Τι είναι η συμφωνία τριμερών;
Μια τριμερής συμφωνία είναι μια επιχειρηματική συμφωνία μεταξύ τριών ξεχωριστών κομμάτων. Στη βιομηχανία ενυπόθηκων δανείων, μια τριμερής ή τριμερής συμφωνία λαμβάνει συχνά χώρα κατά τη φάση κατασκευής ενός νέου συγκροτήματος κατοικίας ή συγκυριαρχία, προκειμένου να εξασφαλιστούν τα λεγόμενα δάνεια γέφυρας για την ίδια την κατασκευή. Στις περιπτώσεις αυτές, η σύμβαση δανείου περιλαμβάνει τον αγοραστή, τον δανειστή και τον οικοδόμο.
Βασικές τακτικές
- Μια τριμερής συμφωνία είναι μια συμφωνία μεταξύ τριών μερών. Ο όρος μπορεί να εφαρμοστεί σε οποιαδήποτε συμφωνία, αλλά χρησιμοποιείται συνήθως στην αγορά ενυπόθηκων δανείων. Με υποθήκες, η τριμερής ή τριμερής συμφωνία συμβαίνει συνήθως κατά τη διάρκεια της φάσης κατασκευής ενός ακινήτου για τη διασφάλιση δάνεια γέφυρας. ο αγοραστής (ή ο οφειλέτης του δανείου), ο δανειστής και η εταιρεία που κτίζει το ακίνητο.
Κατανόηση συμφωνιών τριμερών συμβολαίων
Οι τριμερείς συμφωνίες περιγράφουν τις διάφορες εγγυήσεις και τις απρόβλεπτες υποχρεώσεις μεταξύ των τριών μερών σε περίπτωση αθέτησης.
Συγκεκριμένα, οι συμφωνίες υποθήκης τρίτων μερών καθίστανται απαραίτητες όταν δανείζονται χρήματα για ακίνητα που δεν έχουν ακόμη κατασκευαστεί ή βελτιωθεί. Οι συμφωνίες επιλύουν ενδεχομένως αντικρουόμενες αξιώσεις σχετικά με την περιουσία, εάν ο δανειολήπτης-γενικά ο μελλοντικός ιδιοκτήτης σπιτιού -επικύρωση ή ίσως ακόμη και να πεθάνει κατά τη διάρκεια της κατασκευής.
Για παράδειγμα, για να εξασφαλιστεί ο έγκαιρος προγραμματισμός του έργου καθώς και η ποιότητα κατασκευής, ο δανειολήπτης δεν θα ήθελε να πληρώσει τον οικοδόμο μέχρι να ολοκληρωθεί η εργασία. Ωστόσο, ο οικοδόμος κινδυνεύει να μην πληρώσει μετά την ολοκλήρωση του έργου, ενώ οι ίδιοι οφείλουν χρήματα σε υπεργολάβους, όπως οι υδραυλικοί και οι ηλεκτρολόγοι. Σε αυτή την περίπτωση, ένας οικοδόμος μπορεί να διεκδικήσει αυτό που είναι γνωστό ως δικαίωμα κατασκευής στο ακίνητο. δηλαδή το δικαίωμα στην απώλεια σε περίπτωση που δεν καταβληθούν. Εν τω μεταξύ, η τράπεζα διατηρεί επίσης αξίωση επί του ακινήτου, εάν ο δανειολήπτης αθετήσει το δάνειο.
Η υποκατάσταση, όπως διευκρινίζεται σε μια τυπική τριμερή συμφωνία, διευκρινίζει τις προϋποθέσεις για τη μεταβίβαση του ακινήτου, σε περίπτωση που ο οφειλέτης αποτύχει να πληρώσει το χρέος του ή να περάσει.
Πώς λειτουργεί μια τριμερής συμφωνία
Μια συμφωνία τριετούς δανείου κατασκευής περιλαμβάνει κατά κανόνα τα δικαιώματα και τα ένδικα μέσα των τριών μερών, από την πλευρά του δανειολήπτη, του δανειστή και του κατασκευαστή. Διευκρινίζει τα στάδια ή τις φάσεις κατασκευής, την τελική τιμή πώλησης, την ημερομηνία κατοχής και το χρεωστικό επιτόκιο και το χρονοδιάγραμμα πληρωμής του δανείου. Προσδιορίζει επίσης τη νομική διαδικασία που είναι γνωστή ως υποκατάσταση, η οποία καθορίζει ποιος, πώς και πότε μεταβιβάζονται μεταξύ των διαφόρων κινητών αξιών στο ακίνητο.
Για παράδειγμα, σε περίπτωση θανάτου του δανειολήπτη, ο οικοδόμος μπορεί να διατηρήσει το πρώτο δικαίωμα να διεκδικήσει τι οφείλει ο οικοδόμος για χρόνο και υλικά. η τράπεζα θα διατηρούσε τη δέσμευση επί του υπολοίπου περιουσιακού στοιχείου - συνήθως, της ίδιας της γης.
Άλλες χρήσεις τριμερών συμφωνιών
Σε ορισμένες περιπτώσεις, οι τριμερείς συμφωνίες μπορούν να καλύψουν τον ιδιοκτήτη της ιδιοκτησίας, τον αρχιτέκτονα ή τον σχεδιαστή και τον εργολάβο του κτιρίου. Τέτοιες συμφωνίες είναι ουσιαστικά "χωρίς υπαιτιότητα" ρυθμίσεις στις οποίες όλοι οι συμβαλλόμενοι συμφωνούν να διορθώσουν τα δικά τους λάθη ή αμέλεια και να μην υποχρεώσουν τους άλλους μερών να ευθύνονται για καμιά καλή παράλειψη ή λάθη. Για να αποφευχθούν σφάλματα και καθυστερήσεις, συχνά περιλαμβάνουν ένα λεπτομερές σχέδιο ποιότητας και διευκρινίζουν πότε και πού θα γίνουν τακτικές συναντήσεις μεταξύ των μερών.
