Πώς λειτουργούν
Με μια αντίστροφη υποθήκη, ένας δανειστής κάνει πληρωμές στον ιδιοκτήτη σπιτιού με βάση ένα ποσοστό της αξίας στο σπίτι. Όταν ο ιδιοκτήτης του σπιτιού πεθαίνει ή μετακομίζει από το ακίνητο, μπορεί να συμβεί ένα από τα τρία πράγματα: (1) Ο ιδιοκτήτης σπιτιού ή οι κληρονόμοι του μπορούν να πουλήσουν το σπίτι για να πληρώσουν το δάνειο '(2) ο ιδιοκτήτης σπιτιού ή οι κληρονόμοι μπορούν να αναχρηματοδοτήσουν το υπάρχον δάνειο να κρατήσει το σπίτι? ή (3) ο δανειστής μπορεί να εξουσιοδοτηθεί να πουλήσει το σπίτι για να διακανονίσει το υπόλοιπο του δανείου.
Ενώ υπάρχουν διάφοροι τύποι αντιστρεπτέων στεγαστικών δανείων, συμπεριλαμβανομένων εκείνων που προσφέρονται από ιδιώτες δανειστές, έχουν γενικά τα ακόλουθα χαρακτηριστικά:
- Οι παλαιότεροι ιδιοκτήτες σπιτιών προσφέρονται μεγαλύτερα ποσά δανείων από τους νεότερους ιδιοκτήτες σπιτιού. Οι ακριβότερες κατοικίες πληρούν τις προϋποθέσεις για μεγαλύτερα δάνεια. Μια αντίστροφη υποθήκη πρέπει να είναι το κύριο χρέος έναντι του σπιτιού. Άλλοι δανειστές πρέπει να επιστραφούν ή να συμφωνήσουν να υποτάξουν τα δάνειά τους στον κύριο κάτοχο ενυπόθηκων δανείων. Τέλη χρηματοδότησης μπορούν να συμπεριληφθούν στο κόστος του δανείου. Ο δανειστής μπορεί να ζητήσει αποπληρωμή σε περίπτωση που ο ιδιοκτήτης σπιτιού αδυνατεί να διατηρήσει το ακίνητο, ασφαλισμένο, δεν καταβάλλει τους φόρους ακίνητης περιουσίας, κηρύσσει πτώχευση, εγκαταλείπει το ακίνητο ή διαπράττει απάτη. Ο δανειστής μπορεί επίσης να ζητήσει αποπληρωμή σε περίπτωση καταδίκης του σπιτιού ή εάν ο ιδιοκτήτης σπιτιού προσθέσει νέο ιδιοκτήτη στον τίτλο της ιδιοκτησίας, εκμισθώνει το σύνολο ή μέρος του ακινήτου, αλλάζει την ταξινόμηση της ζώνης ιδιοκτησίας ή αποσύρει πρόσθετα δάνεια έναντι του ακινήτου.
Δάνεια HECM
Αντίστροφα στεγαστικά δάνεια ήταν γύρω από τη δεκαετία του 1960, αλλά η πιο κοινή αντίστροφη υποθήκη είναι μια ομοσπονδιακά ασφαλισμένη υποθήκη μετατροπής κατοικίας (HECM). Αυτά τα ενυπόθηκα δάνεια προσφέρθηκαν για πρώτη φορά το 1989 και παρέχονται από το αμερικανικό υπουργείο Οικισμού και Αστικής Ανάπτυξης (HUD).
HECMs είναι τα μόνα αντίστροφη ενυπόθηκα δάνεια που εκδίδονται από την ομοσπονδιακή κυβέρνηση, η οποία περιορίζει το κόστος για τους δανειολήπτες και εγγυήσεις ότι οι δανειστές θα εκπληρώσει τις υποχρεώσεις. Το βασικό μειονέκτημα των HECMs είναι ότι το μέγιστο ποσό δανείου είναι περιορισμένο.
Μη δάνεια HECM
Τα αναχρηματοδοτούμενα ενυπόθηκα δάνεια εκτός HECM διατίθενται από διάφορα ιδρύματα δανεισμού. Το βασικό πλεονέκτημα αυτών των αντιστρεπτέων στεγαστικών δανείων είναι ότι προσφέρουν δάνεια σε ποσά υψηλότερα από το όριο του HEMC. Ένα από τα μειονεκτήματα των δανείων που δεν ανήκουν στο HECM είναι ότι δεν είναι ασφαλισμένα ομοσπονδιακά και μπορεί να είναι σημαντικά πιο ακριβό από τα δάνεια HECM.
Συνολικό ετήσιο κόστος δανείου
Παρόλο που το επιτόκιο μιας υποθήκης HECM καθορίζεται από την κυβέρνηση και το κόστος δημιουργίας ενός δανείου HECM περιορίζεται στο 2% της αξίας του σπιτιού, το συνολικό κόστος του δανείου μπορεί να ποικίλει ανάλογα με το δανειστή. Επιπλέον, αναζητώντας έναν δανειστή, οι οφειλέτες πρέπει να εξετάσουν το κόστος κλεισίματος τρίτων, την ασφάλιση υποθηκών και το τέλος εξυπηρέτησης.
Για να βοηθήσει τους δανειολήπτες να συγκρίνουν το κόστος των ενυπόθηκων δανείων, ο ομοσπονδιακός νόμος περί δανεισμού αλήθειας απαιτεί από τους παρόχους ενυπόθηκων δανείων να παρουσιάσουν τους δανειολήπτες με γνωστοποίηση κόστους με τη μορφή του συνολικού ετήσιου κόστους δανείου (TALC). Χρησιμοποιήστε αυτόν τον αριθμό κατά τη σύγκριση δανείων από διαφορετικούς προμηθευτές. έχετε μόνο κατά νου ότι το πραγματικό κόστος μιας αντίστροφης υποθήκης θα εξαρτηθεί σε μεγάλο βαθμό από τις επιλεγμένες επιλογές εισοδήματος
Επιλογές Εισοδήματος
Τα ενυπόθηκα δάνεια HECM παρέχουν την ευρύτερη ποικιλία επιλογών δημιουργίας εισοδήματος, συμπεριλαμβανομένων των πληρωμών κατ 'αποκοπή ποσών, πιστωτικών γραμμών, μηνιαίων προκαταβολών σε μετρητά ή οποιουδήποτε συνδυασμού αυτών.
Η πιστωτική γραμμή είναι ίσως το πιο ενδιαφέρον χαρακτηριστικό ενός δανείου HECM, επειδή το χρηματικό ποσό που διατίθεται στον δανειζόμενο αυξάνεται με την πάροδο του χρόνου κατά το ποσό των τόκων. Τα δάνεια εκτός HECM προσφέρουν λιγότερες επιλογές εισοδήματος. (Για άλλες επιλογές χρηματοδότησης από το σπίτι, διαβάστε τα Δάνεια Home-Equity: Τι πρέπει να ξέρετε .)
Επιτόκια
Το επιτόκιο των αντιστρεπτέων ενυπόθηκων δανείων της HECM συνδέεται με το ετήσιο επιτόκιο ασφαλείας του αμερικανικού Δημοσίου. Οι δανειολήπτες έχουν την επιλογή να επιλέξουν ένα επιτόκιο που μπορεί να αλλάζει κάθε χρόνο ή ένα που μπορεί να αλλάζει κάθε μήνα. Μια ετήσια ρυθμιζόμενη ισοτιμία μεταβάλλεται κατά τον ίδιο ρυθμό με οποιαδήποτε αύξηση ή μείωση του ετήσιου επιτοκίου ασφαλείας του αμερικανικού Δημοσίου. Αυτός ο ετήσιος ρυθμιζόμενος συντελεστής καλύπτεται σε 2% ετησίως ή κατά 5% στη διάρκεια του δανείου. Μια μηνιαία υποθήκη ρυθμιζόμενου επιτοκίου (ARM) ξεκινά με χαμηλότερο επιτόκιο από το ARM και προσαρμόζεται κάθε μήνα. Μπορεί να κινηθεί προς τα πάνω ή προς τα κάτω κατά 10% κατά τη διάρκεια του δανείου. (Για να μάθετε περισσότερα σχετικά με τα ARM, ανατρέξτε στην ενότητα ARMed and Dangerous .)
Πώς μπορεί να βοηθήσει η αντίστροφη υποθήκη: Μια μελέτη πραγματικού κόσμου
Σχεδόν οι μισοί ηλικιωμένοι άνω των 70 ετών που έχουν πιστωτική κάρτα δεν πληρώνουν πλήρως το υπόλοιπό τους κάθε μήνα, αλλά οι αντίστροφοι υποθήκες μπορούν να βοηθήσουν σε αυτό το πρόβλημα. Στο έγγραφο "Πώς εξορύσσονται τα εγχώρια κεφάλαια και τα υποσχέδια αναστροφής επηρεάζουν τα πιστωτικά αποτελέσματα των ανώτερων νοικοκυριών", ένα έγγραφο εργασίας που χρηματοδοτήθηκε από την αμερικανική υπηρεσία κοινωνικής ασφάλισης και δημοσιεύθηκε το Σεπτέμβριο του 2016 από το ερευνητικό κέντρο Michigan Retirement Research Center του Πανεπιστημίου του Μίσιγκαν, οι ερευνητές Stephanie Moulton, Donald Ο Haurin, ο Samuel Dodini και ο Maximilian D. Schmeiser διαπίστωσαν ότι το χρεόκι από ανακυκλούμενες πιστωτικές κάρτες πέφτει όταν οι ηλικιωμένοι παίρνουν αντίστροφη ενυπόθηκα δάνεια.
Οι παραβιάσεις πληρωμών και οι καθυστερήσεις πληρωμών χρεών καθίστανται επίσης λιγότερο συνηθισμένες, τουλάχιστον τα τρία χρόνια μετά την ανάληψη της αντίστροφης υποθήκης. Οι ηλικιωμένοι που αντιμετώπισαν πιστωτικό σοκ κατά τη διάρκεια των δύο ετών πριν από τη λήψη της αντίστροφης υποθήκης επωφελήθηκαν περισσότερο. (Οι ερευνητές καθόρισαν πιστωτικό σοκ ως πτώση πιστωτικού αποτελέσματος 25 μονάδων ή και περισσότερο.) Αυτές οι ηλικιωμένοι μπορεί να μην έχουν τύχει άλλου τύπου δάνειο εγχώριας δικαιοσύνης λόγω της πίστωσής τους. η εξειδίκευση για μια αντίστροφη υποθήκη δεν εξαρτάται από το πιστωτικό αποτέλεσμα ενός ανώτερου.
Η μελέτη διαπίστωσε ότι οι δανειζόμενοι με αντίστροφη ενυπόθηκη πίστωση μείωσαν το χρέος τους με πιστωτικές κάρτες περισσότερο από τους δανειολήπτες που έλαβαν άλλους τύπους δανείων σε εγχώρια δικαιοσύνη (κλειστά δάνεια εγχώριας δικαιοσύνης, πιστώσεις εγχώριας πίστωσης και αναχρηματοδοτήσεις εκταμίευσης). Τα προκαταβολικά ποσά και η αύξηση των μηνιαίων ταμειακών ροών που παρέχονταν από αντίστροφα ενυπόθηκα δάνεια βοήθησαν τους ηλικιωμένους να πληρώσουν το χρέος τους με πιστωτική κάρτα.
Σύμφωνα με τη μελέτη, οι ηλικιωμένοι που αποσύρθηκαν αρχικά 10.000 δολάρια με αντίστροφη υποθήκη, μείωσαν το χρέος πιστωτικών καρτών κατά $ 2.364 το πρώτο έτος μετά το δανεισμό του ποσού. Ο πρόσθετος δανεισμός είχε ως αποτέλεσμα ελάχιστες πρόσθετες χρεώσεις: για κάθε επιπλέον $ 10.000 που αποχώρησε μπροστά, οι ηλικιωμένοι κατέβαλαν άλλα $ 166 και για κάθε επιπλέον μηνιαία ταμειακή ροή $ 100 η αντίστροφη ενυπόθηκα δάνεια, οι ηλικιωμένοι κατέβαλαν επιπλέον χρέη $ 45 για ολόκληρο το έτος .
Αξίζει να σημειωθεί ότι αυτή η μελέτη καλύπτει τους δανειολήπτες που έκαναν αντίστροφη υποθήκη μεταξύ 2008 και 2011, μια μοναδική κακή περίοδο στην οικονομική ιστορία. Μια παρόμοια μελέτη που διεξάγεται σε μια περίοδο οικονομικής ευημερίας μπορεί να έχει διαφορετικά ευρήματα.
Οι ηλικιωμένοι θεωρούν μια αντίστροφη υποθήκη ως λύση για το χρέος της πιστωτικής κάρτας θα πρέπει να αξιολογούν εάν το ποσό των εγχώριων μετοχών που θα χάσουν με αντίστροφη τέλη υποθηκών και τόκοι αξίζει σε ό, τι αφορά το ποσό των πιστωτικών καρτών που θα εξοικονομήσουν. Αυτός είναι ένας πολύπλοκος υπολογισμός που επιτυγχάνεται καλύτερα από έναν λογιστή ή έναν οικονομικό προγραμματιστή. Μια αντίστροφη σύμβουλος ενυπόθηκων δανείων μπορεί να μην είναι αρκετά ενημερωμένη για να απαντήσει σε αυτή την ερώτηση
Η κατώτατη γραμμή
Η λήψη ενός δανείου ενάντια στο σπίτι σας είναι μια μεγάλη απόφαση που θα επηρεάσει τα τρέχοντα οικονομικά σας και το κτήμα που αφήνετε στους κληρονόμους σας. Υπάρχουν σημαντικές δαπάνες, συμπεριλαμβανομένης της προέλευσης των δανείων, της εξυπηρέτησης και των τόκων. Πρέπει επίσης να θυμάστε ότι, με μια αντίστροφη υποθήκη, το χρέος σας αυξάνεται με την πάροδο του χρόνου λόγω των τόκων του δανείου. Εάν αλλάξετε γνώμη σχετικά με το δάνειο, ή πρέπει να μετακινηθείτε από το ακίνητο για λόγους υγείας, τα έσοδα από την πώληση του ακινήτου χρησιμοποιούνται για την αποπληρωμή της αντίστροφης υποθήκης. Ανάλογα με το μέγεθος του δανείου και την αξία του ακινήτου, ενδέχεται να υπάρχουν λίγα ή καθόλου χρήματα μετά την εξόφληση του δανείου.
Πριν από τη λήψη μιας αντίστροφης υποθήκης, θα πρέπει να διερευνήσει το θέμα προσεκτικά, να συγκρίνει το κόστος από μια ποικιλία δανειστών και να διαβάσει όλα τα έγγραφα γνωστοποίησης. Ενώ η επένδυση των εσόδων από αντίστροφη υποθήκη γενικά δεν είναι σκόπιμη λόγω της ανάγκης να ανακτηθεί το κόστος του δανείου συν τους τόκους, το εισόδημα από αντίστροφη υποθήκη μπορεί να προσφέρει την ευκαιρία να επικεντρωθούν εκ νέου άλλα στοιχεία του επενδυτικού χαρτοφυλακίου σας. Πριν υποθέσετε την υποθήκη, εξετάστε την ταμειακή ροή που θα παρέχει η αντίστροφη υποθήκη και θα εξετάσετε τις συνέπειες αυτής της νέας πηγής εσόδων στη συνολική επενδυτική σας στρατηγική.
Για περισσότερες πληροφορίες, ανατρέξτε στην ενότητα Αντίστροφη υποθήκη υποθηκών .
