Θέλετε να είστε κύριος του σπιτιού σας, αλλά δεν θέλετε να αποστραγγίσετε ολόκληρη την αποταμίευσή σας για να το πετύχετε αυτό; Μπορεί να θέλετε να εξετάσετε μια υποθήκη all-in-one. Αυτό το προϊόν σας επιτρέπει να συνδυάσετε την υποθήκη σας και την εξοικονόμηση. Ας ρίξουμε μια ματιά στο πώς λειτουργεί.
Βασικές τακτικές
- Όλα τα ενυπόθηκα δάνεια επιτρέπουν το συνδυασμό υποθήκης και εξοικονόμησης. Απαιτούν το συνδυασμό ενός λογαριασμού ελέγχου, ενός δάνειο εγχώριας δικαιοσύνης και μιας υποθήκης σε ένα. Τα οφέλη από την υποθήκη all-in-one περιλαμβάνουν - χρησιμοποιώντας άφθονα επιπλέον ταμειακές ροές για την εξόφληση υποθήκης, καθώς και αυξημένη ρευστότητα πέρα από τα τυπικά δάνεια εγχώριας δικαιοσύνης. Οι πρόσθετες πληρωμές κεφαλαίου που γίνονται σε μια υποθήκη all-in-one μπορούν να αντιστραφούν και να ανακτηθούν ανά πάσα στιγμή. Όλα τα ενυπόθηκα δάνεια χρεώνουν συνήθως ετήσια αμοιβή 50 έως 100 $ και είναι υποθήκες ρυθμιζόμενου επιτοκίου 30 ετών.
Τι είναι το All-in-One Στεγαστικό;
Το IRS δεν θα επιτρέψει την καταβολή των φορολογητέων τόκων και των τόκων που εισπράττονται, όπως στο Ηνωμένο Βασίλειο και την Αυστραλία. το καθένα πρέπει να αναφέρεται ξεχωριστά. Ως εκ τούτου, τα "offset" δάνεια που διατίθενται στις ΗΠΑ δεν μπορούν τεχνικά να καλούνται από αυτό το όνομα. Προκειμένου αυτά τα δάνεια να πληρούν τις κατευθυντήριες γραμμές του IRS, πρέπει να συνδυάζουν έναν λογαριασμό ελέγχου, το δάνειο εγχώριας δικαιοσύνης και την υποθήκη σε έναν λογαριασμό. Ένας λογαριασμός δεν αντισταθμίζει πραγματικά το άλλο όπως κάνει στο Ηνωμένο Βασίλειο. Ο μεμονωμένος λογαριασμός προσφέρει όλες τις ανέσεις ενός κανονικού τραπεζικού λογαριασμού, όπως ένα ATM και χρεωστικές κάρτες, αυτόματες πληρωμές λογαριασμών και ένα βιβλίο επιταγών. Αλλά επιτρέπει σε κάθε ελεύθερο δολάριο ο ιδιοκτήτης σπιτιού πρέπει να χρησιμοποιηθεί για να πληρώσει κάτω την υποθήκη μέχρι να χρησιμοποιηθεί.
Αυτό το μοναδικό χαρακτηριστικό ωφελεί τον ιδιοκτήτη σπιτιού με διάφορους τρόπους. Πρώτον, επειδή ο τραπεζικός λογαριασμός του ιδιοκτήτη σπιτιού είναι χτισμένος απευθείας στην υποθήκη, ο ιδιοκτήτης σπιτιού θα λάβει πολύ υψηλότερη απόδοση των καταθέσεων τους. Αυτό οφείλεται στο γεγονός ότι τα χρήματα χρησιμοποιούνται για τη μείωση του ποσού των τόκων που υπολογίζεται στο δάνειο, το οποίο σχεδόν πάντα θα είναι πολύ υψηλότερο από αυτό που μπορούν να προσφέρουν οι παραδοσιακοί λογαριασμοί καταθέσεων προσφοράς.
Δεύτερον, αυτός ο τύπος λογαριασμού εξακολουθεί να προσφέρει άμεση ρευστότητα κατά τρόπο ώστε τα παραδοσιακά ενυπόθηκα δάνεια, ή ακόμη και τα πιστωτικά ιδρύματα, δεν μπορούν. Ενώ ορισμένες γραμμές πίστωσης στο σπίτι προσφέρουν πρόσβαση μέσω βιβλίου επιταγών ή ακόμα και χρεωστικής κάρτας, δεν έχουν την ευελιξία αυτού του υβριδικού προϊόντος. Εάν ο ιδιοκτήτης σπιτιού δεν έχει τα μετρητά για να κάνει μια πληρωμή για το δάνειο σε ένα συγκεκριμένο μήνα, τότε δεν απαιτείται ελάχιστη πληρωμή επειδή ο ελάχιστος οφειλόμενος τόκος απλώς προχωρά από την διαθέσιμη πιστωτική γραμμή.
Τέλος, τα δάνεια all-in-one είναι πλήρως αναστρέψιμα. το επιπλέον πληρωμένο κεφάλαιο μπορεί να ανακτηθεί ανά πάσα στιγμή, το οποίο λύει ένα σημαντικό πρόβλημα που είναι εγγενές στην προσπάθεια επιτάχυνσης των παραδοσιακών ενυπόθηκων στεγαστικών δανείων ή ακόμη και των δανείων αντιστάθμισης που διατίθενται στο εξωτερικό.
Τα περισσότερα ενυπόθηκα στεγαστικά δάνεια απαιτούν μια βαθμολογία FICO περίπου 700 ή υψηλότερη, ωφελώντας μόνο τους δανειολήπτες με σταθερή θετική ταμειακή ροή.
Παράδειγμα υποθήκης "Όλα σε ένα"
Ο Dan χρειάζεται υποθήκη ύψους 400.000 δολαρίων στο 6%. Έχει καθαρό μηνιαίο εισόδημα $ 7.000. Εάν κάνει ένα συμβατικό 30ετές σταθερό δάνειο, η μηνιαία πληρωμή του θα είναι $ 2.398. Μετά από όλες τις δαπάνες, όπως η καθημερινή διαβίωση, η υποθήκη κ.λπ., θα είναι σε θέση να εξοικονομήσει 1.000 δολάρια το μήνα. Αλλά εάν χρησιμοποιεί μια υποθήκη "all-in-one" ή "offset", τα 1.000 δολάρια το μήνα που εξοικονομεί θα χρησιμοποιηθούν για τη μείωση του υπολοίπου των υποθηκών και για τους υπολογισμούς πληρωμών τόκων.
Αν υποθέσουμε ότι το επιτόκιο για το επιταχυνόμενο δάνειο παραμένει σταθερό στο 6%, είναι πιθανό ο Dan να πληρώσει το δάνειό του μόλις σε 15 χρόνια και να έχει ακόμα $ 1.000 που εξοικονομούσε κάθε μήνα. Δεν θα πήγαινε πραγματικά στην υποθήκη. Ο δανειστής απλώς δανείστηκε ενώ το δάνειο εξοφλήθηκε για να μειώσει το κύριο υπόλοιπο. Ίσως το πιο σημαντικό, αυτό το είδος υποθήκης μπορεί να παρακινήσει τους δανειολήπτες να μειώσουν τις δαπάνες τους, επειδή μπορούν να δουν τα χρήματά τους να χρησιμοποιηθούν για να πληρώσουν τα δάνεια τους.
All-in-One Τέλη και Τιμές Στεγαστικών Δανείων
Οι περισσότεροι δανειστές ενυπόθηκων δανείων σε offset και all-in-one χρεώνουν ετήσια αμοιβή ύψους 50 έως 100 $ επιπλέον των άλλων τυποποιημένων δανειακών δαπανών και υψηλότερες τιμές συνήθως ισχύουν για επιταχυνόμενες υποθήκες. Τα περισσότερα επιταχυνόμενα δάνεια είναι τα 30ετή μεταβλητά οχήματα που συνδέονται με το δείκτη LIBOR. Το ρυθμιζόμενο επιτόκιο για αυτό το είδος δανείου θα μπορούσε να είναι κατά 1% υψηλότερο από τα συμβατικά δάνεια, εκτός εάν ο οφειλέτης επιλέξει να καταβάλει πρόσθετα ποσά εκ των προτέρων. Αλλά στο επίκεντρο του θέματος είναι το ζήτημα του τι είναι πιο σημαντικό: τα ποσοστά και τα τέλη ή το συνολικό ποσό των καταβληθέντων τόκων κατά τη διάρκεια του δανείου;
Προφανώς, ένα βασικό ζήτημα που πρέπει να εξεταστεί εδώ είναι η διάρκεια ζωής του δανείου. Ένα ελαφρώς υψηλότερο επιτόκιο θα μπορούσε να είναι χρήσιμο εάν το δάνειο εξοφληθεί αρκετά χρόνια νωρίτερα από ένα δάνειο χαμηλότερου επιτοκίου. Θυμηθείτε ότι ο χρόνος για την αποπληρωμή ενός επιταχυνόμενου δανείου δεν είναι σταθερός. Επομένως, η προβαλλόμενη πλεονάζουσα ταμειακή ροή του οφειλέτη πρέπει να λαμβάνεται υπόψη κατά τη σύγκριση.
All-in-One Δυνατότητα υποθηκών
Μια από τις κύριες προειδοποιήσεις αυτού του τύπου του δανείου είναι ότι οι περισσότεροι δανειστές που προσφέρουν επιταχυνόμενα ενυπόθηκα δάνεια απαιτούν από τους δανειολήπτες να έχουν βαθμολογίες FICO τουλάχιστον 680 με 700 για να πληρούν τις προϋποθέσεις. Αυτό οφείλεται στο γεγονός ότι αυτός ο τύπος υποθήκης θα ωφελήσει μόνο έναν δανειολήπτη που έχει συνεπή θετική ταμειακή ροή, με πλεονάζοντα κεφάλαια διαθέσιμα για τη μείωση του κεφαλαίου του δανείου σε τακτική βάση.
Η κατώτατη γραμμή
Αν και τα οφέλη αυτού του τύπου δανείου μπορεί να είναι σημαντικά, η καταλληλότητα εξακολουθεί να αποτελεί βασικό μέλημα, όπως συμβαίνει και με οποιοδήποτε άλλο δανειακό προϊόν. Οι δανειολήπτες με χρηματοοικονομική δυσπιστία μπορεί να θέλουν να αποφύγουν τη λήψη ενός από αυτά τα δάνεια. Η κατοχή υπερβολικά μεγάλης διαθέσιμης πίστωσης μέσω της πτυχής της γραμμής μετοχών του λογαριασμού θα μπορούσε να προκαλέσει τη διεύρυνση των δαπανών για μερικούς ανθρώπους, οι οποίες θα προστεθούν στον κύριο χρέος.
Ένας άλλος τρόπος μείωσης του χρέους που συνδέεται με τα ενυπόθηκα δάνεια είναι η εξασφάλιση υποθήκης με χαμηλό επιτόκιο. Είναι σημαντικό να ψωνίσετε, καθώς διάφοροι δανειστές μπορούν να προσφέρουν διαφορετικά επιτόκια για τον ίδιο τύπο υποθηκών και μακροπρόθεσμα εξασφαλίζοντας μια υποθήκη με χαμηλότερο επιτόκιο θα μπορούσε να σας εξοικονομήσει χιλιάδες δολάρια.
