Πίνακας περιεχομένων
- Τι είναι μια σύντομη πώληση;
- Πώς λειτουργεί μια σύντομη πώληση
- Πώς εξαλείφεται ο αποκλεισμός
- Βήματα για μια σύντομη πώληση
- Η σύντομη σύμβαση πώλησης
- Υπέρ και κατά
- Παγίδες που πρέπει να αποφύγετε σε μια σύντομη πώληση
- Ο καλύτερος πράκτορας για μια σύντομη πώληση
- Παζάρι για τις τιμές
- Συνέχισε να ψάχνεις
- Καλή δουλειά ή κακό;
Τι είναι μια σύντομη πώληση;
Μια σύντομη πώληση είναι μια κατοικία που είναι διαθέσιμη σε τιμή αγοράς που είναι μικρότερη από το ποσό που οφείλεται από τον σημερινό ιδιοκτήτη της.
Η συναλλαγή ωφελεί την τράπεζα επιτρέποντάς της να αποφύγει την ανάκτηση του σπιτιού σε αποκλεισμό, το οποίο είναι δαπανηρό και χρονοβόρο. Ο πωλητής αποφεύγει το πιστωτικό χτύπημα που έρχεται με αποκλεισμό και την πτώχευση που μερικές φορές το συνοδεύει.
Πώς λειτουργεί μια σύντομη πώληση
Μια σύντομη πώληση είναι μια οικονομική επιλογή που είναι μερικές φορές διαθέσιμη στους ιδιοκτήτες σπιτιού που είναι αναξιοπαθούντα δανειολήπτες. Είναι πίσω από τις πληρωμές υποθηκών τους και έχουν ένα σπίτι που είναι υποβρύχιο. Δηλαδή, το σπίτι αξίζει λιγότερο από το οφειλόμενο υπόλοιπο της υποθήκης.
Αποκλείοντας ένα απροσδόκητο ατύχημα μετρητών, ο ιδιοκτήτης αναγκάζεται να χωρίσει με το σπίτι. Υπάρχουν πραγματικά μόνο δύο επιλογές: Μικρή πώληση ή αποκλεισμός.
Οι ειδικοί διαφωνούν σχετικά με το αν οι σύντομες πωλήσεις είναι μια καλή συμφωνία. Οι υποστηρικτές υποστηρίζουν ότι τα σπίτια αυτά διατιμώνται κάτω από την αγοραία αξία. Οι αντίπαλοι λένε ότι οι τράπεζες δεν ενδιαφέρονται να κάνουν πωλήσεις πυρκαγιάς.
Οι μικρές πωλήσεις συνήθως ξεκινούν από τον ιδιοκτήτη σπιτιού όταν η αξία ενός σπιτιού πέφτει κατά 20% ή περισσότερο. Πριν ξεκινήσει η διαδικασία, ο δανειστής που κατέχει την υποθήκη πρέπει να υπογράψει την απόφαση. Επιπλέον, ο δανειστής, συνήθως μια τράπεζα, χρειάζεται τεκμηρίωση που εξηγεί γιατί μια σύντομη πώληση έχει νόημα. Μετά από όλα, το ίδρυμα δανεισμού θα μπορούσε να χάσει χρήματα στη διαδικασία.
Εάν εγκριθεί για τη σύντομη πώληση, ο αγοραστής διαπραγματεύεται πρώτα με τον ιδιοκτήτη σπιτιού και στη συνέχεια επιδιώκει την έγκριση για την αγορά από την τράπεζα δεύτερη. Είναι σημαντικό να σημειωθεί ότι δεν μπορεί να υπάρξει σύντομη πώληση χωρίς έγκριση του δανειστή.
Οι σύντομες πωλήσεις τείνουν να είναι χρονοβόρες και γραφειοκρατικές συναλλαγές, που διαρκούν μέχρι ένα ολόκληρο έτος για να διεκπεραιωθούν. Ωστόσο, δεν είναι τόσο επιζήμια για την πιστοληπτική αξιολόγηση ενός ιδιοκτήτη σπιτιού ως αποκλεισμός. Μια σύντομη πώληση φαίνεται καλύτερα στους μελλοντικούς δανειστές και τους πιστωτές. Δείχνει ότι το πρόσωπο έλαβε μέτρα πριν η τράπεζα μετακομίσει για να επανακτήσει το σπίτι. Ένας ιδιοκτήτης σπιτιού που έχει περάσει από μια σύντομη πώληση μπορεί ακόμη και να δικαιούται να αγοράσει άλλο σπίτι αμέσως.
Βασικές τακτικές
- Για τους υποβρύχιους ιδιοκτήτες σπιτιού, μια σύντομη πώληση μπορεί να είναι ένας τρόπος να αποφευχθεί η ανάκτηση, η έξωση και τα μαύρα σημάδια στις πιστοληπτικές αξιολογήσεις τους.Για έναν δυνητικό αγοραστή, η ολοκλήρωση μιας σύντομης πώλησης απαιτεί ευελιξία και μεγάλη υπομονή. Ένας αγοραστής πρέπει να σιγουρευτεί ότι η συμφωνία αξίζει την προσπάθεια.
Πώς εξαλείφεται ο αποκλεισμός
Σε έναν αποκλεισμό, ο δανειστής καταλαμβάνει το σπίτι αφού ο δανειολήπτης αποτύχει να πραγματοποιήσει ορισμένο αριθμό πληρωμών. Σε αντίθεση με τις περισσότερες ανοικτές πωλήσεις, οι κατασχέσεις ενδέχεται να λάβουν χώρα αφού ο ιδιοκτήτης σπιτιού εγκατέλειψε το σπίτι. Εάν οι κάτοικοι δεν έχουν ακόμη αποχωρήσει, εκδιώχθηκαν από τον δανειστή στη διαδικασία αποκλεισμού.
Οι αποκλεισμοί δεν λαμβάνουν κανονικά τόσο χρόνο όσο η σύντομη πώληση, διότι ο δανειστής ενδιαφέρεται γρήγορα για την εκκαθάριση του περιουσιακού στοιχείου. Τα αποκλεισμένα σπίτια μπορούν επίσης να εκδοθούν σε πλειστηριασμό σε "πώληση εντολοδόχου", όπου οι αγοραστές υποβάλλουν προσφορά σε κατοικίες σε δημόσια διαδικασία.
Οι ιδιοκτήτες σπιτιού που υποβάλλονται σε αποκλεισμό αντιμετωπίζουν άμεση πτώση και πτωτική πτώση των αξιολογήσεων πιστοληπτικής ικανότητας τους. Στις περισσότερες περιπτώσεις, πρέπει να περιμένουν τουλάχιστον πέντε χρόνια για να αγοράσουν άλλο σπίτι ή τρία χρόνια με δάνειο FHA. Ο αποκλεισμός εμφανίζεται στην πιστωτική έκθεση για επτά χρόνια.
Πότε πρέπει να κάνετε μια σύντομη πώληση;
Βήματα για μια σύντομη πώληση
Η διαδικασία σύντομης πώλησης διαφέρει από κράτος σε κράτος, αλλά τα βήματα περιλαμβάνουν γενικά:
- Σύντομο πακέτο πώλησης - Ένας οικονομικός πακέτο υποβάλλεται στον δανειστή από τον πωλητή. Περιλαμβάνει οικονομικές καταστάσεις, επιστολή που περιγράφει τις κακουχίες του πωλητή και αντίγραφα οικονομικών αρχείων. Προσφορά σύντομης πώλησης - Εάν ο πωλητής δεχθεί μια προσφορά από έναν ενδιαφερόμενο αγοραστή, ο πράκτορας εγγραφής στέλνει στον δανειστή τη σύμβαση εισαγωγής, μια εκτελεσθείσα προσφορά αγοράς, την επιστολή προαγοράς του αγοραστή και ένα αντίγραφο του αξιόπιστου ελέγχου χρημάτων. Τραπεζική επεξεργασία - Η τράπεζα εξετάζει την προσφορά και είτε εγκρίνει είτε αρνείται τη σύντομη πώληση. Αυτό μπορεί να διαρκέσει αρκετές εβδομάδες έως μήνες.
Η σύντομη σύμβαση πώλησης
Με κάποιους τρόπους, η αγορά ακινήτου μικρής διάρκειας είναι ακριβώς όπως κάθε αγορά κατοικίας. Ωστόσο, στην περίπτωση αυτή, η σύμβαση θα διευκρινίσει ότι οι όροι υπόκεινται στην έγκριση του δανειστή υποθηκών.
Η σύμβαση θα πρέπει επίσης να αναφέρει ότι το ακίνητο αγοράζεται "όπως είναι". Ενώ ο αγοραστής μπορεί να συμπεριλάβει τη γλώσσα που επιτρέπει την ακύρωση της συμφωνίας, εάν μια επιθεώρηση αποκαλύψει σημαντικά προβλήματα, είναι απίθανο να διαπραγματευτεί χαμηλότερη τιμή. Η τράπεζα είναι επίσης απίθανο να κάνει οποιαδήποτε επισκευή, και ο πωλητής, που είναι συνδεδεμένος με μετρητά, είναι ακόμη λιγότερο πιθανό να βοηθήσει.
Σε αντίθεση με τον αποκλεισμό, ο δανειστής δεν κατέχει το ακίνητο σε σύντομη πώληση. Ωστόσο, επειδή πρέπει να εγκρίνει την πώληση και να λάβει τα έσοδα, ο αγοραστής θα ασχολείται κυρίως με την τράπεζα και όχι με τον ιδιοκτήτη σπιτιού.
Υπέρ και κατά
Οι σύντομες συναλλαγές πώλησης μπορεί να είναι πολύ πιο χρονοβόρες και υπομονετικές σε σχέση με τις τακτικές συναλλαγές ακινήτων. Εάν κάνετε μια προσφορά σε ακίνητο σύντομης πώλησης, να είστε έτοιμοι να περιμένετε. Οι τράπεζες είναι διαβόητες για τη λήψη όσο και αρκετούς μήνες για να ανταποκριθούν σε σύντομες προσφορές πώλησης.
Βεβαιωθείτε ότι η σύντομη πώληση έχει ήδη εγκριθεί από τον δανειστή. Εάν ο πωλητής δεν έχει ακόμη διαπραγματευτεί τη σύντομη πώληση με την τράπεζα, ο αγοραστής είναι για μια μακρά αναμονή, πιθανότατα για τίποτα.
Ορισμένοι ειδικοί συνιστούν να δώσετε στον δανειστή μια προθεσμία για να μειώσετε τον χρόνο αναμονής. Αν και είναι δύσκολο να πούμε εάν αυτή η στρατηγική θα ωθήσει πραγματικά την τράπεζα στη δράση.
Παγίδες που πρέπει να αποφύγετε σε μια σύντομη πώληση
Ο αγοραστής πρέπει να βεβαιωθεί ότι η σύντομη πώληση είναι ήδη εγκεκριμένη από τον δανειστή. Εάν ο πωλητής δεν έχει ακόμη πάει σε αθέτηση ή διαπραγματεύεται μια σύντομη πώληση με την τράπεζα, ο αγοραστής είναι σε για μια μακρά αναμονή, πολύ πιθανόν για τίποτα. Η τράπεζα μπορεί να μην ενδιαφέρεται για μια σύντομη πώληση εάν πιστεύει ότι μπορεί να πάρει περισσότερα χρήματα πηγαίνοντας σε αποκλεισμό.
Οι πιθανοί αγοραστές είναι επίσης σοφοί να ελέγξουν εκ των προτέρων για να βεβαιωθούν ότι ο δανειστής υποθηκών δεν έχει προβλήματα με ένα ακίνητο βραχείας πώλησης.
Ο καλύτερος πράκτορας για μια σύντομη πώληση
Λόγω της πολυπλοκότητας της συναλλαγής, ο αγοραστής πρέπει να συνεργαστεί με έναν πράκτορα ή μεσίτη που έχει εμπειρία με μικρές πωλήσεις και είναι πρόθυμος να εργαστεί σε ένα. Ορισμένοι κτηματομεσίτες ειδικεύονται σε πωλήσεις μικρής διάρκειας και ενδέχεται να κατέχουν πιστοποίηση Short Selling and Foreclosure Resource (SFR), ονομασία που προσφέρεται από την Εθνική Ένωση Realtors. Οι κάτοχοι αυτής της πιστοποίησης έχουν υποβληθεί σε εξειδικευμένη εκπαίδευση.
Παζάρι για τις τιμές
Ο αγοραστής μιας ακίνητης περιουσίας πώλησης θα πρέπει να είναι έτοιμος να αυξήσει την τιμή προσφοράς. Τελικά, ο πωλητής δεν έχει καμία πραγματική εξουσία να εγκρίνει την τιμή πώλησης, μόνο η τράπεζα, και μπορεί να αντιστραφεί.
Από την άλλη πλευρά, η τράπεζα θα μπορούσε να απορρίψει πλήρως την προσφορά, ειδικά εάν πρόκειται για μια σημαντικά χαμηλότερη προσφορά. Στο χειρότερο σενάριο, ενδέχεται να μην απαντήσουν καθόλου.
Συνέχισε να ψάχνεις
Δεδομένου πόσο καιρό θα πάρει πιθανώς η τράπεζα να απαντήσει στην προσφορά σας, ένας αγοραστής θα πρέπει πιθανώς να συνεχίσει να κοιτάζει άλλα σπίτια ενώ περιμένει μια απάντηση. Ένας πράκτορας μπορεί να γράψει μια σύντομη συμφωνία αγοράς πώλησης με τέτοιο τρόπο ώστε ο αγοραστής να διατηρήσει την ευελιξία να αποσύρει την προσφορά.
Ακόμη και αν ο αγοραστής το κάνει σε μεσεγγύηση, η τράπεζα μπορεί να συνεχίσει να συλλέγει προσφορές. Οι περισσότεροι άνθρωποι θα το θεωρούσαν ανήθικο, διότι ο πιθανός αγοραστής πιθανότατα δεν έχει χάσει μερικές χιλιάδες δολάρια στις επιθεωρήσεις, τις αναζητήσεις τίτλων και τα παρόμοια, σε αυτό το σημείο. Αλλά η τράπεζα αντιμετωπίζει μια χαμένη συναλλαγή και θέλει να ελαχιστοποιήσει τις απώλειές της.
Να πάρει πέσει από τη συμφωνία τόσο αργά στο παιχνίδι είναι ένα τεράστιο χάσιμο χρόνου και χρημάτων για τον αγοραστή, για να μην αναφέρουμε πολύ απογοητευτικό.
Για όλους αυτούς τους λόγους, η τιμή εισαγωγής μιας σύντομης πώλησης πρέπει να ληφθεί με μια υγιή δόση σκεπτικισμού.
Καλή δουλειά ή κακό;
Οι ειδικοί διαφωνούν σχετικά με το αν οι σύντομες πωλήσεις είναι μια καλή συμφωνία για τους αγοραστές. Οι υποστηρικτές υποστηρίζουν ότι τα ακίνητα πώλησης διατιμώνται κάτω από την αγοραία αξία, δημιουργώντας έτσι την ευκαιρία στους αγοραστές να πάρουν πολλά ή για τους πρώτους αγοραστές κατοικιών για να μπουν σε ένα σπίτι που διαφορετικά δεν θα μπορούν να αντέξουν οικονομικά. Οι αντίπαλοι λένε ότι οι τράπεζες δεν έχουν κανένα συμφέρον να πραγματοποιούν πωλήσεις πυρκαγιάς και θα κάνουν μια συγκρίσιμη ανάλυση της αγοράς πριν από τον καθορισμό ή την αποδοχή μιας τιμής για ένα ακίνητο.
Περαιτέρω, η τιμή εισαγωγής μιας σύντομης πώλησης μπορεί να είναι ένα ποσό που ο πράκτορας του πωλητή πιστεύει ότι η τράπεζα μπορεί να αποδεχθεί, και όχι το ποσό που η τράπεζα έχει πράγματι συμφωνήσει να αποδεχθεί. Η τράπεζα μπορεί να βρει την τιμή πολύ χαμηλή, ή ο πωλητής μπορεί να παραθέσει το ακίνητο κάτω από την αγορά με σκοπό να δημιουργήσει έναν πόλεμο υποβολής προσφορών.
Σε ορισμένα κράτη, ο πωλητής θα έχει μια απόφαση σχετικά με ανεπάρκειες, η οποία τον υποχρεώνει να καταβάλει στην τράπεζα τη διαφορά μεταξύ του ποσού των ενυπόθηκων δανείων και της τιμής πώλησης του σπιτιού, επομένως είναι προς το συμφέρον του πωλητή να πάρει όσο το δυνατόν περισσότερα χρήματα.
Ένα πλεονέκτημα τόσο για την τράπεζα όσο και για τον αγοραστή είναι ότι σε αντίθεση με μια ιδιοκτησία που ανήκει στην τράπεζα, μια μικρή ιδιοκτησία πώλησης είναι λιγότερο πιθανό να καταστραφεί ή να λεηλατηθεί. Ενώ το ακίνητο μπορεί να υποφέρει από αναστολή συντήρησης λόγω της οικονομικής κατάστασης του ιδιοκτήτη, ο πωλητής δεν είναι πιθανό να καταστρέψει τον τόπο όταν αυτός ή αυτή εξακολουθεί να ζει σε αυτό. Αντίθετα, οι ιδιοκτήτες σπιτιού που χάνουν τις ιδιότητές τους στον αποκλεισμό συχνά παίρνουν την απογοήτευσή τους στο σπίτι ως τρόπο να επιστρέψουν στην τράπεζα.
