Εάν αντιμετωπίζετε συνταξιοδότηση και δεν έχετε τα χρήματα που χρειάζεστε, σκεφτείτε να επενδύσετε σε ακίνητα.
Είναι αλήθεια ότι δεν είναι το πλεονέκτημα που έρχεται για πρώτη φορά στο νου. Αλλά το εισόδημα ακίνητης περιουσίας "μπορεί να αποτελέσει σημαντική γέφυρα για τη συνταξιοδότηση για όσους δεν είναι αρκετά για να συνταξιοδοτηθούν με την παραδοσιακή έννοια", λέει ο J. Camarda, επενδυτής σε ακίνητα και CIO του Jacksonville, με έδρα το Flaard Camarda Wealth Advisors.
Επειδή η ακίνητη περιουσία είναι μια τόσο αναποτελεσματική αγορά, είναι δυνατό να βρεθούν εκπληκτικές ευκαιρίες με πολύ υψηλές αποδόσεις της επένδυσης, λέει ο Camarda. Και αν μπορείτε να διαχειριστείτε το ακίνητο μόνοι σας, μπορείτε να εισπράξετε περισσότερα έσοδα. Αν αγοράσετε το σωστό ακίνητο στη σωστή τιμή και με τους σωστούς όρους, λέει, ένα ακίνητο μίσθωσης μπορεί να παράγει σημαντικά περισσότερα έσοδα από τις παραδοσιακές παθητικές επενδύσεις.
Βασικές τακτικές
- Η ενοικίαση ακινήτων μπορεί να είναι μια καλή πηγή εισοδήματος συνταξιοδότησης. Η σχετική αναποτελεσματικότητα της αγοράς ακινήτων μπορεί να παράγει ευκαιρίες που προσφέρουν ισχυρές αποδόσεις. Αν χρειάζεστε να δανειστείτε για να αγοράσετε ένα ακίνητο ενοικίασης, το κάνετε πριν συνταξιοδοτηθείτε. Η επιλογή μιας καλής θέσης είναι πιο σημαντικό από την εύρεση του φθηνότερου ακινήτου.Θα πρέπει να κοιτάξετε για να κερδίσετε περίπου 8% ετησίως για την επένδυσή σας, μετά το κόστος.
Πόσα χρήματα χρειάζεσαι?
Οι κατευθυντήριες γραμμές για τα ενυπόθηκα δάνεια απαιτούν συνήθως την πρόσληψη των αιτούντων και έχουν τουλάχιστον δύο έτη σταθερού ιστορικού απασχόλησης στο ίδιο επάγγελμα. Οι δανειστές απαιτούν επίσης σημαντική προκαταβολή, συνήθως 30% ή περισσότερο, εάν ο αγοραστής δεν θα καταλάβει την ιδιοκτησία, λέει ο John Walters του LeWalt Consulting Group στην Αγία Πετρούπολη της Φλόριντα.
Θυμηθείτε τα επαναλαμβανόμενα έξοδα
Αφού έχετε καταλάβει πώς θα αγοράσετε το ακίνητο, θα πρέπει να σκεφτείτε πώς θα καλύψετε τα επαναλαμβανόμενα έξοδα. Η κατοχή περιουσιακών στοιχείων σε ακίνητα είναι σαν να έχεις κύρια κατοικία, καθώς υπάρχουν μεταβλητά έξοδα εκτός της υποθήκης, λέει ο Rob Albertson, ένας πρακτορέας κατοικιών με Austin Fine Properties / PLR στο Ώστιν του Τέξας. Υπάρχει κόστος συντήρησης για μικρά αντικείμενα (όπως βρύσες με διαρροή) και σημαντικά αντικείμενα (όπως μια νέα στέγη).
Μην ξεχνάτε τα έξοδα που σχετίζονται με την εμπορία και την απώλεια εισοδήματος κατά τις περιόδους κενής θέσης και την αλλαγή μισθωτή. Ο Albertson λέει ότι δεν μπορεί να φτάσει πάνω από 92% ποσοστό πληρότητας στους υπολογισμούς σας, ακόμη και σε μια καυτή αγορά ενοικίου. Να είστε συντηρητικοί στις εκτιμήσεις σας σχετικά με τα έξοδα και τα έσοδα.
Φορολογικά Οφέλη και Υποχρεώσεις
Υπάρχουν επίσης φορολογικά οφέλη και υποχρεώσεις που πρέπει να ληφθούν υπόψη. "Ένα από τα κύρια οφέλη που συνδέονται με την ενοικίαση ακινήτων είναι η δυνατότητα να διεκδικήσετε μια έκπτωση απόσβεσης στην ομοσπονδιακή επιστροφή φόρου εισοδήματός σας", λέει ο Walters.
Οι αποσβέσεις μειώνουν την αξία της ιδιοκτησίας σας κάθε χρόνο για να προσεγγίσουν τη φθορά. Επίσης, μειώνει τον φορολογικό σας λογαριασμό κάθε χρόνο που το διεκδικείτε. Ωστόσο, μειώνει επίσης το κόστος σας, πράγμα που σημαίνει ότι θα μπορούσατε να πληρώσετε περισσότερους φόρους εάν πωλήσετε το ακίνητο με κέρδος.
Πρώτα απ 'όλα, συζητήστε για την οικονομική σκοπιμότητα των σχεδίων σας με ένα CPA, έναν δικηγόρο ακινήτων και έναν ασφαλιστικό πράκτορα για να δείτε πόσα θα κοστίσει όλα, λέει ο Leis.
Επιλέξτε μια τοποθεσία
Η αγορά φτηνών δεν θα σας βοηθήσει να κερδίσετε απόδοση της επένδυσής σας αν δεν μπορείτε να βρείτε ενοικιαστές που επιθυμούν να μισθώσουν το ακίνητο, σημειώνει η Jenny Usaj, διαχειριζόμενο μεσίτης και ιδιοκτήτης της Usaj Realty στο Ντένβερ, Κολοράντο.
"Ενώ η τιμή θα είναι υψηλότερη σε καλύτερες περιοχές, ο χρόνος μάρκετινγκ της ιδιοκτησίας θα μειωθεί καθώς και ο χρόνος που θα μπορούσε να μείνει κενός", λέει. Αν δεν είστε σίγουροι για το πού θα βρείτε ενοίκια, ξεκινήστε κοντά στο κέντρο της πόλης ή κοντά σε μια πανεπιστημιούπολη. Οι ενοικιαζόμενες κατοικίες συχνά ακολουθούν ευκαιρίες απασχόλησης."
Είναι επίσης σημαντικό να κοιτάξουμε γύρω από τη γειτονιά και να αγοράσουμε ένα ακίνητο που αντικατοπτρίζει την τρέχουσα δημογραφική έκταση της περιοχής, λέει ο Usaj. "Η περιοχή κατοικείται από μεμονωμένους ενήλικες ή οικογένειες; Μία κατοικία ενός υπνοδωματίου ή τριών υπνοδωματίων θα είναι πιο ελκυστική για τους ενοικιαστές σε κοντινή απόσταση; Και πάλι, προσέξτε να μην πηδήξετε στην καλύτερη συμφωνία στην αγορά. με τον τρόπο ζωής της περιοχής."
Τι θα κερδίσετε;
"Θέλετε να κερδίσετε τουλάχιστον το 8% από το κεφάλαιο που επενδύθηκε στο ενοίκιο, καθαρό από όλα τα έξοδα", λέει ο John Graves, διευθύνων σύμβουλος ανεξάρτητης RIA, συντάκτης του περιοδικού Retirement Journal και συγγραφέας της λύσης 7% Μπορείτε να απολαύσετε μια άνετη συνταξιοδότηση. " Τα έξοδα περιλαμβάνουν τις υποθήκες, τους φόρους, την ασφάλιση, τη συντήρηση, ένα τέλος διαχειρίσεως ιδιοκτησίας 10% και ένα επίδομα επιτόκιας 10%.
Πιθανά προβλήματα
Οι επενδυτές-ιδιοκτήτες ακινήτων θα μπορούσαν να αντιμετωπίσουν μια σειρά προβλημάτων, συμπεριλαμβανομένων των μισθωτών που δεν πληρώνουν, των υπερβολικών δαπανών συντήρησης και της δυσκολίας εύρεσης ενοικιαστών, λέει ο Cameron Novak, μεσίτης ακινήτων και ιδιοκτήτης του Homefinding Center στο Corona της Καλιφόρνια.
Η συνεργασία με έναν αξιόπιστο κτηματομεσίτη με αναφορές για την εύρεση της επένδυσής σας είναι επίσης σημαντική, λέει. Πολλοί δήμοι επιβάλλουν αυστηρούς κανονισμούς επιθεώρησης και τέλη στους ιδιοκτήτες που επιθυμούν να μετατρέψουν ιδιοκατοικίες σε ενοίκια, λέει ο John Braun, δικηγόρος ακινήτων με την Thomas Law Group στη Μινεάπολη και έναν έμπειρο επενδυτή ακίνητων περιουσιών.
Οι πιθανοί επενδυτές θα πρέπει να εξετάσουν αυτά τα ζητήματα πριν δεσμευτούν για μια αγορά. Θα πρέπει επίσης να γνωρίζουν ότι οι απαλλαγές για τα σπίτια δεν ισχύουν για επενδυτικά ακίνητα, πράγμα που μπορεί να σημαίνει υψηλότερους λογαριασμούς φόρου ακίνητης περιουσίας.
Η ενοικίαση ακινήτου δεν είναι εξ ολοκλήρου παθητική επένδυση. "Η κατοχή περιουσιακών στοιχείων σε ακίνητα δεν είναι υπόθεση ελεύθερης κυκλοφορίας, " λέει ο Albertson. "Αν δεν θέλετε να διαχειριστείτε το ακίνητο ή δεν μπορείτε, όπως και στην περίπτωση που ζείτε έξω από την πόλη, να ψάχνετε το 8% έως 10% των ακαθάριστων ενοικίων σας σε μια εταιρεία διαχείρισης για να καλύψετε τη συλλογή και την επισκευή του ενοικίου αιτήσεων."
Επιπλέον, οι ενδεχόμενοι ιδιοκτήτες θα πρέπει να αξιολογήσουν τις δικές τους ιδιοσυγκρασίες πριν περάσουν στην ιδιοκτησία, καθώς η δουλειά περιλαμβάνει την αντιμετώπιση ποικίλων προσωπικοτήτων.
Τέλος, η επιλογή του σωστού ενοικιαστή είναι το κλειδί. Ο σχολαστικός έλεγχος είναι κρίσιμος, λέει ο Albertson. "Αυτό είναι το πρόσωπο που εμπιστεύεστε το περιουσιακό στοιχείο συνταξιοδότησής σας, οπότε θα πρέπει να είστε βέβαιοι ότι δεν θέτετε τον εαυτό σας για καταστροφή ή πολυάριθμους πονοκεφάλους".
