Ο Stephen Schwarzman δεν το έκανε μεγάλο με το μικρό στοίχημα. Η καριέρα του έχει καθοριστεί λαμβάνοντας μεγάλες πιθανότητες. Επί του παρόντος, ο πρόεδρος και διευθύνων σύμβουλος του The Blackstone Group, περιέγραψε πολλά από αυτά τα μεγάλα στοιχήματα στην πρόσφατη αυτοβιογραφία του, What It Takes . Από τις μέρες του ως πρόεδρος της τάξης στο Γυμνάσιο Αμπίνγκτον, στην ταπεινωτική διαδικασία της προσπάθειας να ξεκινήσει το Blackstone το 1985 με τον Πιτ Peterson, η ζωή του Schwarzman έχει καθοριστεί με το να γίνει μεγάλη σε κάθε στροφή.
Από τότε η Blackstone αναπτύχθηκε για να συμπεριλάβει επενδύσεις σε επιχειρήσεις που επικεντρώνονται σε ιδιωτικά επενδυτικά κεφάλαια, αμοιβαία κεφάλαια κινδύνου, πιστώσεις, υποδομές και επιστήμες της ζωής, μεταξύ άλλων - αλλά πολλά από τα μεγαλύτερα στοιχήματα της εταιρείας βρίσκονται σε ακίνητα. Πράγματι, η Blackstone είναι ένας από τους μεγαλύτερους επενδυτές ακίνητων περιουσιών στον κόσμο, με περίπου το ένα τέταρτο των περιουσιακών στοιχείων που επενδύθηκαν στον κλάδο σε 545 δισεκατομμύρια δολάρια.
Η Blackstone βρίσκεται πίσω από μερικές από τις μεγαλύτερες συναλλαγές ακινήτων στην ιστορία, συμπεριλαμβανομένης της αγοράς του Hilton Properties τον Ιούλιο του 2007 και της αγοράς του Stuyvesant Town στη Νέα Υόρκη το 2015 για $ 5, 5 δισ.
Μίλησα με τον Schwarzman για την κυκλοφορία της αυτοβιογραφίας του σχετικά με την καριέρα του και τις απόψεις του σχετικά με το επενδυτικό τοπίο - ιδιαίτερα στην ακίνητη περιουσία.
Silver: Η Blackstone έχει κάνει μεγάλα στοιχήματα σε ακίνητα όλα αυτά τα χρόνια και τώρα είναι ένας από τους μεγαλύτερους ιδιοκτήτες ακινήτων και επενδυτών στον κόσμο και είναι το μεγαλύτερο μέρος του επενδυτικού χαρτοφυλακίου σας σήμερα. Ποιοι είναι οι βασικοί σας κανόνες για τον εντοπισμό μεγάλων ευκαιριών ακινήτων; Τί ψάχνεις?
Schwarzman: Η ακίνητη περιουσία είναι μια απλή επιχείρηση. Έχουμε κάποιους κανόνες.
- Αγοράζουμε υπάρχουσες ευκαιρίες που μπορούμε να βελτιώσουμε. Δεν κάνουμε ανάπτυξη. Η ανάπτυξη έχει πολύ μεγαλύτερο κίνδυνο από την αγορά ενός υπάρχοντος κτιρίου. Μας αρέσει ο συντηρητισμός της αγοράς κάτι που υπάρχει. Δεύτερον, αγοράζουμε μόνο πράγματα που μπορούμε να βελτιώσουμε. Δεν μας ενδιαφέρει απλά να αγοράσουμε ένα ρεύμα ταμειακών ροών. Θέλουμε να κάνουμε κάτι καλύτερο. Αφού το κάνατε καλύτερα, μπορείτε να το πουλήσετε για περισσότερα. Τρίτον, είμαστε ένας θεματικός επενδυτής. Τα ακίνητα έχουν διαφορετικές κατηγορίες περιουσιακών στοιχείων σε ακίνητα, που κυμαίνονται από κτίρια γραφείων και διαμερίσματα έως εμπορικά κέντρα και αποθήκες. Οι διαφορετικές κατηγορίες περιουσιακών στοιχείων έχουν διαφορετικά βασικά στοιχεία σε διαφορετικά σημεία ενός οικονομικού κύκλου, καθώς και τις δυνατότητες τεχνολογικής αναστάτωσης. Για παράδειγμα, πωλήσαμε όλα τα εμπορικά κέντρα και τα πάντα στο λιανεμπόριο όταν είδαμε το Amazon να αναπτύσσεται αυτή την τεράστια δυναμική το 2010 και αποφασίσαμε να γίνουμε ακόμη μεγαλύτερος αγοραστής αποθηκών. Οι αποθήκες ήταν μια μεγάλη κατηγορία ενεργητικού στο λιανικό εμπόριο τα τελευταία 5 χρόνια. Πολλοί έμποροι λιανικής πώλησης, όχι μόνο το Amazon, έπρεπε να μετατραπούν σε ηλεκτρονικές δυνατότητες. Χρειάζεστε αποθήκες για να αποθηκεύσετε τα προϊόντα σας προκειμένου να τα παραδώσετε στον πελάτη. Αυτό μας οδήγησε σε μια ολόκληρη περιοχή όπου έχουμε τεράστια έκταση όπου τα ενοίκια αυξάνονται διπλά (ή περισσότερα) από οποιαδήποτε άλλη κατηγορία περιουσιακών στοιχείων. Επίσης βλέπουμε την ακίνητη περιουσία ως μια παγκόσμια ευκαιρία. Σε κάποιο σημείο, δεν υπάρχει τόσο μεγάλο κεφάλαιο σε μια γεωγραφική περιοχή. Για παράδειγμα, αγοράσαμε πολλά στη Σκανδιναβία, η οποία αποδείχθηκε πολύ καλή. Ο τελικός κανόνας εξετάζει το κόστος αντικατάστασης. Βεβαιώνοντας ότι είστε πολύ κάτω από αυτό όταν αγοράζετε κάτι είναι πραγματικά σημαντικό.
Όταν έχουμε ολοκληρώσει την αποστολή μας να ενισχύσουμε ένα ακίνητο, το πουλάμε. Έχουμε μια μικρή μάντρα που ονομάζεται "Αγοράστε, Fix, Πουλήστε".
Silver: Πού βλέπετε ευκαιρίες ακινήτων κατά την επόμενη δεκαετία;
Schwarzman: Κοιτάζοντας 10 χρόνια… στην ακίνητη περιουσία, υπάρχει μια τάση των ανθρώπων που μετακινούνται σε πόλεις από τα προάστια. Αυτή η τάση θα κάνει τα διαμερίσματα στις πόλεις ένα καλό μέρος για να είναι. Θα αλλάξει τον γεωγραφικό προσανατολισμό σας. Εάν είστε επενδυτής στις ΗΠΑ, θα θελήσετε να έχετε μια προκατάληψη για να είστε σε χαμηλούς φορολογικούς συντελεστές και ευκολότερα περιβάλλοντα εργασίας. Εάν κοιτάξετε 10 χρόνια, θα υπάρξουν πραγματικές βάρδιες που μπορείτε να δείτε ήδη στη βόρεια προς νότια μετανάστευση ανθρώπων. Οι άνθρωποι κινούνται από υψηλό φόρο σε χώρες χαμηλού φόρου όπως η Φλόριντα, το Τέξας ή η Βόρεια Καρολίνα, όπου μπορείτε να εργάζεστε στην ξηρά.
Ήταν η περίπτωση που όταν οι άνθρωποι πήραν δουλειά, θα επέλεγαν τη θέση τους με βάση τη δουλειά. Τώρα, πολλοί νεότεροι αναζητούν τη θέση και ελπίζουν να βρουν δουλειά. Αν πάνε στα σωστά μέρη, οι εργασίες θα μετακινηθούν για να τους βρουν.
Στην ακίνητη περιουσία, υπάρχουν παγκόσμιες πόλεις που είναι πόλεις που βασίζονται στη γνώση. Αυτά είναι το Σιάτλ, το Σαν Φρανσίσκο, το Όστιν, ακόμη και η Νέα Υόρκη και το Θα βρείτε πόλεις στην Ινδία όπως το Μουμπάι, τη Chennai, το Μπανγκαλόρ… βρίσκοντας βιομηχανίες που γνωρίζετε ότι θα έχουν εκρηκτική ανάπτυξη και ακολουθώντας τους σε όλο τον κόσμο, καθώς κοιτάζετε 10 χρόνια, αυτές θα είναι πολύ καλές. Και υπάρχουν περιπτώσεις ειδικότητας στον τομέα της βιοτεχνολογίας και της έρευνας, που είναι, επιταχύνεται ταχέως. Είμαστε ένας από τους μεγαλύτερους ιδιοκτήτες υγρών εργαστηρίων για τη βιοφάρμα. Αυτή είναι μια άλλη από αυτές τις τάσεις.
Silver: Η αγορά των ακινήτων του Hilton από το Blackstone το 2007 αποδείχθηκε εξαιρετική. Αλλά το Hilton ήταν ένα καθιερωμένο εμπορικό σήμα με μεγάλο αποτύπωμα ήδη. Πιστεύετε ότι η ξενοδοχειακή επιχείρηση θα είναι ακόμα ένα έξυπνο μέρος για να επενδύσετε στην επόμενη δεκαετία ή δύο;
Schwarzman: Καθώς αυξάνεται ο πλούτος, περισσότεροι άνθρωποι θα ταξιδέψουν. Αυτό θα πρέπει να είναι ένας καταλύτης για να κάνει πράγματα που συνδέονται με την ταξιδιωτική επιχείρηση, είτε αυτά είναι πόλεις πύλης είτε άλλα δημοφιλή μέρη. Αυτά θα πρέπει να έχουν καλά αποτελέσματα.
