Τι είναι η Propco (Εταιρεία Ιδιοκτησίας);
Μια εταιρία propco, η εταιρεία ιδιοκτησίας ή η εταιρεία prop είναι μια δευτερεύουσα οντότητα που δημιουργείται από μια επιχείρηση για να κατέχει και να διαχειρίζεται την ακίνητη περιουσία στην οποία ανήκει η επιχείρηση. Η Propcos δημιουργείται συνήθως ως θυγατρική εταιρεία που διατηρεί ή κατέχει ακίνητη περιουσία που παράγει εισόδημα από γονέα ή από εταιρεία (εταιρεία εκμετάλλευσης). Η εταιρεία ιδιοκτησίας κατέχει όλα τα ακίνητα και το σχετικό χρέος, παρέχοντας στη μητρική ή τη λειτουργική εταιρεία πλεονεκτήματα που σχετίζονται με θέματα χρηματοδότησης και αξιολόγησης πιστοληπτικής ικανότητας.
Κατανόηση του Propcos
Οι συμφωνίες Propco γίνονται σχεδόν πάντοτε για να εξασφαλιστεί η πιο ευνοϊκή χρηματοδότηση τόσο για την propco όσο και για την opco. Η propco μπορεί να χρηματοδοτήσει ένα πολύ υψηλότερο ποσό των ακίνητων περιουσιακών στοιχείων της σε πολύ πιο ανταγωνιστικές τιμές, καθώς η τράπεζα αποφασίζει για τα φυσικά περιουσιακά στοιχεία που παράγουν εισόδημα και όχι για τον πιο ρευστό κόσμο της εκτίμησης των επιχειρηματικών δραστηριοτήτων. Αυτό δημιουργεί σαφήνεια στην τράπεζα χρηματοδότησης και, με τη σειρά της, το opco καταργεί το κόστος μεταφοράς του ακίνητου από τα άμεσα βιβλία του.
Οι εταιρείες ακινήτων κάνουν τη χρηματοδότηση πιο ξεκάθαρη.
Κίνδυνοι μιας ρύθμισης Propco
Αυτός ο τύπος ρύθμισης propco-opco επιτρέπει στην εταιρεία εκμετάλλευσης να μισθώνει ή να μισθώνει ακίνητα από την εταιρεία ιδιοκτησίας. Στην πράξη, αυτό μοιάζει με πώληση και μίσθωση. Ωστόσο, η εταιρεία δεν παραιτείται ποτέ από το ακίνητο με κανέναν πραγματικό τρόπο, καθώς το propco και το opco είναι μέρος του ίδιου ομίλου εταιρειών. Ενώ αυτό ακούγεται σαν το εταιρικό ισοδύναμο του να έχετε το κέικ σας και να το τρώτε πάρα πολύ, μπορεί να υπάρχει ένα μειονέκτημα για τη δημιουργία ενός propco.
Αν μια επιχείρηση λειτουργεί από πολλαπλές τοποθεσίες και όχι από μια πρωτεύουσα, μια ρύθμιση propco κλειδώνει την εταιρεία σε μια κατάσταση όπου το κλείσιμο κάθε τοποθεσίας καθίσταται δυσκολότερο. Σε μια παραδοσιακή επιχειρησιακή εγκατάσταση, για παράδειγμα, μια εταιρεία μπορεί να επιλέξει να κλείσει μια τοποθεσία ή γραφείο με χαμηλή απόδοση και πιθανόν να πουλήσει το ακίνητο.
Αντίθετα, σε μια συμφωνία propco, η propco κατέχει το ακίνητο και δεν μπορεί να επιλέξει να πουλήσει το ακίνητο αν η αγορά δεν επιστρέψει αρκετά για να καλύψει τα χρέη. Ως αποτέλεσμα, το opco μπορεί να υποχρεούται να πληρώνει ενοίκιο σε ακίνητο, ακόμη και αν δεν το χρησιμοποιεί, επειδή η propco εξαρτάται από το εισόδημα αυτό για την εξυπηρέτηση του χρέους που χρηματοδοτείται από τα ακίνητα. Στην πραγματικότητα, ο split propco-opco γίνεται συνήθως για να κεφαλαιοποιήσει τη συνολική εταιρεία για επέκταση, έτσι οι εταιρείες θα καταλήξουν συχνά σε πολλαπλές τοποθεσίες μέσω της διαδικασίας.
Η Propco σε REIT Transitions
Επειδή ένα propco μπορεί να περιορίσει την ευελιξία του opco σε ορισμένες περιπτώσεις, η εταιρεία που λειτουργεί θα στρέφει μερικές φορές την εταιρία ιδιοκτησίας σαν επενδυτικό σύμπλεγμα ακινήτων (REIT) για να την μετατρέψει σε οντότητα της. Η δημιουργία μιας REIT έχει φορολογικά πλεονεκτήματα για τη μητρική εταιρεία, καθώς καταργεί τυχόν ζητήματα διπλής φορολογίας που θα μπορούσαν να προκύψουν με μια ρύθμιση propco-opco. Μόλις ξεκαθαρίσει, η propco μπορεί να δράσει όπως οποιαδήποτε άλλη REIT, προσθέτοντας ιδιότητες στο χαρτοφυλάκιό της που δεν σχετίζονται με την επιχειρηματική δραστηριότητα του opco.
