Τι είναι μια υποθήκη κοινής εκτίμησης (SAM);
Μια κοινή υποθήκη υποτίμησης (SAM) είναι όταν ο δανειολήπτης ή ο αγοραστής ενός σπιτιού μοιράζεται ένα ποσοστό της ανατίμησης στην αξία του σπιτιού με τον δανειστή. Σε αντάλλαγμα αυτής της πρόσθετης αποζημίωσης, ο δανειστής συμφωνεί να χρεώσει ένα επιτόκιο που είναι χαμηλότερο από το ισχύον επιτόκιο της αγοράς.
Κατανόηση μιας κοινής υποθήκης υποτίμησης
Μια κοινή υποθήκη εκτίμησης (SAM) διαφέρει από την τακτική υποθήκη κατά τη μεταπώληση του ακινήτου. Με μια τυποποιημένη υποθήκη, ο οφειλέτης καταβάλλει στον δανειστή τον οφειλόμενο για το δάνειο κύριο συν τόκους για ένα καθορισμένο αριθμό ετών. Όταν ο δανειολήπτης πωλεί το σπίτι, τα έσοδα από την πώληση χρησιμοποιούνται για την εξόφληση της υποθήκης εάν υπάρχει ακόμη υπόλοιπο οφειλόμενο στην τράπεζα.
Για παράδειγμα, ας πούμε ότι ένας ιδιοκτήτης σπιτιού χρηματοδότησε $ 300.000, και στο τέλος της υποθήκης, ο δανειολήπτης έχει πληρώσει το δάνειο. Ας υποθέσουμε ότι η αξία του σπιτιού έχει αυξηθεί από $ 300.000 σε $ 360.000 ή 20%. Ο δανειολήπτης διατηρεί το κέρδος 20% καθώς και τα έσοδα από την πώληση.
Με ένα SAM, ο δανειολήπτης συμφωνεί να δώσει ένα μέρος της εκτιμώμενης αξίας του σπιτιού στον δανειστή όταν ο δανειολήπτης πουλάει το σπίτι, καθώς και την αποπληρωμή της υποθήκης. Το εκτιμώμενο ποσό που πληρώνεται στην τράπεζα ονομάζεται ενδεχόμενος τόκος επειδή δίνετε στον δανειστή ένα ενδιαφέρον για την εκτιμώμενη αξία του ακινήτου. Το ενδεχόμενο συμφέρον συμφωνείται εκ των προτέρων και οφείλεται στον δανειστή κατά την πώληση του ακινήτου. Η τράπεζα συνήθως προσφέρει χαμηλότερο επιτόκιο σε ένα SAM.
Χρησιμοποιώντας το προηγούμενο παράδειγμα, ας υποθέσουμε ότι ο δανειολήπτης συνήψε μια υποθήκη κοινής εκτίμησης με την τράπεζα, η οποία έχει μια ενδεχόμενη ρήτρα ύψους 25%. Αν θυμάστε, η αξία του σπιτιού εκτιμήθηκε από $ 300.000 έως $ 360.000 για κέρδος αξίας 60.000 δολαρίων. Σύμφωνα με τις οδηγίες SAM, ο ιδιοκτήτης σπιτιού θα πληρώσει στην τράπεζα 25% ή 15.000 δολάρια από την αξία των 60.000 δολαρίων αξίας.
Βασικές τακτικές
- Μια κοινή υποθήκη υποτίμησης (SAM) είναι όταν ο δανειολήπτης ή ο αγοραστής μιας κατοικίας μοιράζεται ένα ποσοστό της ανατίμησης στην αξία του σπιτιού με τον δανειστή. Σε αντάλλαγμα αυτής της πρόσθετης αποζημίωσης, ο δανειστής συμφωνεί να χρεώσει ένα επιτόκιο που είναι χαμηλότερο από το ισχύον το επιτόκιο της αγοράς. Μια κοινή υποθήκη ανατίμησης μπορεί να έχει μια ρήτρα σταδιακής εξόδου μετά από ένα καθορισμένο αριθμό ετών.
Παραλλαγές της υποτιθέμενης εκτίμησης υποθηκών
Οι υποθήκες κοινής εκτίμησης μπορούν να έχουν ενσωματωμένα διάφορα κονδύλια. Ένα SAM μπορεί να περιλαμβάνει μια ρήτρα σταδιακής κατάργησης, με την οποία θα μπορούσε να εξαλείψει πλήρως ή να μειώσει το ποσοστό που καταβλήθηκε στον δανειστή με την πάροδο του χρόνου. Η ρήτρα ενθαρρύνει τον ιδιοκτήτη να μην πωλήσει το ακίνητο και να επιστρέψει το ενυπόθηκο δάνειο. Με ορισμένες ρήτρες, το ενδεχόμενο συμφέρον θα μπορούσε να εξαλειφθεί πλήρως, οπότε ο ιδιοκτήτης δεν οφείλει τίποτε κατά τη στιγμή της πώλησης.
Μια άλλη παραλλαγή της ρήτρας σταδιακής κατάργησης μπορεί να προβλέπει ότι ο δανειολήπτης πληρώνει ένα ποσοστό ανατίμησης της τιμής κατοικίας μόνο εάν το σπίτι πωλείται εντός των πρώτων ετών. Μια τυπική περίοδος σταδιακής κατάργησης θα ορίζει ότι το 25% της ανατίμησης αξίας θα καταβάλλεται στον δανειστή εάν ο δανειολήπτης πωλεί εντός πέντε ετών.
Η ιδανική κατάσταση για τον δανειολήπτη θα ήταν να κρατήσει το σπίτι για πέντε χρόνια και αν υπάρχει αύξηση της αξίας, να το πουλήσει μετά το πέμπτο έτος αφού ο οφειλέτης θα κρατήσει όλη την ανατίμηση των τιμών. Ωστόσο, μπορεί να υπάρχουν κίνδυνοι για τον δανειολήπτη. Εάν ένας δανειολήπτης δεν πουλήσει το σπίτι και κρατήσει την ιδιοκτησία μέχρι να λήξει η υποθήκη, ενδέχεται να χρειαστεί να καταβάλει στην τράπεζα το μερίδιο της ανατιμημένης αξίας - εάν δεν υπάρχει ρήτρα σταδιακής εξόδου.
Από την άλλη πλευρά, τα SAM βοηθούν τους δανειστές να ανακτήσουν τυχόν χαμένο ενδιαφέρον εάν ένας δανειολήπτης πωλεί το ακίνητο πριν από την αποπληρωμή της υποθήκης. Οι τράπεζες κερδίζουν χρήματα για τους τόκους που χρεώνονται σε ενυπόθηκο δάνειο και εάν ο αγοραστής πουλάει το σπίτι, η τράπεζα χάνει οποιεσδήποτε μελλοντικές πληρωμές τόκων. Μια κοινή υποθήκη ανατίμησης συμβάλλει στην αντιστάθμιση μέρους της απώλειας τόκων από το δάνειο αν το ακίνητο πωληθεί.
Κοινές εκτιμήσεις υποθηκών στην πράξη
Οι κοινές υποθήκες εκτίμησης χρησιμοποιούνται μερικές φορές με επενδυτές ακίνητων περιουσιών και σπιτάκια. Τα Flippers είναι εκείνοι οι επενδυτές που αγοράζουν και ανακαινίζουν ένα ακίνητο με την ελπίδα να μετατρέψουν κέρδη. Τα SAM για τα πτερύγια τείνουν να λειτουργούν καλύτερα σε μια αυξανόμενη αγορά ακινήτων. Ωστόσο, αυτός ο τύπος στεγαστικού δανείου έχει συχνά ένα χρονικό όριο για την εξόφληση του υπολοίπου. Τα ακίνητα που δεν πωλούνται εντός της προθεσμίας συνήθως έχουν αναχρηματοδότηση του εναπομένοντος υπολοίπου με το ισχύον επιτόκιο της αγοράς.
Μια άλλη χρήση για μια κοινή υποθήκη εκτίμησης είναι όταν ένα στεγαστικό δάνειο υπερβαίνει την αξία του σπιτιού, ή είναι υποβρύχιο. Μια υποβρύχια υποθήκη μπορεί να συμβεί εάν η αγορά κατοικίας μειωθεί μετά την αγορά κατοικίας. Η τράπεζα μπορεί να προσφέρει μια τροποποίηση δανείου για να μειώσει το χρέος των ενυπόθηκων δανείων ώστε να ταιριάζει με τη χαμηλότερη αγοραία αξία του σπιτιού. Σε αντάλλαγμα, η τράπεζα θα μπορούσε να ζητήσει το δάνειο να τροποποιηθεί σε μια κοινή υποθήκη ανατίμησης.
Ωστόσο, μπορεί να υπάρξουν διάφορα φορολογικά ζητήματα με τα SAM, σύμφωνα με τα οποία οι δανειστές ενδέχεται να μην έχουν την ίδια φορολογική μεταχείριση για το εκτιμώμενο κέρδος ως δανειολήπτες. Ως αποτέλεσμα, είναι σημαντικό να επικοινωνήσετε με έναν φορολογικό σύμβουλο ή λογιστή για να διευκρινίσετε αν αξίζει να ακολουθήσετε μια κοινή υποθήκη εκτίμησης.
