Τι είναι η επένδυση υποθηκών ακινήτων (REMIC);
Ο αγωγός επένδυσης υποθηκών ακινήτων (REMIC) είναι ένας φορέας ειδικού σκοπού (SPV) που χρησιμοποιείται για την κάλυψη ενυπόθηκων δανείων και την έκδοση τίτλων που εξασφαλίζονται με ενυπόθηκο δανεισμό (MBS).
Βασικές τακτικές
- Ένας επενδυτικός αγωγός υποθηκών ακινήτων (REMIC) είναι ένας φορέας ειδικού σκοπού (SPV) που χρησιμοποιείται για την κάλυψη ενυπόθηκων δανείων και την έκδοση τίτλων που εξασφαλίζονται με ενυπόθηκο δανεισμό (MBS). Οι συμβάσεις REMIC εγκρίθηκαν για πρώτη φορά με τη θέσπιση του νόμου περί φορολογικής μεταρρύθμισης του 1986.A (REMIC) μπορεί να οργανωθεί ως εταιρική σχέση, εμπιστοσύνη, εταιρεία ή ένωση και απαλλάσσεται από τους ομοσπονδιακούς φόρους.
Κατανόηση του υποδείγματος επενδύσεων υποθηκών ακίνητης περιουσίας (REMIC)
Οι αγωγές επένδυσης σε υποθήκες ακινήτων κατέχουν εμπορικά και στεγαστικά ενυπόθηκα στεγαστικά δάνεια σε εμπιστευτικά και εκδοτικά συμφέροντα σε αυτές τις τιτλοποιημένες υποθήκες προς επενδυτές. Παρόμοια με τις εγγυημένες υποθήκες (ΚΟΑ), οι REMIC συνδυάζουν μια ποικιλία ατομικών υποθηκών σε ομάδες με βάση τον κίνδυνο και τη λήξη, εκδίδοντας στη συνέχεια ομολογίες ή άλλες κινητές αξίες στους επενδυτές. Οι τίτλοι αυτοί τότε διαπραγματεύονται στη δευτερογενή αγορά ενυπόθηκων δανείων.
Οι συμβάσεις REMIC εγκρίθηκαν για πρώτη φορά με τη θέσπιση του νόμου περί φορολογικής μεταρρύθμισης του 1986. Ο αγωγός επένδυσης σε ακίνητα ακινήτων μπορεί να οργανωθεί ως εταιρική σχέση, trust, εταιρεία ή ένωση. Οι REMIC είναι ομοσπονδιακά απαλλασσόμενες από φόρους οντότητες, παρόλο που οι επενδυτές εξακολουθούν να υπόκεινται σε ατομική φορολογία εισοδήματος. Το καθεστώς απαλλαγής από φόρο ενός REMIC μπορεί να χαθεί εάν ένα δάνειο στην ομάδα του ανταλλάσσεται για ένα άλλο δάνειο. Οι ομοσπονδιακοί κανονισμοί απαιτούν τα δάνεια σε μια συγκεκριμένη ομάδα να είναι σταθερά. Με άλλα λόγια, τα δάνεια δεν μπορούν να τροποποιηθούν ή να ανταλλάξουν σημαντικά για διαφορετικά δάνεια με νέους όρους.
Οι Fannie Mae και Freddie Mac είναι μερικοί από τους σημαντικότερους εκδότες των REMIC.
Ζητήματα με την επένδυση υποθήκης ακίνητης περιουσίας (REMIC)
Μπορούν να τεθούν περιορισμοί στα εμπορικά ακίνητα που έχουν τιτλοποιηθεί από την REMIC. Αν ένας ιδιοκτήτης ακινήτου ενδιαφέρθηκε να βελτιώσει ένα ακίνητο που καλύπτεται από ένα τέτοιο δάνειο, θα μπορούσε να αντιμετωπίσει περιορισμούς που δεν του επιτρέπουν να αναλάβει δράση. Οι προγραμματισμένες ανακαινίσεις θα μπορούσαν να αλλάξουν σημαντικά την αξία της εξασφάλισης που εξασφάλισε το δάνειο, κάτι που δεν θα επιτρέπεται. Προτάθηκαν προτάσεις για την τροποποίηση των κανονισμών που περιορίζουν και περιορίζουν τις ανακαινίσεις αυτές. Στόχος ήταν να δοθεί στους ιδιοκτήτες ακινήτων εμπορικά δάνεια τιτλοποιημένα από την REMIC να βελτιώσουν και να βελτιώσουν τα ακίνητά τους για να γίνουν πιο ελκυστικά στην αγορά.
Για παράδειγμα, ο νόμος για τη βελτίωση των υποθηκών για επενδύσεις σε ακίνητα ακινήτων του 2009 προτάθηκε νομοθεσία που εισήχθη στο Κογκρέσο. Ο επιδιωκόμενος στόχος ήταν να ενημερωθούν οι κανόνες REMIC ώστε οι ιδιοκτήτες περιουσιακών στοιχείων των προβληματικών ακινήτων να τροποποιήσουν την ιδιοκτησία τους. Ειδικά επικεντρώθηκε σε ιδιόκτητα στεγαστικά δάνεια και περιουσιακά στοιχεία αποκλεισμού στο Πρόγραμμα Ανακούφισης Ατυχημάτων (TARP).
Η προτεινόμενη νομοθεσία περιελάμβανε δήλωση ότι οι τροποποιήσεις ιδιοκτησίας υπό τους όρους αυτούς δεν θα θεωρούνται ως απαγορευμένες συναλλαγές όπως περιγράφεται από την Υπηρεσία Εσωτερικών Εισοδημάτων. Το ενδιαφέρον για το REMIC θα εξακολουθούσε να αντιμετωπίζεται ως κανονικός τόκος και τα έσοδα που προέκυψαν από τροποποιήσεις του ακινήτου θα χειριζόταν το ίδιο σαν να εισπράχθηκαν μέσω ειδικών υποθηκών.
