Για πολλούς ανθρώπους, τα σπίτια τους είναι τα μεγαλύτερα περιουσιακά τους στοιχεία - αυτά που μπορεί να σχεδιάσουν για να πουλήσουν κάποια μέρα να μετακομίσουν σε άλλο μέρος της χώρας, να αναβαθμίσουν σε μεγαλύτερο σπίτι ή να βοηθήσουν στη συνταξιοδότηση. Αν δεν έχετε πουλήσει ένα σπίτι τα τελευταία χρόνια, ίσως να μην συνειδητοποιήσετε ότι οι αναθεωρήσεις του φορολογικού κώδικα θα μπορούσαν να επηρεάσουν πόσο καταλήγετε μετά την πώληση. Μάθετε πώς οι πιο πρόσφατοι φορολογικοί νόμοι θα σας επηρεάσουν εάν αποφασίσετε να μετακινήσετε.
Οι παλιοί κανόνες
Στο παρελθόν, οι πωλητές θα μπορούσαν να αναβάλουν τους φόρους επί των κερδών κεφαλαίου για όλα τα προηγούμενα κέρδη, ανεξάρτητα από το μέγεθος τους, εφόσον πληρούσαν τις ακόλουθες δύο προϋποθέσεις:
- Αγοράσει μια κατοικία αντικατάστασης που κοστίζει περισσότερο από το ποσό που εισπράχθηκε για το σπίτι που πωλήθηκε.Πώλησε την αντικατάσταση εντός δύο ετών πριν ή δύο χρόνια μετά την ημερομηνία της πώλησης.
Για παράδειγμα, υποθέστε ότι είχατε αγοράσει ένα σπίτι για $ 200.000 και το πουλήσατε σε πέντε χρόνια για $ 300.000. Εφόσον αγοράσετε ένα άλλο μέσα σε δύο χρόνια για τουλάχιστον $ 300.000, μπορείτε να αποφύγετε φόρο κεφαλαιουχικών κερδών για το κέρδος $ 100.000. Επιπλέον, θα μπορούσατε να συνεχίσετε αυτή τη διαδικασία κάθε χρόνο, ενδεχομένως δημιουργώντας ένα απεριόριστο ποσό από τα κέρδη που έχουν αναβληθεί από το φόρο. Στη συνέχεια, όταν πεθάνετε, το κέρδος θα μπορούσε να καταστραφεί εξαιτίας της αύξησης της βάσης για τους δικαιούχους σας.
Επιπλέον, ένας πωλητής που είχε φτάσει την ηλικία των 55 ετών θα μπορούσε να αποκλείσει μόνιμα μέχρι και τα $ 125, 000 κέρδη χωρίς να αγοράσει άλλο σπίτι.
Οι νέοι κανονισμοί
Στις 6 Μαΐου 1997 τέθηκε σε ισχύ ο νόμος περί φοροαπαλλαγής του 1997. Η πράξη απομάκρυνε τη συνεχή απεριόριστη απόσβεση των κερδών και την αντικατέστησε με ανώτατους αποκλεισμούς.
Οι ενιαίοι φορολογούμενοι μπορούν τώρα να αποκλείσουν έως και 250.000 δολάρια κέρδη από την πώληση του σπιτιού τους. Τα παντρεμένα ζευγάρια που αρχειοθετούν από κοινού μπορούν να εξαιρέσουν 500.000 δολάρια από το φορολογητέο εισόδημά τους. Η ηλικία δεν είναι παράγοντας και δεν χρειάζεται να αγοράσετε ένα σπίτι αντικατάστασης. Αφού λάβετε τον αποκλεισμό, μπορείτε να αγοράσετε ένα λιγότερο ακριβό σπίτι ή ακόμα να νοικιάσετε ένα. Ακόμα καλύτερα, το IRS θα σας επιτρέψει να χρησιμοποιήσετε τον αποκλεισμό κάθε φορά που πουλάτε την κύρια κατοικία σας.
Υπάρχουν δύο κανόνες:
- Πρέπει να έχετε κατοικήσει και να χρησιμοποιήσετε το σπίτι ως την κύρια κατοικία σας για τουλάχιστον δύο από τα προηγούμενα πέντε χρόνια. Δεν μπορείτε να χρησιμοποιήσετε τον αποκλεισμό κατά τα δύο προηγούμενα χρόνια.
Για παράδειγμα, ας υποθέσουμε ότι ένα παντρεμένο ζευγάρι είχε αγοράσει το σπίτι τους πριν από οκτώ χρόνια για $ 200.000 και έζησε εκεί κατά τη διάρκεια αυτής της περιόδου. Τώρα είναι έτοιμοι να πουλήσουν για $ 450.000 και να μετακομίσουν σε ένα μεγαλύτερο σπίτι που κοστίζει 400.000 δολάρια σε ένα λιγότερο ακριβό μέρος της χώρας για να φιλοξενήσει την επεκτατική οικογένεια τους. Λόγω του αποκλεισμού, δεν θα χρειαστεί να πληρώσουν φόρο κεφαλαιουχικών κερδών για το κέρδος των 250.000 δολαρίων.
Ας δούμε 20 χρόνια στο μέλλον, όταν το ζευγάρι θέλει να αποσυρθεί και να μειωθεί σε ένα condo. Πουλάζουν το μεγάλο σπίτι τους για $ 1 εκατομμύριο και αγοράζουν ένα condo για $ 750, 000. Θα έχουν κεφάλαιο 600.000 δολαρίων (1 εκατομμύριο δολάρια - 400.000 δολάρια) για την πώληση κατοικίας. Ωστόσο, θα πρέπει να πληρώσουν μόνο φόρο για $ 100.000 κέρδος λόγω του αποκλεισμού $ 500.000. Μπορούν να χρησιμοποιήσουν τα 250.000 δολάρια σε μετρητά που παραμένουν αφού αγοράσουν το condo με οποιονδήποτε τρόπο επιθυμούν.
Πρόσθετοι βαθμοί
Τα απαιτούμενα δύο χρόνια ιδιοκτησίας και χρήσης κατά τη διάρκεια της πενταετούς περιόδου που λήγει την ημερομηνία της πώλησης δεν χρειάζεται να είναι συνεχής. Επομένως, εάν νοικιάσατε το σπίτι σας κατά τη διάρκεια του πρώτου, τρίτου και πέμπτου έτους ιδιοκτησίας, αλλά κατοικούσατε στο δεύτερο και το τέταρτο έτος, θα μπορούσατε να συνεχίσετε τον αποκλεισμό.
Επιπλέον, υπάρχουν εξαιρέσεις από τον κανόνα κατοχής δύο ετών. Αυτά περιλαμβάνουν: αναπηρία, καταδίκη και διαζύγιο.
Εάν ο αποκλεισμός σβήσει όλο το κέρδος σας, δεν χρειάζεται να αναφέρετε την πώληση στην φορολογική σας δήλωση. Διαφορετικά, πρέπει να καταθέσετε τη συναλλαγή στο Πρόγραμμα Δ. Και στις δύο περιπτώσεις, φροντίστε να διατηρείτε όλα τα αρχεία για τουλάχιστον τρία χρόνια.
Μην νομίζετε ότι μπορείτε να χρησιμοποιήσετε αυτόν τον αποκλεισμό μόνο εάν είστε κύριος μιας οικογένειας, παραδοσιακού σπιτιού. Η πράξη ισχύει για κάθε κατοικία που θεωρείτε την πρωτεύουσα κατοικία σας, όπως:
- HouseboatCondo ή townhouseCooperative διαμέρισμαΚατοικία σπίτι
Πώς να μειώσετε τον φόρο
Παρά το γεγονός ότι αποφεύγεται ο φόρος επί ενός ποσού 250.000 δολαρίων (500.000 δολάρια για τους κοινούς φορολογικούς καταλόγους), το κέρδος είναι σημαντικό, ίσως δεν αρκεί για να αντισταθμιστεί πλήρως το κέρδος ορισμένων πωλητών. Υπάρχουν μερικά πράγματα που μπορείτε να κάνετε για να αυξήσετε το κόστος σας και να μειώσετε τη φορολογική σας υποχρέωση.
Πηγαίνετε πίσω από τα αρχεία σας για να μάθετε αν είχατε άλλα επιτρεπόμενα έξοδα, όπως:
- Αμοιβές διακανονισμού ή έξοδα κλεισίματος όταν αγοράσατε τον φόρο ακίνητης περιουσίας που ο πωλητής οφείλει αλλά για τον οποίο πληρώσατε και δεν επιστράφηκεΕπιπλέον βελτιώσεις, όπως νέα στέγη ή προσθήκη χώρου
Η κατώτατη γραμμή
Τέλος, δείτε τις άλλες επενδύσεις σας. Διαθέτετε μετοχές, ομόλογα ή άλλα ακίνητα που αξίζουν λιγότερο από αυτά που πληρώσατε για αυτά; Θα μπορούσατε να τα πωλήσετε και να χρησιμοποιήσετε τις απώλειες για να αντισταθμίσετε το κεφαλαιουχικό κέρδος από την πώληση στο σπίτι.
