Υποχωρήστε. Η απλή αναφορά της λέξης αρκεί για να στείλει ρίγη κάτω από τις πλάτες των επενδυτών, των τραπεζιτών και των ιδιοκτητών σπιτιού. Και υπάρχει ένας πολύ καλός λόγος. Η ενυπόθηκη υποθήκη ήταν ένας από τους κύριους παράγοντες που οδήγησαν στη μεγάλη ύφεση. Αλλά φαίνονται να επιστρέφουν με ένα καινούργιο όνομα: τα ενυπόθηκα στεγαστικά δάνεια.
Υπάρχουν πολλά διαφορετικά είδη υποτομέων στεγαστικών δομών διαθέσιμων στην αγορά. Αλλά το τριαντάφυλλο με οποιοδήποτε άλλο όνομα μυρίζει τόσο γλυκιά; Αυτό μπορεί να μην συμβαίνει απαραίτητα. Διαβάστε παρακάτω για να μάθετε περισσότερα σχετικά με αυτά τα ενυπόθηκα δάνεια και τι αντιπροσωπεύουν.
Βασικές τακτικές
- Μια υποθήκη υποθήκη είναι ένας τύπος δανείου που χορηγείται σε άτομα με χαμηλή πιστωτική βαθμολογία που δεν θα είναι κατάλληλα για συμβατικά ενυπόθηκα στεγαστικά δάνεια. Τα ενυπόθηκα στεγαστικά δάνεια επιστρέφουν τώρα ως μη εξασφαλισμένα ενυπόθηκα στεγαστικά δάνεια. Οι υποθήκες σταθερού επιτοκίου, οι υποθήκες με επιτόκιο μόνο, οι κύριοι τύποι στεγαστικών δανείων υψηλού κινδύνου. Τα εν λόγω δάνεια εξακολουθούν να διατρέχουν μεγάλο κίνδυνο εξαιτίας του ενδεχόμενου αθέτησης από τον δανειολήπτη. Τα νέα στεγαστικά δάνεια έχουν περιορισμούς που έχουν επιβληθεί σε αυτά και πρέπει να είναι κατάλληλα αναληφθέντα.
Τι είναι μια υποθήκη υποθήκη;
Μια στεγαστική υποθήκη είναι ένας τύπος δανείου που χορηγείται σε άτομα με χαμηλή πιστοληπτική ικανότητα - 640 ή λιγότερο και συχνά κάτω από 600 - οι οποίοι, λόγω των ελλιπών πιστωτικών τους ιστοριών, δεν θα είναι σε θέση να πληρούν τις προϋποθέσεις για συμβατικές υποθήκες.
Υπάρχει ένα μεγάλο ποσό κινδύνου που συνδέεται με οποιαδήποτε υποθήκη υποθήκη υποθήκη. Ο όρος «subprime» αναφέρεται μόνο στους δανειολήπτες και στην οικονομική τους κατάσταση και όχι στο ίδιο το δάνειο. Οι δανειολήπτες με χαμηλή πιστοληπτική διαβάθμιση είναι πιο πιθανό να χρεοκοπούν από εκείνους που έχουν υψηλότερα πιστωτικά αποτελέσματα. Επειδή οι δανειολήπτες χαμηλού κινδύνου παρουσιάζουν μεγαλύτερο κίνδυνο για τους δανειστές, τα ενυπόθηκα δάνεια χαμηλού κινδύνου συνήθως χρεώνουν επιτόκια υψηλότερα από το βασικό επιτόκιο δανεισμού. Τα επιτόκια των ενυπόθηκων στεγαστικών δανείων καθορίζονται από διάφορους παράγοντες: προκαταβολή, πιστωτικό αποτέλεσμα, καθυστερημένες πληρωμές και καθυστερήσεις στην πιστωτική έκθεση του δανειολήπτη.
Τύποι υποεπενδυτικών υποθηκών
Οι κυριότεροι τύποι στεγαστικών δανείων τύπου subprime περιλαμβάνουν στεγαστικά δάνεια σταθερού επιτοκίου με όρους 40 έως 50 ετών, υποθήκες με επιτόκιο μόνο και στεγαστικά δάνεια ρυθμιζόμενου επιτοκίου (ARMs).
Υποθήκες σταθερού επιτοκίου
Ένας άλλος τύπος ενυπόθηκου στεγαστικού δανείου είναι μια υποθήκη πάγιου επιτοκίου, η οποία χορηγείται για περίοδο 40 ή 50 ετών, σε αντίθεση με την κανονική περίοδο των 30 ετών. Αυτή η μακρά διάρκεια δανείου μειώνει τις μηνιαίες πληρωμές του δανειολήπτη, αλλά είναι πιθανότερο να συνοδεύεται από υψηλότερο επιτόκιο. Τα διαθέσιμα επιτόκια για τα ενυπόθηκα δάνεια σταθερού επιτοκίου μπορούν να διαφέρουν σημαντικά από τον δανειστή στον δανειστή. Για να ερευνήσετε τα καλύτερα διαθέσιμα επιτόκια, χρησιμοποιήστε ένα εργαλείο όπως έναν αριθμομηχανή υποθηκών.
Προσαρμοστέα υποθήκη υποθηκών
Μια υποθήκη ρυθμιζόμενου επιτοκίου ξεκινάει με ένα σταθερό επιτόκιο και αργότερα, κατά τη διάρκεια του δανείου, μεταβαίνει σε κυμαινόμενο επιτόκιο. Ένα κοινό παράδειγμα είναι το 2/28 ARM. Το 2/28 ARM είναι μια υποθήκη 30 ετών με σταθερό επιτόκιο για δύο χρόνια πριν την αναπροσαρμογή. Μια άλλη τυπική έκδοση του δανείου ARM, το 3/27 ARM, έχει σταθερό επιτόκιο για τρία χρόνια πριν μεταβληθεί.
Σε αυτούς τους τύπους δανείων, το κυμαινόμενο επιτόκιο καθορίζεται με βάση δείκτη συν περιθώριο. Ένας ευρέως χρησιμοποιούμενος δείκτης είναι το ICE LIBOR. Με τα ARM, οι μηνιαίες πληρωμές του δανειολήπτη είναι συνήθως χαμηλότερες κατά την αρχική περίοδο. Ωστόσο, όταν τα στεγαστικά δάνεια επαναφέρονται στο υψηλότερο, μεταβλητό επιτόκιο, οι πληρωμές υποθηκών αυξάνονται συνήθως σημαντικά. Φυσικά, το επιτόκιο θα μπορούσε να μειωθεί με την πάροδο του χρόνου, ανάλογα με τον δείκτη και τις οικονομικές συνθήκες, γεγονός που με τη σειρά του θα συρρικνούσε το ποσό της πληρωμής.
Οι ΑΡΜ διαδραμάτισαν τεράστιο ρόλο στην κρίση. Όταν οι τιμές των κατοικιών άρχισαν να πέφτουν, πολλοί ιδιοκτήτες σπιτιού κατανοούσαν ότι τα σπίτια τους δεν άξιζαν το ποσό της τιμής αγοράς. Αυτό, σε συνδυασμό με την άνοδο των επιτοκίων, οδήγησε σε τεράστιο ποσό αθέτησης υποχρεώσεων. Αυτό οδήγησε σε δραστική αύξηση του αριθμού των κατασχέσεων των ενυπόθηκων στεγαστικών δανείων τον Αύγουστο του 2006 και στην έκρηξη της φούσκας των ακινήτων που ακολούθησε το επόμενο έτος
Υποθήκες μόνο από τόκους
Ο τρίτος τύπος ενυπόθηκου στεγαστικού δανείου είναι μια ενυπόθηκη πίστωση. Για την αρχική διάρκεια του δανείου, που είναι συνήθως πέντε, επτά ή δέκα χρόνια, οι πληρωμές κεφαλαίου αναβάλλονται, οπότε ο οφειλέτης πληρώνει μόνο τους τόκους. Μπορεί να επιλέξει να κάνει πληρωμές προς τον κύριο υπόχρεο, αλλά αυτές οι πληρωμές δεν απαιτούνται.
Όταν λήξει αυτός ο όρος, ο οφειλέτης αρχίζει να πληρώνει τον κύριο υπόχρεο ή μπορεί να επιλέξει να αναχρηματοδοτήσει την υποθήκη. Αυτό μπορεί να είναι μια έξυπνη επιλογή για έναν δανειολήπτη εάν το εισόδημά του τείνει να κυμαίνεται από έτος σε έτος, ή αν θα ήθελε να αγοράσει ένα σπίτι και αναμένει το εισόδημά του να αυξηθεί μέσα σε λίγα χρόνια.
Αξιοπρέπεια Υποθήκες
Η υποθήκη αξιοπρέπειας είναι ένας νέος τύπος στεγαστικού δανείου, στον οποίο ο δανειολήπτης καταβάλλει προκαταβολή περίπου 10% και συμφωνεί να καταβάλει υψηλότερο επιτόκιο για καθορισμένη περίοδο, συνήθως για πέντε χρόνια. Αν κάνει τις μηνιαίες πληρωμές εγκαίρως, μετά από πέντε χρόνια, το ποσό που έχει καταβληθεί για τόκους πηγαίνει προς τη μείωση του υπολοίπου της υποθήκης και το επιτόκιο μειώνεται στο βασικό επιτόκιο.
Subprime Στεγαστικό
Υποθήκες Στεγαστικά σήμερα
Μετά την έκρηξη της φούσκας της κατοικίας, ήταν σχεδόν αδύνατο για κάποιον με πιστωτικό αποτέλεσμα κάτω από 640 να αποκτήσει ένα στεγαστικό δάνειο. Με την σταθεροποίηση της οικονομίας, οι ενυπόθηκες στεγαστικές πιστώσεις επιστρέφουν. Η ζήτηση από τους ιδιοκτήτες σπιτιού και τους δανειστές αυξάνεται για αυτά τα είδη των στεγαστικών δανείων. Η Wells Fargo πήρε επίσης θέση στη νέα τράπεζα υποεπενδύσεων. Η τράπεζα τώρα εγκρίνει τους πιθανούς αγοραστές κατοικιών με βαθμολογίες πιστοληπτικής ικανότητας μόλις 600 για τα δάνεια της Federal Housing Administration (FHA).
Αυτή τη φορά, όμως, το Γραφείο Προστασίας Χρηματοοικονομικών Καταναλωτών (CFPB) θέτει περιορισμούς σε αυτές τις υποθήκες. Οι δυνητικοί αγοραστές κατοικιών πρέπει να λαμβάνουν συμβουλές από το homebuyer από έναν εκπρόσωπο ο οποίος έχει εγκριθεί από το Υπουργείο Στέγασης και Αστικής Ανάπτυξης των ΗΠΑ. Άλλοι περιορισμοί που επιβάλλονται σε αυτές τις νέες υποθήκες χαμηλού κινδύνου περιορίζουν τις αυξήσεις των επιτοκίων και τους άλλους όρους του δανείου. Όλα τα δάνεια πρέπει επίσης να είναι κατάλληλα αναληφθέντα.
Τα νέα στεγαστικά δάνεια χαμηλού κινδύνου περιορίζουν τις αυξήσεις των επιτοκίων και τους άλλους όρους του δανείου.
Επίσης επιστρέφουν με αυξημένο κόστος. Τώρα, τα ενυπόθηκα δάνεια χαμηλού κινδύνου προσφέρονται με επιτόκια που κυμαίνονται από 8% έως 10% και ενδέχεται να απαιτούν προκαταβολές ύψους 25% έως 35%.
Οι υποθήκες υποθήκης είναι επικίνδυνες
Δεδομένου ότι αυτά τα ενυπόθηκα δάνεια είναι ειδικά για άτομα που δεν πληρούν τις προϋποθέσεις για υποθήκη βασικού επιτοκίου - που συνήθως σημαίνει ότι ο δανειολήπτης θα έχει έναν δύσκολο χρόνο να πληρώσει το δάνειο πίσω - ο οργανισμός ή ο τραπεζικός δανεισμός τα χρήματα έχουν το δικαίωμα να χρεώνουν υψηλά επιτόκια πρόσθετο κίνητρο για τον οφειλέτη να πληρώσει εγκαίρως. Αλλά όταν οι άνθρωποι που μπορεί να είχαν ήδη προβλήματα με το χρέος στο παρελθόν να πάρουν αυτά τα δάνεια, αντιμετωπίζουν ένα πιο δύσκολο, για να μην αναφέρουμε ακριβό μέλλον από όσους έχουν καλές πιστωτικές αποδόσεις και μπορούν να αντέξουν τα δάνεια με πιο λογικά επιτόκια.
Υποχωρήστε την υποβάθμιση των υποθηκών
Τα ενυπόθηκα στεγαστικά δάνεια και η κατάρρευση των υψηλών επιτοκίων είναι συνήθως οι ένοχοι που ονομάστηκαν για την έναρξη της Μεγάλης Υφέσεως.
Πολλοί δανειστές ήταν φιλελεύθεροι στη χορήγηση αυτών των δανείων από το 2004 έως το 2006, ως αποτέλεσμα των χαμηλότερων επιτοκίων, της υψηλής ρευστότητας κεφαλαίου και της ευκαιρίας να αποκομίσουν μεγάλο κέρδος. Με την επέκταση αυτών των δανείων υψηλότερου κινδύνου, οι δανειστές χρεώθηκαν υψηλότερα επιτόκια για να αντισταθμίσουν τον πρόσθετο κίνδυνο που ανέλαβαν. Χρηματοδότησαν επίσης τα στεγαστικά δάνεια συγκεντρώνοντάς τα και έπειτα τα πώλησαν στους επενδυτές ως ανασυγκροτημένες επενδύσεις. Η μεγάλη αύξηση των ανθρώπων που θα μπορούσαν ξαφνικά να επιχορηγήσουν στεγαστικά δάνεια οδήγησε σε έλλειψη στέγης, η οποία αύξησε τις τιμές κατοικιών και, κατά συνέπεια, το ποσό της χρηματοδότησης που θα επιθυμούσαν οι ιδιοκτήτες σπιτιού.
Φαινόταν σαν μια συνεχώς ανοδική σπείρα. Το μειονέκτημα ήταν ότι τα δάνεια χορηγούνταν σε ανθρώπους που δεν μπορούσαν να τους πληρώσουν. Όταν τεράστιοι αριθμοί άρχισαν να χρεοκοπούν τα στεγαστικά δάνεια και το ποσοστό των κατασχέσεων κατοικιών αυξήθηκε στα ύψη, οι δανειστές έχαναν όλα τα χρήματα που επέκτειναν. Το ίδιο συνέβη και με πολλά χρηματοπιστωτικά ιδρύματα που επένδυσαν έντονα στα τιτλοποιημένα πακέτα στεγαστικών δανείων. Πολλοί αντιμετώπισαν ακραίες οικονομικές δυσκολίες - ακόμη και πτώχευση.
Η κρίση των ενυπόθηκων στεγαστικών δανείων συνεχίστηκε από το 2007 έως το 2010, μεταβάλλοντας την παγκόσμια ύφεση καθώς τα αποτελέσματά της εκπέμπονταν σε χρηματοπιστωτικές αγορές και οικονομίες σε όλο τον κόσμο.
Η κατώτατη γραμμή
Παρόλο που ο δανεισμός με υψηλό επιτόκιο αυξάνει τον αριθμό των ατόμων που μπορούν να αγοράσουν σπίτια, καθιστά πιο δύσκολο για τους ανθρώπους να το κάνουν και αυξάνει τις πιθανότητες να υποστούν αθέτηση των δανείων τους. Η αθέτηση υποχρεώσεων βλάπτει τόσο τον δανειολήπτη όσο και τον πιστωτικό του δείκτη, καθώς και τον δανειστή.
Οι υπερασπιστές των νέων στεγαστικών δανείων υποδεικνύουν ότι οι αγοραστές κατοικιών δεν υποχρεούνται να καταβάλλουν επ 'αόριστον αυτά τα υψηλά ποσοστά επιτοκίων. Μόλις οι αγοραστές μπορούν να αποδείξουν ότι είναι σε θέση να πληρώσουν τις υποθήκες τους εγκαίρως, τα πιστωτικά τους αποτελέσματα θα πρέπει να αυξηθούν και μπορούν να αναχρηματοδοτήσουν τα στεγαστικά δάνεια τους με χαμηλότερα τέλη. Πράγματι, πολλοί άνθρωποι που παίρνουν ARMs στοιχηματίζουν στο γεγονός ότι από τη στιγμή που ο μεταβλητός ρυθμός θα εισέλθει, θα έχουν καθαρίσει την πιστωτική τους έκθεση στο βαθμό που θα πληρούν τις προϋποθέσεις για μια νέα, πιο συμφέρουσα χρηματοδότηση.
