Τι είναι ένας παράγοντας προσθήκης;
Ο πρόσθετος συντελεστής είναι το ποσοστό του ακαθάριστου χρησιμοποιήσιμου χώρου ενός κτηρίου που προστίθεται σε κάθε μισθωμένο χώρο του ενοικιαστή για τον προσδιορισμό του συνολικού μισθώματος του.
Βασικές τακτικές
- Ο συντελεστής add-on είναι το ποσοστό του ακαθάριστου χρησιμοποιήσιμου χώρου ενός κτηρίου που προστίθεται στον ενοικιαζόμενο χώρο κάθε ενοικιαστή για να καθορίσει το συνολικό ενοίκιο του. Ο πρόσθετος συντελεστής διαδραματίζει σημαντικό ρόλο στον καθορισμό των ποσοστών μίσθωσης, ιδίως στις εμπορικές ακίνητες περιουσίες. να κατανοήσουμε τι χαρακτηρίζει ο ιδιοκτήτης ως τετραγωνικό υλικό ως παράγοντα χρησιμοποιήσεως (παράγοντας προσθήκης) έναντι μη χρησιμοποιήσιμου τετραγώνου (συντελεστής απώλειας).
Κατανόηση του παράγοντα προσθήκης
Ο συντελεστής προσθήκης είναι το ποσό των χρησιμοποιούμενων τετραγωνικών ποδών σε μια εμπορική ιδιοκτησία διαιρούμενο με τον αριθμό των ενοικιαζόμενων τετραγωνικών ποδιών. Το αποτέλεσμα αυτού του υπολογισμού θα είναι το ένα εάν οι δύο αριθμοί είναι ίδιοι, αλλά είναι πάντοτε μικρότεροι από ένα επειδή κάποιο τετραγωνικό μήκος σε ένα κτίριο δεν θα είναι ενοικιάσιμο. Αυτό το μη ενοικιαζόμενο τετραγωνικό μέτρο περιλαμβάνει χώρο, χαρακτηρισμένο ως κοινό χώρο, που μοιράζεται με άλλους ενοικιαστές. Σε ένα κτίριο σχεδιασμένο με μεγάλο όγκο χώρου αφιερωμένο σε κοινόχρηστους χώρους, ο υπολογισμός του πρόσθετου συντελεστή βοηθά τους εμπορικούς ιδιοκτήτες και τους ενοικιαστές να διαπραγματευτούν μια δίκαιη σύμβαση μίσθωσης.
Ο συντελεστής add-on διαδραματίζει σημαντικό ρόλο στη ρύθμιση των ποσοστών μίσθωσης. Στην εμπορική ακίνητη περιουσία, το κόστος μίσθωσης υπολογίζεται με βάση την ενοικιάσιμη περιοχή με πρόσθετο συντελεστή προσαύξησης για τη χρήση κοινών χώρων. Για παράδειγμα, ένα κτίριο 20.000 τετραγωνικών ποδιών μπορεί να έχει 2.000 τετραγωνικά πόδια κοινόχρηστο χώρο, συμπεριλαμβανομένων φουαγιέ και ούτω καθεξής, τα οποία οι ένοικοι μπορούν να χρησιμοποιήσουν από κοινού. Για να τιμηθεί σωστά ο κοινός αυτός χώρος στη μίσθωση, ο ιδιοκτήτης θα υπολογίσει τον πρόσθετο συντελεστή που θα χρησιμοποιηθεί σε μίσθωση μισθωτή.
Σε αυτή την περίπτωση, add-on παράγοντας είναι κοινός χώρος χρήσης 2.000 τετραγωνικών ποδιών διαιρείται με το ακαθάριστο ενοικιάσιμο χώρο των 18.000 (20.000 μείον τα 2.000 τετραγωνικά πόδια στο κοινό χώρο)
Συντελεστής προσθήκης = 2.000 SqFt ÷ 18.000 SqFt = 11.11%
Έτσι εάν ένας μισθωτής νοικιάζει 1.000 τετραγωνικά πόδια, ο ιδιοκτήτης θα προσγειωθεί στο 11.11% ως πρόσθετος συντελεστής και θα χρεώσει τον μισθωτή για 1.111, 11 τετραγωνικά πόδια για να καλύψει το μέρος του μισθωτή της χρήσης κοινόχρηστου χώρου και της συντήρησής του.
Συντελεστής προσθήκης και συντελεστής απώλειας
Ο συντελεστής προσθήκης συσχετίζεται συχνά με τον συντελεστή απώλειας. Ο συντελεστής απώλειας είναι το μη χρησιμοποιήσιμο τετραγωνικό μέτωπο διαιρούμενο με το ενοικιαζόμενο τετραγωνικό μέτρο. Τα τετραγωνικά μεγέθη που εμπλέκονται στον συντελεστή απώλειας περιλαμβάνουν δομικά στοιχεία όπως εσωτερικοί τοίχοι, πόλοι στήριξης και χώρους συντήρησης που δεν μπορούν να χρησιμοποιηθούν από τους ενοικιαστές. Μερικές φορές, ο συντελεστής ζημιάς κατατάσσεται ως πρόσθετος παράγοντας, γι 'αυτό και οι μισθωτές πρέπει να κατανοήσουν τι χαρακτηρίζει ο ιδιοκτήτης ως χρησιμοποιήσιμο έναντι μη χρησιμοποιήσιμου τετραγωνικού μεγέθους. Εάν το μη χρησιμοποιούμενο τετραγωνικό μέτωπο υπολογίζεται στον συντελεστή προσθήκης, τότε αυτό σημαίνει ότι για το ίδιο ποσό χρησιμοποιήσιμου χώρου, ένα κτίριο με χαμηλότερο πρόσθετο συντελεστή θα κοστίσει τον ενοικιαστή λιγότερο από ένα κτίριο με υψηλότερο add- σε παράγοντα. Ωστόσο, εάν ένα κτίριο έχει σχεδιαστεί με εστίαση σε κοινόχρηστους χώρους, τότε ένας υψηλότερος συντελεστής προσθήκης δεν είναι αρνητικός, υπό την προϋπόθεση ότι είναι κάτι οι τιμές του ενοικιαστή.
Οι δυνητικοί ενοικιαστές χρησιμοποιούν συχνά τον πρόσθετο παράγοντα για να τους βοηθήσουν να συγκρίνουν τις μισθώσεις και να καθορίσουν ποια μίσθωση προσφέρει την καλύτερη αξία. Ενώ ο παράγοντας προσθήκης είναι σημαντικός και χρήσιμος από αυτή την άποψη, είναι εξίσου σημαντικό να διευκρινίσετε τι χρησιμοποιείται για τον υπολογισμό του αριθμού για να βεβαιωθείτε ότι συγκρίνετε μήλα με μήλα.
