Ο εξευγενισμός αναφέρεται στην εισροή πλουσιότερων ανθρώπων σε μια υπάρχουσα αστική γειτονιά. Η διαδικασία - η οποία επιφέρει αλλαγές στον χαρακτήρα και τον πολιτισμό μιας περιοχής, καθώς και στην αύξηση των ενοικίων και των αξιών των ακινήτων - συμβαίνει σε επιλεγμένες μητροπολιτικές περιοχές στις ΗΠΑ, συμπεριλαμβανομένης της Νέας Υόρκης. Μια πρόσφατη έκθεση από το NYU Furman Center ανέλυσε την εξευγενισμό των υποόρφων της Νέας Υόρκης. Ορίζει τις γειτονιές ως «γενναιόδωρες», όπως αυτές που ήταν συγκριτικά χαμηλό εισόδημα το 1990 (στο κατώτατο 40% της πόλης), αλλά οι τελευταίες δύο δεκαετίες είχαν υψηλότερο από τη μέση αύξηση της ενοικίασης γειτονιάς.
Με αυτά τα κριτήρια, η έκθεση διαπίστωσε ότι από τις 55 γειτονιές της πόλης, 15 ταξινομήθηκαν ως γενναιόδωρη. Επιπλέον, η έκθεση χαρακτήρισε επτά μη γοητευτικές γειτονιές που είχαν χαμηλό εισόδημα τη δεκαετία του 1990 χωρίς δραματική αλλαγή τα τελευταία 20 χρόνια και οι υπόλοιποι ως γειτονιές υψηλού εισοδήματος που ήταν ήδη στο 60% της δεκαετίας του '90.
Από τους πέντε δήμους της Νέας Υόρκης, το Μπρούκλιν και το Μανχάταν έχουν το μερίδιο του λέοντος των γενικευμένων γειτονιών, ακολουθούμενη από το Μπρονξ και τους Κουίνς. Το Staten Island δεν είχε κανένα. Εδώ είναι οι 15 γειτονιές που απαριθμούνται αλφαβητικά ανά δήμο, καθώς και η εκατοστιαία μεταβολή της μέσης ενοικίασης κάθε γειτονιάς μεταξύ 1990 και 2010-2014, όπως παρουσιάζεται στην έκθεση NYU Furman του Κράτους της Νέας Υόρκης για την στέγαση και τις γειτονιές. Αναφέρουμε επίσης την τρέχουσα μέση τιμή πώλησης, το ενοίκιο και το εισόδημα των νοικοκυριών της σημερινής (από 13 Μαρτίου 2017), σύμφωνα με την Trulia.com.
ΤΟ BRONX
Morrisania / Belmont
Ποσοστό μεταβολής του μέσου ενοικίου Μεταξύ 1990 και 2010-2014: 23, 5%
Μέση τιμή πώλησης σήμερα: 370.000 δολάρια
Μέση ενοικίαση ανά μήνα Σήμερα: $ 1.975
Μεσαίο εισόδημα νοικοκυριού σήμερα: 24.419 δολάρια
Mott Haven / Hunts Point
Ποσοστό μεταβολής του μέσου ενοικίου Μεταξύ 1990 και 2010-2014: 28, 0%
Μέση τιμή πώλησης Σήμερα: N / A
Μέση ενοικίαση ανά μήνα Σήμερα: N / A
Μεσαίο εισόδημα νοικοκυριού σήμερα: $ 20.409
BROOKLYN
Bedford-Stuyvesant
Ποσοστό μεταβολής του μέσου ενοικίου Μεταξύ 1990 και 2010-2014: 36, 1%
Μέση τιμή πώλησης σήμερα: 712.500 δολάρια
Μέση ενοικίαση ανά μήνα Σήμερα: $ 2, 275
Μεσαίο εισόδημα νοικοκυριού σήμερα: $ 40.625
Μπράουνσβιλ / Ωκεανό Χιλ
Ποσοστό μεταβολής του μέσου ενοικίου Μεταξύ 1990 και 2010-2014: 20, 5%
Μέση τιμή πώλησης σήμερα: $ 400.000
Μεσαίο ενοίκιο ανά μήνα Σήμερα: $ 1.850
Μεσαίο εισόδημα νοικοκυριού σήμερα: 26.274 δολάρια
Bushwick
Ποσοστό μεταβολής του μέσου ενοικίου Μεταξύ 1990 και 2010-2014: 44, 0%
Μέση τιμή πώλησης σήμερα: $ 793.000
Μεσαίο ενοίκιο ανά μήνα Σήμερα: $ 1.950
Μεσαίο εισόδημα νοικοκυριού σήμερα: $ 36.406
Βορρά του Βόρειου Κρόνου / Προοπτική Υψόμετρο
Ποσοστό μεταβολής του μέσου ενοικίου Μεταξύ 1990 και 2010-2014: 29, 9%
Μέση τιμή πώλησης σήμερα: $ 955.500
Μέση ενοικίαση ανά μήνα Σήμερα: $ 3.000
Μεσαίο εισόδημα νοικοκυριού σήμερα: $ 74, 205
Νότια Crown Heights
Ποσοστό μεταβολής του μέσου ενοικίου Μεταξύ 1990 και 2010-2014: 18, 1%
Μέση τιμή πώλησης σήμερα: $ 625.000
Μεσαίο ενοίκιο ανά μήνα: $ 3.350
Μεσαίο εισόδημα νοικοκυριού σήμερα: $ 36.387
Sunset Park
Ποσοστό μεταβολής του μέσου ενοικίου Μεταξύ 1990 και 2010-2014: 23, 9%
Μέση τιμή πώλησης σήμερα: $ 460.000
Μέση ενοικίαση ανά μήνα Σήμερα: $ 2.100
Μεσαίο εισόδημα νοικοκυριού σήμερα: $ 38.080
Williamsburg / Greenpoint
Ποσοστό μεταβολής του μέσου ενοικίου Μεταξύ 1990 και 2010-2014: 78, 7%
Μέση τιμή πώλησης σήμερα: $ 815.000
Μέση ενοικίαση ανά μήνα Σήμερα: $ 3.600
Μεσαίο εισόδημα νοικοκυριού σήμερα: $ 32.697
ΜΑΝΧΑΤΤΑΝ
Κεντρικό Χάρλεμ
Ποσοστό μεταβολής του μέσου ενοικίου Μεταξύ 1990 και 2010-2014: 53, 2%
Μέση τιμή πώλησης σήμερα: $ 863, 500 *
Μεσαίο ενοίκιο ανά μήνα Σήμερα: $ 2.500 *
Μεσαίο εισόδημα νοικοκυριού σήμερα: $ 35.866 *
* Δεδομένα για το Χάρλεμ
Ανατολικό Χάρλεμ
Ποσοστό μεταβολής του μέσου ενοικίου Μεταξύ 1990 και 2010-2014: 40, 3%
Μέση τιμή πώλησης σήμερα: $ 863, 500 *
Μεσαίο ενοίκιο ανά μήνα Σήμερα: $ 2.500 *
Μεσαίο εισόδημα νοικοκυριού σήμερα: $ 35.866 *
* Δεδομένα για το Χάρλεμ
Κάτω Ανατολική / Chinatown
Ποσοστό μεταβολής του μέσου ενοικίου Μεταξύ 1990 και 2010-2014: 50, 3%
Μέση τιμή πώλησης σήμερα: $ 1.256.000
Μεσαίο ενοίκιο ανά μήνα Σήμερα: $ 4.500
Μεσαίο εισόδημα νοικοκυριού σήμερα: $ 38.333
Morningside Heights / Χάμιλτον
Ποσοστό μεταβολής του μέσου ενοικίου Μεταξύ 1990 και 2010-2014: 36, 7%
Μέση τιμή πώλησης σήμερα: $ 980.000
Μεσαίο ενοίκιο ανά μήνα Σήμερα: $ 6.200
Μεσαίο εισόδημα νοικοκυριού σήμερα: $ 58.445
Washington Heights / Inwood
Ποσοστό μεταβολής του μέσου ενοικίου Μεταξύ 1990 και 2010-2014: 29, 3%
Μέση τιμή πώλησης σήμερα: $ 850.000
Μέση ενοικίαση ανά μήνα Σήμερα: $ 6.500
Μεσαίο εισόδημα νοικοκυριού σήμερα: $ 34.184
QUEENS
Astoria
Ποσοστό μεταβολής του μέσου ενοικίου Μεταξύ 1990 και 2010-2014: 27, 6%
Μέση τιμή πώλησης σήμερα: $ 662.500
Μέση ενοικίαση ανά μήνα Σήμερα: $ 2.575
Μεσαίο εισόδημα νοικοκυριού σήμερα: $ 54.020
Η κατώτατη γραμμή
Όπως πολλές μητροπολιτικές περιοχές στις ΗΠΑ, η πόλη της Νέας Υόρκης έχει πολλές γειτονιές που υφίστανται εκκαθάριση. Από επενδυτικής απόψεως, η αγορά από νωρίς σε μια γενναιόδωρη αγορά μπορεί να έχει νόημα, αλλά υπάρχουν κάποιες μειονεκτήματα που πρέπει να εξετάσουμε. Ενώ η διαδικασία μπορεί βεβαίως να οδηγήσει σε κάποιες θετικές αλλαγές στην κοινότητα - για παράδειγμα, μειωμένη εγκληματικότητα, αυξημένη οικονομική δραστηριότητα και νέες επενδύσεις σε κτίρια και υποδομές - τα οφέλη συνήθως απολαμβάνουν περισσότερο οι νέοι αφίξεις και όχι οι καθιερωμένοι κάτοικοι.
Η ταινία PBS "Flag Wars" δείχνει ότι μια γηράσκουσα γειτονιά μπορεί να γίνει «θύμα της δικής της επιτυχίας». Η άνοδος των ενοικίων και των αξιών των ακινήτων, σε συνδυασμό με την «ανοδική πορεία της επιθυμίας», μπορούν να διαβρώσουν τις ιδιότητες που προσέλκυσαν τους νέους κατοίκους στην πρώτη θέση. Σύμφωνα με την ταινία, "Όταν η επιτυχία έρχεται σε μια γειτονιά, δεν έρχεται πάντα στους καθιερωμένους κατοίκους της και η μετατόπιση αυτής της κοινότητας είναι η πιο ενοχλητική επίδραση της γενναιοδωρίας".
