηματιστήρια, τα μη διαπραγματεύσιμα REIT υπόκεινται στις ίδιες απαιτήσεις IRS που περιλαμβάνουν την επιστροφή τουλάχιστον 90% του φορολογητέου εισοδήματος στους μετόχους. Οι επενδυτές τείνουν να αναζητούν Αμοιβαία Κεφάλαια με διαπραγμάτευση σε χρηματιστήρια και μη διαπραγματεύσιμα για διανομή εισοδήματός τους.
Παρά το γεγονός ότι δεν είναι εισηγμένες σε οποιεσδήποτε εθνικές χρηματιστηριακές αγορές, τα μη διαπραγματεύσιμα REIT πρέπει να είναι ακόμα καταχωρημένα στην Επιτροπή Κεφαλαιαγοράς (SEC). Είναι επίσης υποχρεωμένοι να κάνουν τακτικές, περιοδικές κανονιστικές καταχωρίσεις. Αυτό περιλαμβάνει τριμηνιαίες και ετήσιες εκθέσεις καθώς και την κατάθεση ενημερωτικού δελτίου.
Οι μη διαπραγματεύσιμες εταιρείες REIT θα μπορούσαν να παραμείνουν ρευστοποιήσιμες για χρόνια μετά την έναρξή τους, επειδή δεν αποτελούν αντικείμενο διαπραγμάτευσης σε εθνικά χρηματιστήρια και ενδέχεται να μην έχουν σταθερό εισόδημα στην αρχή. Οι περιοδικές κατανομές στους μετόχους των μη διαπραγματεύσιμων εταιρειών REIT μπορούν να επιδοτηθούν σε μεγάλο βαθμό από δανειακά κεφάλαια. Δεν είναι εγγυημένη η καταβολή τέτοιων διανομών και μπορεί να υπερβαίνει τις ταμειακές ροές εκμετάλλευσης των REIT. Το διοικητικό συμβούλιο της μη διαπραγματεύσιμης εταιρείας REIT μπορεί να αποφασίσει εάν θα καταβάλει ή όχι το ποσό της διανομής και ποιο ποσό θα δοθεί. Όταν ένα μη διαπραγματεύσιμο REIT αρχίζει να ξεκινάει, οι πρώιμες διανομές του ενδέχεται να προέρχονται εξ ολοκλήρου από την πρωτεύουσα που έβαλαν οι επενδυτές σε αυτό.
Πολλές μη διαπραγματεύσιμες εταιρείες REIT διαρθρώνονται με ένα ενσωματωμένο χρονοδιάγραμμα πριν από μία από τις δύο ενέργειες. Στο τέλος της περιόδου, το μη διαπραγματεύσιμο REIT πρέπει είτε να εισαχθεί στο χρηματιστήριο είτε να εκκαθαριστεί. Η αξία της επένδυσης που πραγματοποιήθηκε σε ένα τέτοιο REIT θα μπορούσε να μειωθεί ή να καταστεί άνευ αξίας κατά την εκκαθάριση του προγράμματος.
